De regelgeving rondom bouwactiviteiten, inclusief aanbouwen, is complex en is recentelijk veranderd met de invoering van de Omgevingswet. Het is cruciaal om te begrijpen wanneer een vergunning vereist is en wat de consequenties zijn van het bouwen zonder de juiste vergunningen. Dit artikel duikt dieper in de materie van vergunningsvrije aanbouwen en de bijbehorende verjaringstermijnen.
De Basis van Vergunningplicht en Uitzonderingen
Artikel 5.1 van de Omgevingswet legt de basis voor de vergunningplicht voor de technische bouwactiviteit. Echter, artikel 2.27 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) somt de uitzonderingen op deze vergunningplicht op. Dit artikel specificeert de bouwactiviteiten waarvoor de vergunningplicht voor de technische toets niet geldt.
Daarnaast regelt artikel 5.1 van de Omgevingswet dat voor een omgevingsplanactiviteit een vergunning moet worden aangevraagd. In de meeste gevallen bepaalt het omgevingsplan welke activiteiten een vergunning vereisen. Het Rijk benoemt echter ook een aantal activiteiten die vergunningvrij zijn, zoals vermeld in artikel 2.29 van het Bbl. Een voorbeeld hiervan is een dakkapel in het achterdakvlak. Deze bouwactiviteiten worden voor het ruimtelijke deel niet vooraf getoetst.
In artikel 22.36 van de bruidsschat staan de activiteiten die van rechtswege in overeenstemming met het omgevingsplan zijn. De gemeente heeft de mogelijkheid om de regels van de bruidsschat in het omgevingsplan te wijzigen, waardoor de vergunningplicht voor omgevingsplanactiviteiten aangepast kan worden. Een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan is vergunningplichtig, tenzij het gaat om bouwwerken genoemd in artikel 2.29 van het Bbl, voor zover deze niet zijn uitgesloten in artikel 2.30 van het Bbl.
Eventuele welstandsexcessen, waarbij er sprake is van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand, kunnen worden aangepakt via repressief welstandstoezicht.
Wijzigingen ten opzichte van de oude wetgeving
De regeling rondom vergunningsvrije bouwwerken is gewijzigd ten opzichte van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit Omgevingsrecht (Bor). Artikel 22.27 van de bruidsschat bevat bouwactiviteiten die voorheen in artikel 3 van bijlage II van het Bor stonden. Deze wijzigingen zijn deels te verklaren door het onderscheid dat nu wordt gemaakt tussen een bouwactiviteit en een omgevingsplanactiviteit. Voor een gedetailleerd overzicht van de transponering van bijlage II van het Bor, kan verwezen worden naar de pagina 'Vergunningvrij planologisch gebruik'.
Voorwaarden voor vergunningsvrij aanbouwen
Veel mensen onderschatten de regelgeving rondom vergunningsvrije aanbouwen, terwijl dit tegenwoordig steeds vaker mogelijk is. Het is echter essentieel om de geldende regels te kennen, aangezien u als huiseigenaar verantwoordelijk bent voor de naleving van het Bouwbesluit en het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek, niet de aannemer.
De belangrijkste voorwaarden voor vergunningsvrij aanbouwen zijn:
- Uw woning mag geen beschermde woning zijn (monumentaal of in een beschermd stads- of dorpsgezicht).
- U moet bouwen in het achtererfgebied.
- U moet voldoen aan specifieke afmetingen voor de aanbouw.
- U moet voldoen aan de gestelde gebruikseisen van een aanbouw.
Het Achtererfgebied
In de regelgeving is vastgesteld dat u alleen vergunningsvrij mag aanbouwen op het achtererfgebied. Aanbouwen aan de zij- of voorkant van de woning vereisen altijd een bouwvergunning. Het achtererfgebied begint doorgaans 1 meter vanaf de voorkant van uw huis en eindigt bij de achtertuin. Bij een tussenwoning is dit eenvoudig te bepalen, maar bij hoek- of vrijstaande huizen kan dit complexer zijn.
Toegestane Afmetingen van een Vergunningsvrije Aanbouw
Om een vergunningsvrije aanbouw te realiseren, moet u voldoen aan de volgende maximale afmetingen:
- Een vergunningsvrije aanbouw mag niet hoger zijn dan 30 cm boven de hoogte van de 1e bouwlaag.
- De vergunningsvrije aanbouw mag nooit hoger zijn dan 5 meter.
- Een vergunningsvrije aanbouw mag niet dieper zijn dan 4 meter.
- U mag slechts een bepaald percentage van uw achtererfgebied vergunningsvrij aanbouwen.
Voorwaarde 4: Bebouwingspercentage van het Achtererfgebied
Het achtererfgebied mag niet volledig worden volgebouwd. De volgende formule helpt bij het berekenen van de toegestane oppervlakte:
Bebouwde grond + uw achtererfgebied = X aantal m²
X aantal m² - uw oorspronkelijke hoofdgebouw = het eindtotaal aantal vierkante meters
- Indien het eindtotaal kleiner is dan 100 m², mag u 50% gebruiken voor uw vergunningsvrije aanbouw.
- Is uw achtererfgebied groter dan 100 m², maar kleiner dan 300 m², dan mag u de eerste 50 m² bebouwen. Daarnaast mag u 20% van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m² bebouwen.
- Bij een achtererfgebied groter dan 300 m² mag u nog 10% extra vergunningsvrij aanbouwen, met een maximum van 150 m².
Let op: Eerder gebouwde bergingen, garages of aanbouwen worden afgetrokken van het totaal.
Hoeveel mag ik vergunningvrij bouwen?
Gebruikseisen van een Vergunningsvrije Aanbouw
Een vergunningsvrije aanbouw mag uitsluitend gebruikt worden als:
- Woonkamer
- Serre
- Berging
- Garage
- (Bij)keuken
Het is niet toegestaan om de aanbouw te gebruiken als winkel, kantoor of opslagruimte om de leefbaarheid van de wijk te waarborgen.
Het Bouwbesluit en uw Vergunningsvrije Aanbouw
Ook al mag u vergunningsvrij bouwen, dit betekent niet dat u regelvrij mag bouwen. U bent verplicht te voldoen aan de bouwtechnische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Artikel 2.1.2 van het Bouwbesluit stelt dat de bouwconstructie moet voldoen aan de gestelde NEN-EN 1990 normen.
Om aan te tonen dat uw vergunningsvrije aanbouw voldoet aan het Bouwbesluit, zult u een constructieberekening moeten laten maken. Deze berekening toont het meest efficiënte en veilige ontwerp voor uw verbouwing, waardoor de aannemer aan de slag kan en u verzekerd bent tegen bouwfouten.
Verantwoordelijkheid en Risico's bij Vergunningsvrij Bouwen
Volgens de Nederlandse wet bent u als huiseigenaar verantwoordelijk voor het naleven van de regelgeving rondom uw vergunningsvrije aanbouw. De aannemer is hiervoor niet aansprakelijk. Bij schade aan derden of constructieve fouten bent u dus zelf verantwoordelijk, tenzij u kunt aantonen dat er veilig is verbouwd.
Een goede aannemer zal daarom nooit zonder constructieberekening een vergunningsvrije aanbouw realiseren, om uw risico te minimaliseren. Werk nooit samen met een aannemer die hier niet aan wil meewerken.
Burenrecht en de Vergunningsvrije Aanbouw
Het burenrecht bevat richtlijnen over het bouwen van een vergunningsvrije aanbouw en de toegestane hinder hiervan. Het is raadzaam om in eerste instantie contact op te nemen met uw buren over uw verbouwingsplannen en hen tijdig en netjes te informeren, met aandacht voor hun belangen.
Risico's van het niet laten maken van een Constructieberekening
Het niet laten maken van een constructieberekening brengt concrete risico's met zich mee:
- Een duurdere constructie dan nodig: Aannemers kunnen de constructie uit veiligheidsoverwegingen overdimensioneren, wat leidt tot hogere materiaal- en uitvoeringskosten. Een goede constructeur zorgt voor een efficiënt en uitvoerbaar ontwerp.
- Onnodige schade aan de woning: Een te lichte constructie kan leiden tot scheuren of verzakkingen, wat esthetische en financiële problemen veroorzaakt.
- Problemen met de gemeente: Als u niet kunt aantonen dat de constructie voldoet aan de normen en de gemeente kan motiveren dat er niet aan het Bouwbesluit wordt voldaan, kunt u gedwongen worden de constructie aan te passen, wat tot hoge kosten kan leiden.
Kosten-batenanalyse van een Constructieberekening
De investering in een constructeur betaalt zich direct terug door een efficiënter ontwerp en een kwalitatief betere verbouwing. Hoewel een constructieberekening aanvankelijk geld kost, verdient u deze kosten tijdens de bouw terug en vermijdt u kostbare risico's.
Onze constructeurs helpen u graag met het maken van een constructieberekening voor uw aanbouw. U ontvangt een bouwhandleiding voor de aannemer, voldoet aan de regelgeving en beschikt over een document voor uw verzekering.
Handhaving en Verjaringstermijnen
De wetgeving rondom handhaving en verjaringstermijnen voor bouwovertredingen is complex en is veranderd met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024.
Handhaving onder het oude recht (vóór 1 januari 2024)
Voor 1 januari 2024 was artikel 1b van de Woningwet de basis voor handhaving. Overtredingen van het Bouwbesluit (2012) waren verboden en konden leiden tot handhavend optreden. De handhavingsgrondslag lag in de overtreding van de verbodsbepaling uit de Woningwet, wat betekende dat overtredingen in principe niet verjaarden. Er was echter enige discussie over welke versie van het Bouwbesluit van toepassing was.
Handhaving onder het nieuwe recht (vanaf 1 januari 2024)
Met de invoering van de Omgevingswet is artikel 1b van de Woningwet vervallen en is het Bouwbesluit 2012 vervangen door het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De regels van het Bbl zijn rechtstreeks geldend. Echter, voor bouwactiviteiten die onder het oude recht zijn uitgevoerd, is er geen expliciet overgangsrecht voorzien om handhavend op te treden tegen overtredingen van het Bouwbesluit.
Dit betekent dat, voor zover het gaat om de periode van 1 april 2007 tot en met 31 december 2023, overtredingen van de bouwregelgeving die toen zijn begaan, niet meer direct handhaafbaar zijn op basis van de oude bepalingen. Dit wordt door sommigen gezien als een hiaat in de wetgeving.
Een mogelijke, zij het beperkte, handhavingsgrondslag onder het nieuwe recht is artikel 3.7 lid 2 van het Bbl, dat de bevoegdheid geeft tot het opleggen van een maatwerkvoorschrift. Dit kan het opleggen van een plicht inhouden om voorzieningen te treffen die het niveau van de staat van een bouwwerk verhogen tot een niveau dat hoger is dan bestaande bouw, maar niet hoger dan nieuwbouw. De voorwaarde is dat dit naar het oordeel van het bevoegd gezag noodzakelijk is.
Bouwactiviteiten met Omgevingsvergunning
Afwijkingen van een omgevingsvergunning voor bouwen, verleend onder de Wabo, blijven onder de Omgevingswet rechtsgeldig. Dit betekent dat het bevoegd gezag nog steeds kan handhaven op grond van artikel 5.1, tweede lid, van de Omgevingswet tegen afwijkingen van een verleende vergunning. Dit geldt ook als de vergunning onder het oude recht was geëxpireerd. Echter, er is een belangrijke randvoorwaarde: de vergunde bouwactiviteit moet ook onder het nieuwe recht vergunningplichtig zijn. Bovendien kan er nog handhavend worden opgetreden als de afwijking niet valt onder de regels van vergunningvrij bouwen en er geen sprake is van een ondergeschikte bouwtechnische afwijking.
Bouwactiviteiten zonder Omgevingsvergunning
Voor bouwactiviteiten zonder omgevingsvergunning die zijn uitgevoerd onder het oude recht, is de handhaving door het vervallen van de Woningwet en het ontbreken van overgangsrecht voor overtredingen van het Bouwbesluit, problematisch geworden. Het niet naleven van de bouwregelgeving uit het verleden kan, in principe, niet meer worden aangepakt.
Het niet handhaven van overtredingen uit het verleden kan echter gevolgen hebben bij toekomstige verbouwingen. Bij verbouw geldt namelijk dat er (in beginsel) gebouwd dient te worden volgens het rechtens verkregen niveau. Dit houdt in dat het kwaliteitsniveau van een bouwwerk na een verbouwing niet lager mag zijn dan het toegestane kwaliteitsniveau direct voorafgaand aan die verbouwing.
De gemeente kan in bepaalde gevallen, ondanks het ontbreken van een vergunning, handhavend optreden tegen bouwwerken die illegaal zijn gebouwd, met name als deze op of na 1 april 2007 zijn verworven. In dergelijke situaties kan de gemeente de eigenaar dwingen het bouwwerk af te breken. Daarnaast kan de huidige eigenaar de verkoper aanspreken op non-conformiteit.
tags: #verjaringstermijn #vergunningsvrije #aanbouw