Het komt regelmatig voor dat u na jaren een brief van de gemeente ontvangt met daarin een last onder dwangsom vanwege bouwen zonder vergunning. De gemeente wil dat u een schuurtje, carport of houthok afbreekt omdat het bouwwerk illegaal is gebouwd. Vaak wist u niet eens dat er geen vergunning is verleend. Wat kunt u hiertegen doen? Wat zegt de wet en welke jurisprudentie is van toepassing?
De wettelijke basis: wanneer is een vergunning nodig?
Het algemene uitgangspunt in de wet is dat voor ieder bouwwerk een vergunning nodig is: een vergunning om te bouwen en soms ook een vergunning voor het gebruik in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Daarnaast bestaan er gevallen waarin bepaalde bouwwerken zonder vergunning gebouwd mogen worden - vergunningvrij bouwen is niet hetzelfde als regelvrij bouwen. Voor het begrijpen van verjaring is het cruciaal te weten wanneer het bouwwerk is gebouwd en of er sprake is van een vergunningplicht.
De verjaring en de invoering van het verbod op illegaal bouwen
Sinds 1 april 2007 geldt een verbod om illegaal gebouwde bouwwerken in stand te laten. Verjaring van handhaving is mogelijk als aan bepaalde voorwaarden is voldaan: de verjaringstermijn bedraagt in beginsel 10 jaar en gaat lopen vanaf het moment dat het bouwwerk gereed was. Als de gemeente handhavend optreedt vóór het verstrijken van deze termijn, kan de verjaring doorbroken worden.
Belangrijk is dat verjaring niet betekent dat het bouwwerk automatisch legaal wordt. Het bouwwerk blijft in strijd met de regels, maar de gemeente verliest wel het recht om handhavend op te treden na verstrijking van de termijn, tenzij de verjaring wordt doorbroken door handhaving.
Wanneer geldt verjaring wél en wanneer niet?
In de jurisprudentie is bepaald dat eigenaars van illegale bouwwerken niet hoeven te vrezen voor handhaving als zij vóór 1 april 2007 eigenaar zijn geworden en er ten tijde van de koop geen concrete aanwijzingen waren dat zonder of in afwijking van een bouwvergunning was gebouwd. Is het bouwwerk op of na 1 april 2007 verworven, dan kan de gemeente handhavend optreden tegen de eigenaar.
Let op: gedogen is een ander instrument dan verjaring. Gedogen houdt in dat de gemeente tijdelijk geen handhavend optreden zal inzetten, maar behoudt wel haar bevoegdheid en kan deze op elk moment weer gebruiken. Bij verjaring behoudt de gemeente definitief haar handhavingsbevoegdheid kwijt.
Wat zijn de opties als u een illegaal bouwwerk heeft?
Legaliseer het bouwwerk eventueel alsnog door een omgevingsvergunning aan te vragen. Hiervoor moet het bouwwerk voldoen aan alle geldende bouwvoorschriften en bestemmingsplanregels. Dokumentatie zoals constructieberekeningen, tekeningen en mogelijk een bouwkundig rapport kan vereist zijn. Het voordeel van legalisatie is dat u volledige rechtszekerheid krijgt en dit kan vooral bij verkoop belangrijk zijn.
Als legalisatie niet mogelijk is, kunt u overwegen om de gemeente handhavend te laten optreden en het bouwwerk te laten verwijderen of aan te passen. De handhaving kan variëren van een waarschuwingsbrief tot een formeel dwangbesluit. Een dwangbesluit geeft een termijn om het bouwwerk aan te passen of te verwijderen; bij niet-naleving kan de gemeente het werk op kosten van de eigenaar laten uitvoeren.
Wat gebeurt er als de verjaring ten dele is doorbroken?
Veroordelende handhaving vóór het verstrijken van de 10 jaar kan de verjaring doorbroken worden. Als dit gebeurt, behouden de gemeente haar bevoegdheden om maatregelen te treffen. Voor bouwwerken die vóór 1 februari 2013 voltooid zijn, gelden aanvullende regels. Het is dus essentieel om de exacte start van de verjaring te bepalen en bij twijfel een gespecialiseerd jurist te raadplegen.
Hoe kun je bewijzen dat een bouwwerk al 10 jaar voltooid is?
Bewijzen kunnen bestaan uit bouwfoto’s, aannemersfacturen, vergunningen voor aansluitende werkzaamheden en getuigenverklaringen van buren. Luchtfoto’s van de gemeente of Google Earth kunnen ook helpen bij het vaststellen van de bouwperiode.
Wat moet je doen bij aankoop van een huis met een mogelijk illegaal bouwwerk?
Laat altijd onderzoeken of het bouwwerk verjaard is en vraag de verkoper om bewijs van de voltooiingsdatum. Overweeg om de koop afhankelijk te maken van succesvolle legalisatie of vraag een korting voor mogelijke kosten en risico's. Het is cruciaal om de risico's tijdig te herkennen, zodat er geen onverwachte kosten komen na aankoop.
Concrete aanpak bij handhaving en verjaring
De gemeente kan een last onder dwangsom opleggen met een bedrag zoals bijvoorbeeld EUR 50.000,-, en een termijn stellen waarbinnen te verwijderen of te legaliseren. In sommige gevallen kan de gemeente ook rechtstreeks een last onder bestuursdwang opleggen. Als de verjaring is bereikt en er geen handhaving is gestart, kan de gemeente niet langer handhaven; start de handhaving wel vóór het verstrijken van de termijn, dan blijft handhaving mogelijk en wordt de verjaring doorbroken.
Samengevatte kernpunten
- Iedere gemeente heeft een bestemmingsplan waarin regels staan over bouwen en gebruik van onroerend goed.
- Bouwwerken zonder vergunning kunnen handhavend worden aangepakt, maar verjaring kan van toepassing zijn.
- Verjaring duurt 10 jaar, gerekend vanaf de voltooiing van het bouwwerk; handhaving vóór het verstrijken kan verjaring doorbreken.
- Legaliseer indien mogelijk; anders kan de gemeente dwangmaatregelen nemen, vaak tegen kosten van de eigenaar.
- Bij aankoop van een huis met mogelijk illegaal bouwwerk is due diligence cruciaal.
Praktische tips en stappenplan
- Vraag een vrijblijvende vergunningcheck aan bij een gespecialiseerd adviesbureau.
- Verzamel bewijsmateriaal over voltooiing en bouwdatum (foto’s, facturen, getuigen, luchtfoto’s).
- Laat een juridisch expert de risico’s inschatten en de haalbaarheid van legalisatie beoordelen.
- Overweeg een formeel vooroverleg met de gemeente om de situatie te verhelderen.
- Bepaal vooraf welk scenario het beste aansluit bij uw situatie: legalisatie, verwijdering of afwachten tot verjaring.
Handhaven van bestuursrecht herstelsancties en bestraffende sancties
Heeft u vragen of wilt u dat een van onze bouwadviseurs uw situatie persoonlijk beoordeelt? Met jarenlange ervaring in vergunningen en regelgeving kunnen wij u helpen de beste aanpak te bepalen en te begeleiden bij legalisatie of handhaving.
tags: #verlooptijd #verbouwing #zonder #vergunning