In de praktijk ontstaan regelmatig geschillen tussen buren over de erfgrens. Zo’n geschil ontstaat bijvoorbeeld als blijkt dat een buurman een schuur, uitbouw of ander bouwwerk deels op de grond van de ander heeft geplaatst. In beginsel heeft de eigenaar van de grond het recht om te vorderen dat het gebruik van zijn eigendom wordt gestaakt. Het eigendom van het stukje grond waarop is gebouwd, kan echter ook in eigendom zijn overgegaan op de bouwer aan de andere kant. In dat geval is sprake van verkrijgende of bevrijdende verjaring. Zie in dat kader de blog over verjaring van de erfgrens.
Overbouw ontstaat wanneer een bouwwerk geheel of gedeeltelijk op het perceel van je buurman wordt geplaatst. Dit kan onbedoeld gebeuren maar leidt vaak tot spanningen tussen buren. De bouwer aan de andere kant zal zijn schuur, uitbouw of andere bouwwerk niet willen verplaatsen of afbreken. Dat kost immers een boel geld, en bovendien ruimte. Het gevolg? We spreken van overbouw wanneer een bouwwerk geheel of gedeeltelijk op het perceel van de buurman wordt gebouwd.
De wettelijke regels luiden als volgt. Als iemand een strook grond te goeder trouw meer dan tien jaar in zijn bezit heeft, dan verkrijgt hij de eigendom van die grond. Is die bezitter niet te goeder trouw, dan moet hij de grond meer dan twintig jaar onafgebroken in zijn bezit hebben. De bezitter moet zich al die jaren op zo’n manier hebben gedragen dat de eigenaar van de strook grond daaruit niet anders kon afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende te zijn. Daarbij geldt dat bezit wordt verkregen door feitelijke machtsverschaffing. Die drempel voor inbezitneming van grond is hoog.
Verjaring speelt een cruciale rol bij de erfgrens. Verjaring maakt het mogelijk dat het eigendomsrecht op het stuk grond door langdurig gebruik kan ontstaan. Verjaring kan ook de grond onder de overbouw van de buur bepalen. De verjaringstermijn is 20 jaar in beginsel, maar de situatie kan variëren afhankelijk van de omstandigheden en bewijzen. In dat kader wordt bij vorderingen gekeken naar de mogelijke vestiging van een erfdienstbaarheid en/of de overdracht van de grond onder de overbouw.
Wat gebeurt er als er geen eigendomsverkrijging door verjaring is? Is de bouwer dan op vordering van de buurman altijd gehouden om het bouwwerk te verplaatsen of verwijderen? Het antwoord op die vraag is ‘nee’. Artikel 5:54 lid 1 BW biedt in zo’n situatie mogelijk soelaas. Als je over de erfgrens heen hebt gebouwd, kan onder omstandigheden dus verlangd worden dat de buurman een erfdienstbaarheid vestigt waarmee die overbouw wordt gelegaliseerd. Een andere mogelijkheid die artikel 5:54 BW biedt is overdracht van de grond. Het tweede vereiste wordt getoetst aan de hand van een belangenafweging. Het nadeel van de eigenaar van het perceel bij handhaving van het overstekende gedeelte wordt afgewogen tegen het nadeel van degene wiens bouwwerk geheel of gedeeltelijk moet worden verwijderd. De toets van de rechter met betrekking tot het misbruik wordt streng toegepast. Een beroep op artikel 5:54 BW wordt niet zomaar toegewezen. Het uitgangspunt is namelijk dat het eigendomsrecht wordt gerespecteerd. Artikel 5:54 BW biedt dus de mogelijkheid om een onrechtmatige situatie, rechtmatig te maken.
Met betrekking tot beide mogelijkheden dient de eigenaar van het naburige erf schadeloos te worden gesteld. De schadeloosstelling dient te geschieden volgens de algemene regels over schadevergoeding (artikel 6:95 e.v.). Op 16 oktober 2024 wees rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNNE:2024:4062) een vordering op grond van artikel 5:54 lid 1 BW toe. De buurman werd veroordeeld om medewerking te verlenen aan de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de overbouw. Daar stond een schadeloosstelling tegenover van € 500,-. “In het onderhavige geval is er sprake van een zeer geringe overbouw. Op basis van de meting van de landmeter steekt de - opnieuw aangebrachte - bekleding +/- 2 centimeter over de gereconstrueerde erfgrens heen en de dakrand (dakgoot) +/- 7 centimeter.”
“De rechtbank Limburg kwam op 31 januari 2024 (ECLI:NL:RBLIM:2024:386) in een vergelijkbare zaak tot een hetzelfde oordeel. Er werd een veroordeling uitgesproken tot het verlenen van een erfdienstbaarheid ten aanzien van de overbouw tegenover schadeloosstelling van de andere partij.”
Een beroep op artikel 5:54 lid 1 en 2 BW gaat echter niet op als de goede trouw ontbreekt of als er sprake is van grove schuld. De stelplicht en bewijslast hieromtrent rust in beginsel op degene die zich op het ontbreken van de trouw of grove schuld beroept. Dat is dus de buurman op wiens perceel is gebouwd. In de hierna genoemde uitspraak werd dat bewijs geleverd. “Volgens jurisprudentie is van grove schuld sprake als de ‘overbouwer’ persoonlijk een ernstig verwijt ervan kan worden gemaakt dat hij op het buurperceel heeft gebouwd (HR 28 maart 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC1242).
Het gaat er daarbij om dat het de ‘overbouwer’ persoonlijk ernstig te verwijten is dat hij niet beter wist; hij kon en moest beter weten. Een omstandigheid waaraan in genoemde jurisprudentie gewicht wordt gehecht voor de ernst van het aan de ‘overbouwer’ te maken verwijt is dat de ‘overbouwer’ op de hoogte was van de door de eigenaar van het buurperceel ingebrachte bezwaren over de bouw, zodat van hem extra oplettendheid kon worden gevergd. Er is dan sprake van een (extra) onderzoeksplicht van de ‘overbouwer’. Om die reden kom geen beroep worden gedaan op artikel 5:54 lid 1 BW. Ondanks de waarschuwingen en mededelingen van de buurman, had de bouwer de werkzaamheden voortgezet without nader onderzoek te doen.
Als je te maken krijgt met een overbouwsituatie, kun je beroep doen op misbruik van recht als er geen nadeel voor de andere partij is. Bestaat de overbouwsituatie al langer dan 20 jaar? Dan kan er geen verwijdering meer worden gevorderd. Die vordering tot verwijdering is dan verjaard. Mogelijk dat de grond onder de overbouw door verjaring van u is geworden.
Overbouw kan gevolgen hebben voor de verkoop van een woning. Als niet duidelijk is waar de erfgrens precies ligt, kan dat vragen oproepen bij kopers of bij de notaris. De Hoge Raad deed op 13 februari 2026 een belangrijke uitspraak over dit soort situaties. Verjaring betekent dat je een recht kunt verliezen wanneer je er lange tijd niets mee doet, meestal 20 jaar bij erfgrenszaken. De Hoge Raad oordeelde dat verjaring niet automatisch kan worden aangenomen en alleen omdat een bouwwerk al lange tijd op een stuk grond staat, betekent nog niet dat iemand eigenaar is geworden. Voor huiseigenaren is dat een belangrijke boodschap.
Ontdek je dat een bouwwerk van buren over jouw erfgrens staat? Dan is het verstandig om snel te handelen. Controleer via het Kadaster waar de erfgrens precies loopt. In veel gevallen zijn buren zich er niet van bewust dat zij over de erfgrens bouwen. Kom je er samen niet uit, leg dan schriftelijk vast dat je niet akkoord gaat met het gebruik van jouw grond. Lang niets doen kan risico’s met zich meebrengen. Wanneer een bouwwerk jarenlang over de erfgrens staat zonder dat de eigenaar bezwaar maakt, kan verjaring een rol gaan spelen. In sommige situaties kan een buur daardoor uiteindelijk eigenaar worden van het stukje grond.
Als eigenaar heb je het exclusieve recht om jouw grond te gebruiken. De verjaringstermijn van 10 jaar is vastgelegd in artikel 5.6 van de Wabo. Cruciaal is het vaststellen van het moment waarop het bouwwerk daadwerkelijk gereed was. Dit kan complex zijn, vooral bij gefaseerde bouwprojecten of verbouwingen die in verschillende etappes zijn uitgevoerd. Het is essentieel dat gedurende deze 10 jaar geen handhavingsactie wordt gestart. Als de gemeente binnen deze periode een dwangbesluit uitvaardigt of andere handhavingsmaatregelen neemt, wordt de verjaring doorbroken.
Gedogen gebeurt vaak wanneer een illegaal bouwwerk geen significante overlast veroorzaakt of wanneer handhaving niet proportioneel zou zijn. Een belangrijk verschil is dat bij verjaring de gemeente definitief haar handhavingsbevoegdheid verliest. Bij gedogen behoudt de gemeente deze bevoegdheid en kan zij deze op elk moment weer inzetten. Gedogen kan ook voorwaardelijk zijn. De gemeente kan bijvoorbeeld eisen dat bepaalde aanpassingen worden gedaan om overlast te beperken.
Een illegaal bouwwerk kun je legaliseren door alsnog een omgevingsvergunning aan te vragen bij de gemeente. Voor legalisatie moet het bouwwerk voldoen aan alle geldende bouwvoorschriften en bestemmingsplanregels. Dit betekent dat je vaak aanvullende documenten moet overleggen, zoals constructieberekeningen, tekeningen en soms een bouwkundig rapport. Het voordeel van legalisatie is dat je volledige rechtszekerheid krijgt. Dit is vooral belangrijk bij de verkoop van de woning, omdat kopers vaak financieringsproblemen krijgen bij illegale bouwwerken.
Soms is legalisatie niet mogelijk omdat het bouwwerk niet voldoet aan de huidige regelgeving. Als de gemeente handhaving start voordat de 10-jarige verjaringstermijn is verstreken, wordt de verjaring doorbroken en behoudt de gemeente haar bevoegdheden om maatregelen te treffen. Handhaving kan verschillende vormen aannemen: van een waarschuwingsbrief tot een formeel dwangbesluit. Zodra de gemeente officieel actie onderneemt, stopt de verjaringstermijn met lopen. De gevolgen kunnen aanzienlijk zijn: bij een dwangbesluit krijg je een termijn om het bouwwerk aan te passen of te verwijderen.
Heb je te maken met een illegaal bouwwerk of vragen over verjaring en legalisatie? Wij hebben ruim 24 jaar ervaring in bouwadvies en helpen je graag bij het vinden van de beste oplossing. Onze juridische adviseurs denken met je mee. Wat moet je doen als je een huis wilt kopen met een illegaal bouwwerk? Laat altijd onderzoeken of het bouwwerk verjaard is en vraag de verkoper om bewijs van de voltooiingsdatum. Overweeg om de koop afhankelijk te maken van succesvolle legalisatie of vraag een korting voor mogelijke kosten en risico's.
Controleer altijd de erfgrens en bespreek plannen tijdig met de buren. Wil je weten waar jij recht op hebt? Het komt wel vaker voor: een veranda staat op de erfgrens maar de overbouw steekt net een stukje uit op het perceel van de buren. Moet dat worden verwijderd? Deze zaak gaat over de achtertuinen van twee buren die aan elkaar grenzen. Op de erfgrens staat een veranda, maar de overbouw en de fundering daarvan bevinden zich boven en op het perceel van de buurvrouw. Die vindt dat de overstekende delen (dakdeel en fundering) moeten worden verwijderd. Het geschil belandt bij de rechtbank Midden-Nederland. De wettelijke regels hierover vinden we in Boek 5 van het BW en de erfgrensregels, inclusief verjaring en erfdienstbaarheden.
- Verkrijgende of bevrijdende verjaring kan leiden tot eigendomsoverdracht onder bepaalde voorwaarden.
- Artikel 5:54 BW biedt mogelijk een oplossing door erfdienstbaarheden of overdracht van grond toe te staan bij overbouw.
- De rechter maakt een belangenafweging bij misbruik van recht en bij onrechtmatige overbouw.
- Verjaring van 10 jaar in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) geldt voor illegale bouwwerken; na verjaring kan de gemeente niet meer handhaven, tenzij er handhaving heeft plaatsgevonden of dit is doorbroken.
Schutting op erfgrens of niet op erfgrens
Zoek advies bij gespecialiseerde professionals wanneer je geconfronteerd wordt met overbouw of illegale bouwwerken. Onze tekst biedt een overzicht van de belangrijkste regels en jurisprudentie, en belicht de mogelijke oplossingen zoals erfdienstbaarheden, overdracht van grond en legalisatie. De uiteenzetting toont hoe de rechtspositie van zowel eigenaar van de grond als bouwer onder de wet opereert en welke stappen je kunt nemen om tot een rechtmatige oplossing te komen.
Heb jij te maken met overbouw op jouw grond of een ander burenprobleem? Neem direct contact op via onze contactpagina. Wacht niet te lang met handelen - laat ons je helpen met deskundig juridisch advies. Onze Lexys-experts in vastgoedrecht kunnen jou vertellen wanneer een overbouw moet worden verwijderd en onder welke omstandigheden die mag blijven staan. Bent u voornemens om een aanbouw te realiseren of heeft u vernomen dat uw buren een aanbouw op de erfgrens of vlak daarnaast gaan realiseren en bent u het daar niet mee eens?