Veel agrarische ondernemers staan voor de vraag wat te doen met oude bedrijfsgebouwen, zeker wanneer deze asbest bevatten. Niet ieder gebouw leent zich voor een andere functie, en panden met asbest kunnen in de toekomst voor uitdagingen zorgen. Na de sloop van bedrijfsgebouwen is het in veel provincies en gemeentes mogelijk om woningbouw te realiseren, wat niet alleen geldt voor agrarische constructies, maar ook ruimte biedt voor nieuwe functies zoals opslagruimtes of een hoveniersbedrijf.
De specifieke regelingen en voorwaarden variëren per provincie en soms zelfs per gemeente. Bij het overwegen van bedrijfsbeëindiging of het afbouwen van een bedrijf, staan uw wensen centraal. Factoren zoals de wens om op de locatie te blijven wonen, de toekomstplannen van kinderen, het overwegen van een nieuwe werkfunctie of het verkopen van de locatie spelen een belangrijke rol. Het is daarom essentieel om de gevolgen van verschillende opties en de planning ervan te bespreken met uw financieel en fiscaal adviseur.
Indien u overweegt deel te nemen aan de Lbv- of Lbv-plusregelingen (Landelijke Beëindigingsregelingen Veehouderij), komt er veel op u af. Onze adviseurs ondersteunen u graag bij de ontwikkeling van uw bedrijfslocatie en streven naar een geschikte strategie die rekening houdt met uw visie als agrarisch ondernemer en de mogelijkheden van uw bedrijf en locatie.
De Rood-voor-Rood-regeling in het kort
De Rood-voor-Rood-regeling (ook wel bekend als de ruimte-voor-ruimte-regeling) is in het leven geroepen om de sanering van beeldverstorende bebouwing in het landelijk gebied te stimuleren. Door schaalvergroting in de landbouw en het stoppen van kleinere bedrijven, ontstaat er leegstand op het platteland. Veel van deze gebouwen zijn verouderd en hebben vaak een asbestdak, dat vóór 2025 verwijderd moet zijn.
Deze regeling biedt een tegemoetkoming: bij de sloop van minimaal 750 tot 1.000 m² bebouwing (dit minimum verschilt per provincie) ontvangt u een woontitel in het landelijk gebied. Deze woontitel mag u op uw eigen perceel toepassen om een tweede woning te realiseren, of u kunt de woontitel of gesloopte vierkante meters doorverkopen aan een externe partij binnen het landelijk gebied. Dit is een uitzondering op de gebruikelijke regel dat nieuwbouw in het landelijk gebied niet meer is toegestaan.
Het is belangrijk te weten dat de regeling per provincie verschilt. Zo kan het minimaal aantal te slopen vierkante meters variëren. In Noord-Holland was er bijvoorbeeld een voornemen om dit aantal per 1 januari 2021 te verhogen van 1.000 m² naar 1.500 m², wat betekent dat het zinvol kan zijn om de procedure vóór die datum te starten als 1.500 m² niet haalbaar is. In Drenthe is het minimum bijvoorbeeld 750 m².
Wat komt er kijken bij de Rood-voor-Rood-regeling?
De procedure van de Rood-voor-Rood-regeling brengt diverse aspecten met zich mee. Het bestemmingsplan wordt gewijzigd van een agrarische bestemming naar een woonbestemming. Bij een dergelijke wijziging zijn diverse onderzoeken noodzakelijk, zoals akoestisch onderzoek, bodemonderzoek, stikstofonderzoek en een flora- en faunascans.
Indien het perceel archeologische waarde blijkt te hebben, kan gefaseerd afgegraven nodig zijn onder het te bouwen huis. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de omgeving en mogelijke beperkingen. Het proces vereist medewerking van de gemeente voor het bouwen in landelijk gebied en moet onderbouwd worden met een ruimtelijke onderbouwing die de haalbaarheid en realisme van de plannen aantoont.
Een strategische aanpak en overleg met de gemeente zijn cruciaal. Het creëren van draagvlak bij belanghebbenden kan weerstand voorkomen. Het is een complex proces dat zorgvuldige planning en uitvoering vereist om tot een optimaal resultaat te komen.
De win-win situatie met asbest
Naast het stimuleren van de sloop van agrarische bebouwing door het toekennen van een woontitel, biedt de Rood-voor-Rood-regeling een dubbel voordeel, met name in relatie tot asbest. Vóór 2028 geldt in Nederland een verbod op asbestdaken, wat betekent dat deze daken gesaneerd moeten worden. Dit brengt aanzienlijke kosten met zich mee.
Door gebruik te maken van de ruimte-voor-ruimte-regeling slaat u twee vliegen in één klap. U bent sowieso verplicht om asbestdaken te saneren. Dat u hiervoor een woontitel met waarde terugkrijgt, is een aanzienlijk voordeel. Het aanbrengen van een nieuw dak op gebouwen die geen functie meer hebben, of het slopen ervan zonder gebruik te maken van de Rood-voor-Rood-regeling, zou zonde zijn van de investering.
Kosten en winsten van de Rood-voor-Rood-regeling
De kosten voor de Rood-voor-Rood-regeling, of beter gezegd de investering die u hiervoor maakt, verschillen per situatie. Een grove indicatie is dat het om enkele tienduizenden euro's gaat. De investering is onder andere gerelateerd aan de benodigde onderzoeken door specialisten, de interpretatie en presentatie hiervan, begeleiding en communicatie met de gemeente, bouwtechnische tekeningen en de gemaakte uren van de adviseur.
Deze kosten kunnen variëren afhankelijk van de complexiteit van het traject en eventuele tegenslagen. Elke situatie is maatwerk, waardoor een concrete prijsopgave niet mogelijk is zonder specifieke analyse.
Casus: John en zijn vrouw
Stel dat John en zijn vrouw binnenkort met pensioen willen en hun agrarische bedrijf willen beëindigen. Ze bezitten een perceel met een veestal, silo's en loodsen, wat neerkomt op meer dan 1.000 m² aan bebouwing. Door gebruik te maken van de Rood-voor-Rood-regeling, kunnen zij van de verouderde gebouwen afkomen.
Mogelijke situaties en winsten:
- Situatie 1: Verkoop van de woontitel. John en zijn vrouw verkopen de woontitel, ontvangen de opbrengst, en hun perceel is gesaneerd. De opbrengst uit de titelverkoop, minus de sloopkosten en adviestraject, vertegenwoordigt hun winst. Een woontitel kan aanzienlijk waardevol zijn, waardoor de kosten van de Rood-voor-Rood-regeling vaak ruimschoots worden gedekt.
- Situatie 2: Verkoop van gesloopte vierkante meters. Zij verkopen de gesloopte vierkante meters aan iemand die zelf niet aan de vereiste sloopoppervlakte kan voldoen. Hiermee kunnen de sloopkosten worden gedekt en kan er zelfs aan de regeling verdiend worden.
- Situatie 3: Realisatie van bouwkavels. John en zijn vrouw willen verhuizen en maken gebruik van de regeling om een woonbestemming op het perceel te krijgen. Met een relatief kleine investering kunnen zij meer rendement uit hun bestaande perceel halen door het om te zetten naar bouwkavels.
- Situatie 4: Realisatie van een extra woning op eigen perceel. Zij wensen dat hun dochter en schoonzoon op het erf komen wonen en mantelzorg kunnen bieden. De winst is hierbij het gesaneerde perceel, de mogelijkheid om een extra woning te bouwen, en het realiseren van de wens voor mantelzorg.
In alle scenario's blijkt de investering voor de Rood-voor-Rood-regeling voor velen de moeite waard, omdat het de sloop van oude gebouwen faciliteert en de mogelijkheid biedt voor nieuwe ontwikkelingen.
Regionale initiatieven en subsidies
In provincies als Overijssel en Gelderland maken veel gemeenten gebruik van de Rood-voor-Rood-regeling. In deze regio's kan bij minimaal 850 m² sloop een bouwrecht voor een nieuwe woning worden verstrekt. De opbrengst van de bouwkavel wordt gebruikt om de sloop van schuren en landschappelijke inrichting te bekostigen. Naast de bestaande boerderij kan zo een nieuwe bouwkavel van bijvoorbeeld 1.000 m² worden gerealiseerd.
Naast de Rood-voor-Rood-regeling zijn er ook andere regelingen en subsidies beschikbaar. De gemeente Berkelland biedt bijvoorbeeld de subsidie 'Groen voor Rood' aan, voor het slopen van gebouwen (max. 500 m²) in het buitengebied in combinatie met het aanleggen van natuur en/of landschapselementen.
In de gemeente Hardenberg is de regeling 'Erven met kwaliteit' van kracht, die de sloop van landschapsontsierende gebouwen stimuleert. De nieuwe regeling vervangt de oudere 'Rood voor rood met gesloten beurs' en biedt meer flexibiliteit. Bij het verwijderen van asbest geldt een korting op het aantal te slopen vierkante meters.
Ook zijn er mogelijkheden voor het uitbreiden van bijgebouwen tot maximaal 300 m² per woning, en subsidies voor de sloop van gebouwen die geen functie meer hebben. Particulieren die zelf hun asbestdak verwijderen, kunnen in Berkelland gebruikmaken van gratis pakketten met beschermingsmiddelen en gratis stortmogelijkheden tot 35 m². Voor grotere asbestdaken die door een bedrijf worden verwijderd, kan subsidie per m² worden verkregen. Daarnaast is het mogelijk om tegen lage rente een lening af te sluiten voor asbestverwijdering.
De gemeente Berkelland ondersteunt ook het splitsen van bestaande woongebouwen in het buitengebied om twee gezinnen/huishoudens te huisvesten, wat de mogelijkheid biedt om bij elkaar op het erf te wonen en elkaar te ondersteunen.
Er is volop beweging binnen het Rood-voor-Rood-programma, met diverse plannen in behandeling en succesvol afgeronde projecten. Dit toont aan dat de regeling effectief is in het stimuleren van sloop en herontwikkeling in het landelijk gebied.