VvE Advies heeft vier expertises voor VvE’s: bouwkundig, installatietechnisch, juridisch en MJOP’s. Volgens onze visie is een opleiding alleen niet voldoende om uw VvE van een uitmuntend advies te voorzien. Daarom heeft ons team van eigen bouwkundig ingenieurs, juristen en technisch specialisten, buiten theoretische kennis, jarenlange ervaring in de praktijk opgedaan om u gericht en praktisch te kunnen informeren. Door onze specialisatie kunnen wij u snel en to the point adviseren en bijstaan met onafhankelijk, duidelijk en begrijpelijk advies.
Bouwkundig
Veel technische problemen vallen binnen het vakgebied bouwkunde. Onze specialisten hebben ruim 25 jaren ervaring in de bouwwereld.
Juridisch
Een VvE heeft bijna dagelijks, bewust of onbewust, te maken met juridische vraagstukken. OverigWij helpen u graag met al uw vragen en problemen op het gebied van VvE’s. U kunt altijd vrijblijvend contact met ons opnemen.
Mag de VvE verbouwingen in het gebouw verbieden? Het juridisch kader rondom verbouwingen
Het recht van appartementseigenaren om hun eigendom naar wens aan te passen, wordt in belangrijke mate begrensd door de splitsingsakte en het reglement van de VvE. Veel VvE’s nemen hierin bepalingen op die het verbouwen of wijzigen van (delen van) het gebouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering expliciet verbieden. Vooral als het gaat om op-, aan- of onderbouw en wijzigingen die constructie of uiterlijk van het gebouw raken, geldt vrijwel altijd een vergunningplicht binnen het reglement-en dus een vetorecht van de VvE.
Wat mag de VvE precies verbieden?
Wijzigingen aan gemeenschappelijke delen, zoals gevels, daken, trappenhuizen of leidingen, kunnen altijd verboden worden door de VvE. Ook interne verbouwingen die de constructieve veiligheid, het uiterlijk of het gebruik van het gehele complex (of de belangen van andere eigenaars) raken, kunnen vallen onder het verbod. Voor puur interne veranderingen, zoals schilderwerk of de vervanging van vloeren, mag een VvE alleen regels stellen als dit bijvoorbeeld samenhangt met geluidsisolatie of schade aan gemeenschappelijke delen.
Wanneer is een verbod op verbouwingen rechtsgeldig?
Het verbod moet altijd een basis vinden in de splitsingsakte, het reglement of een rechtsgeldig genomen vergaderingbesluit. Een volstrekt algemeen verbod (“nooit meer verbouwen”) zonder redelijke onderbouwing is in principe niet toegestaan. De reden achter een verbouwingsverbod moet legitiem zijn, bijvoorbeeld het waarborgen van de veiligheid, uitstraling of het financieel beheer van het complex. Wordt een verbouwing ten onrechte geweigerd, dan kan de individuele eigenaar naar de rechter stappen om het VvE-besluit te laten vernietigen of te laten vervangen door een machtiging van de kantonrechter (art. 5:121 BW).
- Controleer altijd de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van de VvE.
- Motiveer ieder verbod op verbouwingen vanuit het belang van het gebouw of de gemeenschap.
- Hanteer duidelijke procedures voor aanvraag, behandeling en bezwaar; voorkom willekeur en creëer draagvlak bij besluitvorming.
- Overweeg het gebruik van een gebruiksovereenkomst bij grote verbouwingen, zodat voorwaarden (zoals verzekering, aansprakelijkheid en herstelverplichtingen) helder zijn.
Meer weten over verbouwingen en VvE-recht?
Wil je als bestuurder, beheerder of eigenaar meer weten over de juridische mogelijkheden en beperkingen rondom verbouwingen binnen een VvE, of zoek je ondersteuning bij een conflict? Onze specialisten staan klaar om te helpen.
Voorkom risico’s bij bouwgebreken en herstelrecht
Elke VvE is wettelijk verplicht om geld te reserveren voor groot onderhoud via een reservefonds. Toch blijkt in de praktijk dat veel VvE’s onvoldoende sparen of hun reservefonds niet goed hebben ingericht. In appartementencomplexen zijn de bewoners voor hun woongenot mede afhankelijk van elkaar. Vaak kan er probleemloos worden samengeleefd, maar soms kan het gedrag van één bewoner het woongenot van de andere bewoners ernstig verstoren. Denk aan geluidsoverlast, intimidatie of zelfs bedreigingen.
Aanpassingen in eigendom en splitsingsakte
Iedere eigenaar mag zonder toestemming van de VvE zijn woning veranderen. Dat staat in de wet. Hiervan mag worden afgeweken en dat gebeurt vaak. In het splitsingsreglement staat dan dat de eigenaar toestemming nodig heeft van de VvE, bijvoorbeeld als hij met een uitbouw zijn woning vergroot of een dragende muur doorbreekt. In vrijwel alle splitsingsreglementen staat dat toestemming van de vergadering nodig is voor een op-, aan-of onderbouw. Bij een verbouwing is het belangrijk om helder te maken wat er verbouwd wordt: iets in privé eigendom of iets gemeenschappelijks? Toestemming wordt in de praktijk makkelijker gegeven voor verbouwingen binnen de grenzen van het privégedeelte dan voor verbouwingen aan gemeenschappelijke delen.
- Toestemming van de VvE is bijna altijd vereist bij wijzigingen aan gemeenschappelijke bouwdelen, aanpassingen aan privégedeelten die de gemeenschappelijke delen raken en veranderingen die het architectonische uiterlijk beïnvloeden.
- De VvE kijkt met een technisch oog naar verbouwingsplannen, vooral wanneer de constructieve integriteit van het gebouw in het geding is. Dragende wanden vereisen constructieberekeningen.
- Installatietechnische aanpassingen kunnen gemeenschappelijke belangen raken; verplaatsing van leidingen kan lekkage- en capaciteitsrisico's impliceren.
Sinds 1 april 2021 gelden strengere geluidsnormen: overdag mag een buitenunit niet meer dan 45 dB(A) en ’s nachts niet meer dan 40 dB(A) geluid veroorzaken bij de buren.
Financiële en procedurele gevolgen
Een verbouwing in een appartement heeft zowel directe als indirecte financiële consequenties. Voor de eigenaar omvat dit kosten voor bouw, architecten, constructeurs en vergunningen. Voor de VvE liggen de risico's vooral in indirecte gevolgen; een ondeugdelijk uitgevoerde verbouwing kan leiden tot schade aan gemeenschappelijke delen, aansprakelijkheid van de VvE en kostenstijgingen van het reservefonds. Juridische geschillen over ongeoorloofde verbouwingen brengen hoge proceskosten met zich mee.
Procedure rondom toestemming
Wanneer een verbouwing de VvE-regels raakt, moet de eigenaar een schriftelijk verzoek indienen bij het bestuur van de VvE. Dit verzoek dient een gedetailleerde beschrijving van de plannen te bevatten, inclusief tekeningen, technische specificaties en eventuele bouwvergunningen. Het bestuur agendeert het verzoek vervolgens voor de algemene ledenvergadering (ALV), waar de beslissing wordt genomen. De VvE kan voorwaarden verbinden aan de toestemming, bijvoorbeeld over bouwtijden om overlast te beperken of eisen aan de technische kwaliteit van het werk. Indien de VvE de toestemming weigert, kan de eigenaar, als hij de weigering onredelijk vindt, een ‘vervangende machtiging’ aanvragen bij de kantonrechter. De rechter toetst op basis van redelijkheid en billijkheid of de VvE de toestemming had moeten verlenen en kan de toestemming alsnog verlenen.
Vergelijking met omgevingsvergunning
Een eerdere uitspraak bevestigde dat toestemming van de VvE net zo belangrijk kan zijn als een omgevingsvergunning. In casus had het lid al gemeentelijke vergunning maar kreeg toch geen VvE-toestemming. De rechter oordeelde dat VvE-toestemming alsnog benodigd was. Informeer zowel bij de VvE als bij de overheid (Omgevingsloket) voordat je start met bouwen.
Praktische helpdesk en diensten
Is je verzoek tot op- of aanbouw afgewezen door de VvE? Of lijkt de voorwaarde van de VvE niet redelijk? Of moet je als bestuurder of eigenaar juridische vragen rond verbouwingen oplossen? Met een Procedure Advies krijg je concreet inzicht in je kansen, antwoorden op je vragen en informatie over mogelijke vervolgstappen over je casus. Onze constructeurs helpen graag met het opstellen van constructieberekeningen en bouwhandleidingen voor aannemers, zodat je gegarandeerd vergunning krijgt en een correcte verzekering van de VvE hebt.
Daarnaast bieden wij juridische ondersteuning voor VvE's:
- Contractbeoordeling
- Advies bij een conflict
- Second opinion
- 30 minuten advies
- Voorbeeldbrieven
Contact en toelichting
Wil je meer weten over de verantwoordelijkheid van jou richting de VvE of of je toestemming nodig hebt voor jouw verbouwing? Laat een bericht achter in onze berichtenbox en een van onze VvE advocaten helpt je verder.
Appartement kopen - Pas op voor missers bij de VVE
Wat is een VvE en wat betekent appartementsrecht?
Het splitsingsreglement en de splitsingsakte bepalen de bevoegdheden van de VvE en de rechten van de appartementseigenaren. Bij wijzigingen aan privégedeelten die de gemeenschappelijke delen raken, of veranderingen die het architectonische uiterlijk beïnvloeden, is toestemming van de VvE meestal nodig. De VvE ziet toe op veiligheid en de nadelige effecten voor andere eigenaren. De splitsingsakte en het modelreglement vormen hierbij een leidraad, maar afwijkingen kunnen voorkomen afhankelijk van de specifieke akte. Het appartementsrecht geeft het exclusieve gebruiksrecht van een appartement en het recht tot het aanpassen van die ruimte, inclusief de bijbehorende berging en gezamenlijke elementen zoals lift en galerij.
Constructieve en esthetische overwegingen
Voor dragende elementen is een constructieberekening vereist, terwijl esthetische aanpassingen zoals kozijnen onder de toezicht van de VvE vallen en afhankelijk zijn van de architectonische samenhang. De VvE heeft een rol bij het verlenen van toestemming en het stellen van voorwaarden om de veiligheid, het geluidscomfort en het uniforme uiterlijk van het gebouw te waarborgen.
tags: #vve #verbouwing #advocaat