Mijn cv-ketel is uitgevallen. Mijn verhuurder zegt dat ik zelf een monteur moet bellen. Klopt dat? Ook vraag ik me af wie de reparatie moet betalen.
Als je de cv-ketel gewoon hebt meegehuurd met het huis, dan moet jouw verhuurder de reparatie betalen. Als er een storing is, kan het wel zo zijn dat je zelf moet bellen met het bedrijf dat in opdracht van jouw verhuurder de verwarmingsketel onderhoudt. Veel verhuurders willen dat huurders zelf met de storingsdienst een afspraak inplannen. Daarvoor krijg je dan van de verhuurder het telefoonnummer van deze storingsdienst.
Voor periodieke controle van de cv en het verhelpen van storingen is specialistische kennis nodig. Dat wordt niet van huurders verwacht. Dat soort onderhoud is gewoon inbegrepen in de huurprijs. Dat de cv uitvalt, kan soms door iets heel simpels komen: vergeten om te ontluchten of bij te vullen. Die kleine onderhoudsklusjes zijn wél de verantwoordelijkheid van de huurder.
Voordat je belt over een storing, is het dus altijd goed om even na te gaan of bijvullen/ontluchten het probleem kan verhelpen. Dat je zelf moet bijvullen en ontluchten staat in (de bijlage bij) het besluit kleine herstellingen. Dat is een wettelijke regeling die beschrijft welk onderhoud de verantwoordelijkheid van de huurder zelf is. Verhuurders mogen de lijst ‘kleine herstellingen’ niet naar eigen inzicht uitbreiden. Zij mogen dus niet in het huurcontract opnemen dat huurders zelf verantwoordelijk zijn voor al het onderhoud aan de cv. Als er toch zo’n bepaling in jouw huurcontract zou staan, dan is deze ongeldig.
Verhuurders mogen ook geen servicekosten in rekening brengen voor onderhoud dat zij volgens de wet gewoon zelf moeten doen. Je hoeft dus geen servicekosten te betalen voor regulier cv-onderhoud. Maar er zijn ook verhuurders die een 24-uurs onderhoudsservice bieden voor de cv. Of die huurders zelfs het bijvullen en ontluchten uit handen nemen. Voor die extra service mogen verhuurders weer wél servicekosten rekenen.
Tenslotte: hoe vaak een ketel een servicebeurt nodig heeft, hangt af van de cv. Fabrikanten van cv-ketels geven richtlijnen over hoe vaak dit nodig is. Dit kan variëren van elk jaar, tot elke twee of zelfs drie jaar.
Wat wordt er precies verstaan onder kleine reparaties?
Volgens de wetgever zijn kleine herstellingen, die herstellingen die zich gewoonlijk bij een normaal gebruik van het gehuurde voordoen. Voorbeelden zijn het vervangen van een deurbel, het ophangen van haakjes, binnenschilderwerk, hang- en sluitwerk, het onderhouden van C.V-ketel, e.d. In de meeste huurovereenkomsten zal het groot onderhoud en het onderhoud van de buitenkant van het gehuurde voor rekening van de verhuurder komen en werkzaamheden aan de binnenzijde voor rekening voor de huurder. Huurovereenkomst Dit is echter slechts het uitgangspunt en in de huurovereenkomst kunnen tussen partijen andere afspraken worden gemaakt.
Om te achterhalen welke verplichtingen de huurder heeft inzake het onderhoud van het pand kunt u dan ook het beste kijken in de huurovereenkomst. Gebrek aan het gehuurde Het kan voorkomen dat de huurder tijdens de huurperiode een gebrek constateert aan het gehuurde. De huurder dient de verhuurder hiervan op de hoogte te stellen en hem de gelegenheid te bieden het gebrek te verhelpen. Dit hoeft hij niet te doen als er met spoed moet worden gehandeld.
Wat te doen wanneer de verhuurder niet overgaat tot herstel?
Indien de verhuurder ondanks de door de huurder gedane melding niet overgaat tot herstel is de huurder gerechtigd zelf te zorgen voor het herstel van het gebrek. De gemaakte kosten voor het herstel kan huurder dan verhalen bij verhuurder. Verrekenen met huurpenning wordt niet aangeraden. Mocht het niet mogelijk zijn om zelf het gebrek te herstellen (of te laten herstellen), dan kan de huurder wegens vermindering van huurgenot de huurprijs verlagen of betaling van de huurprijs stoppen.
Voorbeeld: De huurder constateert dat de in het pand aanwezig vijftienjarige CV-ketel lekt. Als gevolg daarvan heeft de huurder geen warm water tot zijn beschikking. De huurder heeft de verhuurder op de hoogte gebracht van het gebrek. De verhuurder belooft iemand te sturen, maar er komt maar niemand. Op een gegeven moment is de huurder het zat en wil dat er nu snel iets gebeurt. De huurder heeft minder huurgenot dan waarop hij recht heeft. De huurder zal de verhuurder een brief moeten sturen waarin hij de verhuurder nogmaals maant de CV-ketel binnen een bepaalde termijn te vervangen. Doet de verhuurder dat niet binnen de termijn of laat hij helemaal niets meer van zich horen, dan mag de huurder bijvoorbeeld een derde, zoals een loodgieter, inschakelen.
Wanneer er een gebrek wordt geconstateerd moet de huurder de verhuurder op de hoogte stellen van het feit dat herstel wordt verlangd. Tip: meld het gebrek altijd schriftelijk bij verhuurder. Huurder is namelijk verplicht het gebrek te melden bij verhuurder. Het gebrek vast laten leggen, bijvoorbeeld door een derde deskundige; De verhuurder een brief sturen waarin het gebrek wordt gemeld en waarin de verhuurder een termijn wordt gegeven waarbinnen hij iets aan het gebrek moet doen; Eventuele schade goed vastleggen en specificeren.
Zorg dat in de huurovereenkomst goed is opgenomen wat klein en dagelijks onderhoud is en wat niet. Sluit zo veel mogelijk aansprakelijkheid uit van gebreken die na het begin van de huur zijn ontstaan. Sluit aansprakelijkheid uit van gebreken die de verhuurder bij het begin van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen. Maak een goed en duidelijk schriftelijk verslag van de staat van onderhoud ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.
Neem goed en gedetailleerd de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst op, zodat daar achteraf geen onduidelijkheid over kan ontstaan. Maak een goed opnamerapport en geef bij constatering van gebreken aan dat de aansprakelijkheid van de verhuurder wordt uitgesloten en partijen de geconstateerde gebreken niet zien als een gebrek en het gebruik van het gehuurde niet door het gebrek wordt belemmerd. Neem in de huurovereenkomst op dat de verhuurder niet heeft onderzocht of het gehuurde geschikt is voor het bedoelde gebruik. De hoofdregel is dat de verhuurder verplicht is, eventueel op verzoek van huurder, om gebreken aan de woning te verhelpen (artikel 7:206 BW).
Een gebrek is elke beperking in het gebruik van de woning die niet aan de huurder is toe te rekenen, en waar de huurder redelijkerwijs ook geen rekening mee hoefde te houden. De huurder kan een huurprijsvermindering vorderen wanneer er sprake is van vermindering van het huurgenot door een gebrek en de verhuurder nalaat om degelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren. Dit kan vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder op de hoogte heeft gesteld van het gebrek tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 BW).
Indien het gaat om kleine herstellingen aan de huurwoning, komen deze voor rekening van de huurder. Uit het Besluit Kleine Herstellingen volgt welke onderhoudswerkzaamheden onder deze kleine herstellingen vallen. De basisregel is dat de huurder verantwoordelijk is voor kleine herstellingen, tenzij deze zijn ontstaan door het tekortschieten van de verhuurder. Artikel 7:217 BW is van regelend recht, wat betekent dat partijen in de huurovereenkomst in beginsel afwijkende afspraken kunnen maken over de verdeling van onderhouds- en herstelkosten. Dit geldt echter niet voor de huur van woonruimte. Artikel 7:242 BW bepaalt namelijk dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van de wettelijke regeling in artikel 7:217 BW, behalve wanneer het gaat om herstellingen aan de woning die door de huurder zelf zijn aangebracht.
Het onderhoud van een huurwoning is in beginsel de verantwoordelijkheid van de verhuurder, met uitzondering van kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen. De verhuurder moet grote gebreken verhelpen, en de huurder kan huurprijsvermindering vorderen als deze gebreken niet tijdig worden aangepakt. Heeft u vragen over de verdeling van onderhoudsverplichtingen tussen huurder en verhuurder?
Het komt regelmatig voor dat een huurder van een woning overlast veroorzaakt, zoals geluidsoverlast door harde muziek of luid geschreeuw, of geuroverlast door een vervuilde woning of tuin. Door de opkomst van thuiswerken, is er minder vraag naar kantoorruimte. De gemeente Den Haag heeft haar regelgeving aangepast met het oog op het creëren van meer woonruimte zonder nieuwbouw, maar mét behoud van de leefbaarheid. Op 28 november 2025 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de rol van de rechten van het kind bij een vordering tot ontruiming van een huurwoning.
Stel, u huurt een ruimte die in dit geval wordt verwarmd door een cv-installatie. Na een bepaalde periode gaat deze stuk. Wie moet dan wat betalen, u of de verhuurder? De ‘kale huur’ is het bedrag dat u betaalt voor het enkele gebruik van de ‘woonruimte’. Als u een woonruimte huurt (bijvoorbeeld een eengezinswoning of appartement) dan betaalt u de ‘kale huur’ en vaak servicekosten aan de verhuurder. Daarnaast zijn er ook nog kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter (gas, water en licht voor de woning).
Onder ‘servicekosten’ vallen kosten van zaken en diensten die gerelateerd zijn aan de bewoning van de woonruimte. De verhuurder mag servicekosten alleen in rekening brengen als dat is overeengekomen. Het is onvoldoende om alleen overeen te komen dát er servicekosten in rekening worden gebracht. Als zich in een woonruimte een cv-installatie bevindt, dan moet deze met enige regelmaat worden onderhouden. Een cv-installatie die zich in de gehuurde woonruimte bevindt, is onderdeel van de woonruimte en wordt dus ook door de huurder gehuurd. De verhuurder ontvangt hiervoor een vergoeding via de kale huur. Via de kale huur betaalt de huurder dus al voor de cv-installatie. Het is daarom voor de verhuurder in principe niet toegestaan om deze kosten nogmaals via de servicekosten bij de huurder in rekening te brengen.
Wel mag de verhuurder kosten bij de huurder in rekening brengen voor kleine herstellingen aan de cv-installatie, die eigenlijk door de huurder uitgevoerd moeten worden. Alle andere kosten - andere dan kleine herstellingen - verbonden aan de cv-installatie, komen voor rekening van de verhuurder, tenzij deze het gevolg zijn van handelen/nalaten van de huurder. Dus wie betaalt de kosten van de reparatie als de Cv-installatie stuk gaat? Dit is een van de vele onderdelen die wij voorbij zien komen in een huurovereenkomst.
Heb je twijfels of wat erin staat wel klopt of wil je graag dat wij je helpen bij het opstellen van een huurovereenkomst?
DIY: Zelf een klein onderhoud uitvoeren (gasketel) met Easykit
Tuin maken. Schoonhouden en ontstoppen van het binnenriool. Schoonhouden en zo nodig ontstoppen van de vuilstortkoker. Schoonhouden van de vuilniscontainerruimte. Regelmatig schoonhouden. Verwijderen graffiti. Zink- en beerputten leegmaken.
Besluit kleine herstellingen
De regels voor klein onderhoud staan in het Besluit kleine herstellingen. Vraag huurverlaging aan. Meld slecht onderhoud bij uw verhuurder en vraag hem om dit binnen een redelijke termijn te repareren. Repareert uw verhuurder het probleem nog steeds niet? Dan kunt u huurverlaging aanvragen. U betaalt dan minder huur totdat het gebrek opgelost is.
Onderhoudsrechten huurders De verhuurder van gastoestellen die worden gehuurd of die horen bij de gehuurde woonruimte is wettelijk verantwoordelijk voor het onderhoud van de toestellen. Een huurder kan ook zelf onderzoek laten doen door een installateur. Wanneer vaststaat dat het gastoestel onveilig is kan de huurder hierover een klacht indienen bij het Klantcontactcentrum van de NVWA. Voor een gastoestel met waakvlam is het belangrijk dat eens per jaar onderhoud wordt gepleegd.