Weet u niet wat de conditie van uw rookgasafvoer is? Dan loopt u het risico dat er géén onderhoud meer wordt gepleegd aan uw ketels. De ‘Gasketelwet’, die vorig jaar in werking is getreden, brengt de nodige verantwoordelijkheden voor VvE-bestuurders met zich mee. Sinds 1 april 2023 mogen alleen gecertificeerde bedrijven installatie, onderhoud en reparatie uitvoeren aan cv-ketel, geiser, gashaard, gaskachel en rookgasafvoer. Dat is een belangrijk verschil met vroeger: toen hielden onderhoudsbedrijven zich voornamelijk bezig met installatie en onderhoud van ketels. De ‘Gasketelwet’ heeft daarin verandering gebracht. Onderhoudsbedrijven moeten nu garant staan voor de goede werking en veiligheid van het hele systeem: van ketel tot rookgasafvoer.
Kan de goede staat van uw rookgasafvoerkanaal niet worden aangetoond? Dan zal de installateur er geen onderhoud aan uitvoeren. Dus loopt u het risico dat uw bewoners straks in de kou zitten. Het is belangrijk om te benadrukken dat onderhoudsbedrijven niet nalatig handelen door het onderhoud van installaties te weigeren waarvan de staat onbekend is. Plan de renovatie van uw rookgasafvoerkanaal tijdig. Het is als VvE vaak lastig om überhaupt al een offerte te krijgen. Op 1 april 2023 is de nieuwe Gasketelwet van kracht geworden om de veiligheid van gastoestellen te verhogen en het aantal slachtoffers van koolmonoxidevergiftiging te beperken. Ook cv-ketels vallen onder deze wet.
De wet bepaalt dat alleen gecertificeerde bedrijven en monteurs aan een gastoestel mogen werken. De vakmensen van Feenstra die werken aan cv-ketels en andere gastoestellen, zijn allemaal in het bezit van een geldig certificaat. De certificerende instantie controleert jaarlijks of het bedrijf en de medewerkers aan de eisen voldoen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de handhaving van de Gasketelwet. Woont u in een eengezinswoning, hoekwoning of vrijstaande woning met een eigen rookgasafvoerkanaal, dan is het eenvoudig. U bent dan zelf verantwoordelijk voor uw individuele rookgasafvoerkanaal. Wij controleren of het rookgasafvoerkanaal nog net zo lang meegaat als de cv-ketel die er hangt, zodat wij de cv-ketel veilig kunnen onderhouden. Woont u in een appartementengebouw of flatgebouw, dan heeft u waarschijnlijk een gemeenschappelijk rookgasafvoerkanaal, dat u deelt met uw buren. De Vereniging van Eigenaren (VvE) is dan de eigenaar van het rookgasafvoerkanaal en verantwoordelijk voor onderhoud, inspecties en vervanging als het systeem te slecht of te oud wordt.
Heeft u een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Dan is het belangrijk om te controleren of uw rookgasafvoerkanaal collectief is. Zo ja, dan mogen wij alleen een nieuwe cv-ketel in uw appartement plaatsen, werkzaamheden verrichten of uw ketel in onderhoud nemen als wij zeker weten dat het rookgasafvoerkanaal in goede staat is. Hiervoor hebben wij het meest recente inspectierapport of het technisch dossier nodig om te beoordelen wat wij voor u kunnen doen. U kunt deze documenten opvragen bij uw VvE. Is er sprake van een collectief rookgasafvoersysteem, dan kunnen wij uw cv-ketel alleen in onderhoud nemen als wij alle aangesloten ketels in onderhoud nemen. Dit is noodzakelijk om de veiligheid te kunnen waarborgen. Heeft u de juiste documenten van uw VvE ontvangen en aan Feenstra geleverd, en constateren onze technici dat het collectieve rookgasafvoerkanaal in uw gebouw aan de regels voldoet? Dan kunnen wij een nieuwe cv-ketel bij u installeren of uw cv-ketel onderhouden. Hierover kunt u zelf beslissen, zonder tussenkomst van de VvE.
Voldoet het collectieve rookgasafvoerkanaal niet aan de regels, is het onveilig of te oud, dan mogen wij geen nieuwe cv-ketel bij u installeren. In dat geval moet uw VvE eerst zorgen dat het collectieve rookgasafvoerkanaal aan de regels voldoet en weer minimaal een ‘ketelleven’ lang (ongeveer 15 jaar) meegaat. Dit zijn maatwerktrajecten waarbij Feenstra kan ondersteunen. Na het lezen van deze informatie begrijpt u wellicht beter dat Feenstra in flatgebouwen en appartementengebouwen niet zomaar een cv-ketel mag installeren of onderhouden zonder eerst te controleren of het collectieve rookgasafvoerkanaal aan de regels voldoet. Hiervoor vragen wij u om de benodigde documenten over onderhoud en inspectie op te vragen bij uw VvE. Hierna kunnen wij beoordelen of uw collectieve rookgasafvoerkanaal aan de regels voldoet en of wij een cv-ketel bij u mogen installeren. En zo ja, welk type cv-ketel veilig op uw collectieve rookgasafvoerkanaal kan worden aangesloten.
Download de Handreiking van de Rijksoverheid over ‘De veiligheid van collectieve rookgasafvoeren in woongebouwen’. Rookgasafvoeren en koolmonoxide worden nogal eens in één adem genoemd bij VvE’s. Koolmonoxide is giftig, reukloos en onzichtbaar. Als koolmonoxide wordt ingeademd, kan het bloed minder zuurstof opnemen. Dit kan lijden tot koolmonoxidevergiftiging. In november 2015 heeft de Onderzoeksraad voor Veiligheid haar rapport ‘Ongevallen met koolmonoxide’ gepubliceerd. Hieruit bleek dat ongevallen die te maken hadden met koolmonoxide vaak veroorzaakt worden door lekkende gemeenschappelijke rookgasafvoeren of verkeerd aangesloten ketels in boven elkaar gelegen woningen. Hierdoor komen rookgassen en mogelijk koolmonoxide vrij. Gezien de gevaren die zich kunnen voordoen met CV-ketels, is het van groot belang om daar als VvE zorgvuldig mee om te gaan én om daar als gemeente strikt op toe te zien.
Al geruime tijd vormt het onderwerp CV-ketels een heikel punt bij veel VvE’s. Bij VvE’s vormt onderhoud en vervanging van CV-ketels vooral een probleem als de leidingen en/of de schacht waar de leidingen doorheen lopen tot de gemeenschappelijk gedeelten en zaken behoren, terwijl de CV-ketels in de appartementen tot de privégedeelten en zaken behoren. Als de vergadering van eigenaars besluit de leidingen te vervangen, dan moeten ook alle CV-ketels worden vervangen, omdat dit een eis is van de leverancier vanwege de nieuwe regelgeving. Echter, aangezien de CV-ketels privé zijn, komen de kosten van een nieuwe CV-ketel voor rekening van de eigenaar zelf. Daarnaast kan het ook zijn dat een eigenaar recent zijn CV-ketel heeft vervangen en niet opnieuw kosten wil maken. Omgekeerd kan het zijn dat een eigenaar zijn CV-ketel wil vervangen, maar dat de gemeenschappelijke leiding is verouderd waardoor de installateur daar geen nieuwe CV-ketel op mag aansluiten. Wanneer de VvE vervanging van de leiding pas drie jaar later op haar MJOP heeft staan, kan de eigenaar geen nieuwe CV-ketel laten aansluiten.
Kortom, veel problemen op het gebied van CV-ketels voor zowel de VvE als de eigenaar. Voor deze problemen bestaan gelukkig ook oplossingen, maar het voert te ver om dat te bespreken in dit artikel. Overigens bestaan de hiervoor beschreven belemmeringen niet als een VvE voorzien is van blokverwarming. Met name voor VvE’s waar de CV-ketels in de appartementen privé zijn, zal Certificering zinvol zijn. Door Certificering zijn eigenaars immers verplicht een gecertificeerd bedrijf in te schakelen. De certificering geschiedt op basis van een certificatieschema waarin eisen worden gesteld aan zowel de inhoudelijke kennis van personen als aan het proces met betrekking tot uit te voeren controles en metingen. Pas als daaraan wordt voldaan, mag een gasverbrandingsinstallatie in bedrijf worden gesteld.
Anderzijds zal Certificering voor de VvE tot een extra zorgplicht leiden om erop toe te zien dat de eigenaar zijn CV-ketel laat onderhouden en vervangen door een gecertificeerd bedrijf. Daarnaast mag het bestuur ook niet zonder meer een appartement betreden om een controle uit te voeren. Handhaven zal dus lastig worden voor de VvE. De VvE kan preventief eigenaars zo goed mogelijk informeren, door de regels van Certificering kort samen te vatten in haar huishoudelijk reglement. Bijkomend voordeel is dat de VvE ingeval van overtreding van Certificering niet enkel is aangewezen op het Bouwbesluit 2012, maar ook een beroep kan doen op haar huishoudelijk reglement dat wordt overtreden. Toezicht en handhaving vanuit de overheid ligt primair bij het bevoegd gezag, veelal de gemeente. De gemeente kan handhavend optreden bij overtreding van het verbot om zonder certificaat werkzaamheden te verrichten aan gasverbrandingstoestellen.
Bij constatering van een overtreding kan daarom een herstelsanctie worden opgelegd, zoals een last onder dwangsom. De gemeente kan zich daarbij richten tot zowel de installateur als de bewoner/eigenaar. De gemeente heeft geen toezichtstaak ten aanzien van de aanwijzing van Conformiteit beoordelende instantie (CBI’s) die op basis van het certificatieschema de bedrijven certificeren. Toezicht op de CBI’s valt onder de Minister van BZK. Bij vermoeden van overtreding van Certificering heeft de gemeente meer bevoegdheden dan de VvE. De gemeente is bijvoorbeeld op basis van een machtiging tot binnentreden bevoegd een woning binnen te treden om onderzoek te doen. Daarnaast heeft de gemeente ook de bevoegdheid om bij het installatiebedrijf nader onderzoeken uit te voeren. Kort en goed heeft de gemeente op basis van Certificering verdergaande bevoegdheden tot het handhaven van de regels dan de VvE die heeft.
Gezien de grote gevaren die (nogmaals) zijn onderstreept in het rapport ‘Ongevallen met koolmonoxide’, doet de gemeente er naar mening goed aan om haar bevoegdheden - binnen de capaciteit die zij heeft - zoveel mogelijk te benutten om de regels te handhaven. Om te voorkomen dat de gemeente moet handhaven met alle daarbij komende kosten en wellicht negatieve publiciteit, kan de gemeente VvE’s actief informeren over de regels voor Certificeren, al dan niet tezamen met de overige mogelijkheden voor de duurzaamheidsambities van de overheid op basis van het Klimaatakkoord 2021. Daarbij kan de gemeente tevens inspelen om de mogelijkheden voor VvE’s om zelf naleving van de regels af te dwingen bij de eigenaars via de splitsingsakte, het huishoudelijk regelement én de besluitvorming binnen de vergadering van eigenaars.
Heeft u vragen over de mogelijkheden om VvE’s te informeren over de juridische mogelijkheden om naleving van de regels van Certificering te bevorderen en - indien nodig - handhavend op te treden richting de eigenaars? Dit artikel is geschreven door mr. Paul Bekkers en geplaatst in Bouwkwaliteit in de Praktijk, een vakblad voor private en publieke partijen dat inhaakt op de veranderingen in de bouwkolom en de regelgeving. De wijze waarop appartementen worden verwarmd verschilt. Veel appartementencomplexen hebben een centrale verwarmingsketel, ook wel blokverwarming genoemd. Er zijn ook veel appartementencomplexen waarbij elk appartement een eigen cv-ketel heeft. In beginsel is de VvE niet gehouden de privé cv-ketels te onderhouden. In de praktijk wenst de VvE dat regelmatig wel zelf te organiseren. Veel gehoorde redenen hiervoor zijn dat het collectief laten uitvoeren van onderhoud aan alle cv-ketels vaak een kostenvoordeel met zich meebrengt en alle appartementseigenaren gebaat zijn bij goed onderhouden cv-ketels. Onvoldoende onderhoud aan de cv-ketels kunnen immers resulteren in uitstoot van giftige koolmonoxide en brand- en explosiegevaar veroorzaken.
Wat betreft het te behalen kostenvoordeel overwoog het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in 2008 dat het enkele feit dat een korting kan worden bedongen onvoldoende belang geeft om de VvE de eigenaren te verplichten het onderhoud van de cv-ketels collectief onder leiding van de VvE uit te laten voeren. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch overwoog in dezelfde uitspraak wel dat het jaarlijks onderhoud van cv-ketels noodzakelijk is in het belang van de veiligheid. Kortom, als het splitsingsreglement voorschrijft dat het onderhoud en herstel van privé cv-ketels de verantwoordelijkheid is van de individuele appartementseigenaren, dan nog kan de VvE in het kader van veiligheid bevoegd zijn het onderhoud te organiseren en appartementseigenaren te verplichten hieraan medewerking te verlenen.
- Als uw VvE geen collectief verwarmingssysteem heeft, is uw cv-ketel privé. De kosten voor installatie en onderhoud zijn voor uw eigen rekening. Toch bent u niet in alle situaties vrij om te beslissen. Het rookgasafvoerkanaal kan gemeenschappelijk zijn. Sinds april 2022 mag u niet meer zelf uw cv-ketel vervangen; schakel een gecertificeerde installateur in.
- Nieuwe cv-ketel installeren binnen een VvE vereist goedkeuring en documentatie van de VvE als het kanaal collectief is. Maak een MJOP om toekomstige vervanging te plannen.
- CO-melder verplichting: installateurs eisen steeds vaker een CO-melder bij onderhoud, ter vermindering van koolmonoxidegevaar.
- De rol van gemeenten bij handhaving en toezicht op certificering is streng maar kan worden geactiveerd ter voorkoming van ongevallen en boetes.
Nieuwe regelgeving vraagt vaak om heroverweging van cv-ketelstrategie in VvE's. Denk aan opties zoals individuele rookgasafvoer per woning, of het inzetten van warmtepompen en stadsverwarming als duurzame alternatieven. Voor bewoners is het essentieel om tijdig de documenten van onderhoud en inspectie op te vragen bij de VvE en te zorgen voor een actueel inspectierapport en technisch dossier. Een gecertificeerd bedrijf voert werkzaamheden uit volgens het certificatieschema, met toezicht door de certificerende instanties en periodieke controles.
Wij verzorgen cv-onderhoud voor VvE’s met oog voor kwaliteit. Bent u VvE-beheerder of bestuurslid en op zoek naar een betrouwbare partij voor het onderhoud van uw collectieve cv-installatie? Rijnstreek Verwarming B.V. is een gecertificeerd installatiebedrijf en voert inspecties, onderhoud en vervanging uit aan cv-ketels en rookgasafvoeren volgens de geldende wet- en regelgeving.
Collectieve rookgasafvoer? Woont u in een appartementengebouw of flat? Dan is de kans groot dat er sprake is van een collectief rookgasafvoerkanaal. Dat kanaal wordt gedeeld door meerdere woningen en valt onder het beheer van de VvE. Dat betekent ook dat de VvE verantwoordelijk is voor inspectie, documentatie en vervanging. Zonder aantoonbaar veilige staat mogen wij geen onderhoud uitvoeren of een nieuwe ketel plaatsen. Een actueel inspectierapport en een technisch dossier zijn essentieel om onderhoud of vervanging te kunnen goedkeuren.
Nieuwe cv-ketel installeren binnen een VvE is alleen toegestaan met goedkeuring en documentatie van de VvE. Ga tijdig in gesprek met uw VvE-beheerder en plan onderhoud, zodat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan.