Na de aankoop van een woning komt u er soms pas later achter dat een aanbouw of verbouwing zonder vergunning is gebouwd, of dat er is afgeweken van de verleende vergunning. Wat betekent dit voor uw positie? Is de verkoper aansprakelijk als u een illegale verbouwing van de vorige eigenaar aantreft? Heeft u zelf een huis gekocht met een illegale aanbouw of verbouwing?
Download dan ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken of plan een adviesgesprek. Van een illegale aanbouw of illegale verbouwing is sprake wanneer een deel van de woning is gebouwd of aangepast zonder de vereiste omgevingsvergunning, of wanneer is afgeweken van de vergunning die destijds is verleend.
Wat is een illegale verbouwing precies?
Officieel spreekt men over een bouwovertreding wanneer de uitvoering van de vergunde plannen of het gebruik van (delen van) het gebouw in strijd is met de vergunning of het plannenregister, of wanneer een bestaand gebouw zonder vergunning verbouwd of herbouwd wordt of van functie wijzigt. Voor veel uitbouwen, dakkapellen, dakopbouwen en interne constructieve werkzaamheden is een omgevingsvergunning nodig. Is die niet verleend, dan geldt de aanbouw of verbouwing als illegaal.
Dit komt vaak voor bij uitbouwen die groter zijn uitgevoerd dan op de tekening stond, verplaatste dragende wanden, aangepaste dakconstructies of anders ingedeelde ruimtes. Zelfs als er wel een vergunning is verleend, moet de uitvoering voldoen aan technische eisen uit het Bouwbesluit (brandveiligheid, constructieve veiligheid of ventilatie).
Wat mag u verwachten als koper?
Artikel 7:17 BW bepaalt dat een woning moet voldoen aan de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten. De koper mag in beginsel verwachten dat een woning voldoet aan de geldende publiekrechtelijke regels. Dat geldt niet alleen voor een aanbouw, maar ook voor interne verbouwingen zoals een extra badkamer, een dakkapel of een gewijzigde indeling. Rechters hanteren hierbij een vaste lijn: een koper hoeft niet zelf te onderzoeken of voor een aanbouw of verbouwing een vergunning is verleend, tenzij duidelijke aanwijzingen bestaan dat iets niet klopt.
Wanneer een aanbouw of interne verbouwing afwijkt van de tekeningen die onderdeel waren van de verkoop, kan dit non-conformiteit opleveren. Rechters kennen veel gewicht toe aan wat de koper op basis van die tekeningen mocht verwachten. Zijn de daadwerkelijke bouwkundige wijzigingen niet op tekeningen terug te vinden? Ook interne verbouwingen vallen hieronder. Dit werd bevestigd in het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 17 juni 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:1569).
Casus: interne badkamer zonder vergunning
In deze zaak draaide het om een kleine badkamer die door de verkoper was aangelegd in een monumentaal pand. De koper ontdekte dat voor deze interne verbouwing vermoedelijk een vergunning nodig was geweest. Het hof besliste dat een koper mag verwachten dat ook interne aanpassingen zijn uitgevoerd volgens de geldende regels. In deze zaak had de verkoper twee appartementen gerenoveerd en daarbij een balkonconstructie gerealiseerd die niet voldeed aan de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit. Uit onderzoek bleek dat onderdelen ontbraken, constructieve eisen waren genegeerd en essentieel heiwerk niet was uitgevoerd. De rechtbank oordeelde dat sprake was van ernstige gebreken die het normale gebruik als woning verhinderden.
Hoe kan een illegale situatie achteraf worden rechtgezet?
Soms kan een illegale situatie achteraf worden rechtgezet via een legalisatieverzoek. In uitzonderlijke gevallen kan legalisatie betekenen dat de woning alsnog voldoet aan de verwachtingen van de koper. Een koper moet de woning bekijken en mag niet volledig blind varen op mededelingen van de verkoper. Maar: u hoeft niet zelf bij de gemeente te controleren of iedere verbouwing is vergund.
De rol van de koper en aansprakelijkheid van de verkoper
Twijfelt u of u de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor een illegale aanbouw of verbouwing? Een koper kan de verkoper aanspreken voor non-conformiteit als de verkoper informatie heeft verstrekt die niet klopt of onduidelijk was. De verkoper kan zich proberen te beroepen op uitsluiting van aansprakelijkheid in de koopovereenkomst, maar dat beroep wordt niet altijd geaccepteerd door de rechter. De redelijkheid en billijkheid spelen hierbij een rol.
Belangrijk is dat elke koopovereenkomst specifieke afspraken, uitsluitingen en bedingen bevat. Een advocaat vastgoed kan daarom helpen om de koopovereenkomst en leveringsakte te beoordelen en een plan van aanpak te maken. Uitgangspunt is dat de verkoper op de voet van art. illegale bouw moet kunnen aantonen dat de bouw conform de geldende regels is geweest of kan worden gelegaliseerd.
Wat betekent dit voor verkoop en aankoop?
Als u verkoopt en er rust een bouwovertreding op het pand, wilt u dat dossier zo zorgvuldig mogelijk voorleggen aan de koper. Verzamel alle benodigde documenten, waaronder het stedenbouwkundig uitreksel, en geef duidelijke informatie over wat wel en niet bekend is. Een uitgebreide clausule kan nodig zijn om de koper voldoende te informeren over wat u al dan niet weet. Laat u adviseren door een erkende vastgoedmakelaar en stel een plan van aanpak op.
Koopt u een woning met een bouwovertreding, dan volgt die mee naar u. De overtreding is immers verbonden aan het goed. Wees alert bij aankoop: vergelijk de bestaande toestand met de vergunde plannen, let op onlogische zaken, maak duidelijke afspraken over de afwikkeling en laat verklaringen op papier zetten. Ook hier is een vastgoedmakelaar belangrijk omdat iedere situatie anders is en een andere oplossing vereist.
Regularisatie en handhaving
Een bouwovertreding kan soms worden regulariseerd via een regularisatieaanvraag bij de vergunningverlenende overheid, meestal de dienst omgeving van het gemeentebestuur. Of u deze vergunning krijgt, hangt af van factoren zoals de stedenbouwkundige voorschriften en het Bouwbesluit. Een specialist, zoals een makelaar en vaak een architect, is daarvoor aan te bevelen.
Verjaring biedt geen oplossing: de overheid kan een strafvordering instellen tot 5 jaar na het plegen van de overtreding. De verjaring betekent niet dat het illegale karakter verdwijnt. De handhaving kan via last onder dwangsom of last onder bestuursdwang plaatsvinden, waarbij de overheid eisen stelt en sancties oplegt of zelf corrigerende maatregelen neemt.
Praktische tips bij verkoop of aankoop
- Informeer jezelf en de koper: vertel wat u weet over eventuele bouwovertredingen, inclusief lasten en beperkingen.
- Laat verklaringen op papier zetten en werk samen met een vastgoedmakelaar en eventueel een architect.
- Controleer of er erfdienstbaarheden, lasten en verplichtingen bestaan die de woning raken bij verkoop.
- Overweeg het aanvragen van een legalisatie, als dat mogelijk is en passend bij de situatie.
- Bij verkoop: zorg voor volledige transparantie, zodat de koper weet wat hij kan verwachten en welke stappen mogelijk zijn.
Welke beelden en media kunnen helpen?
How to draught-proof windows
Belangrijke aandachtspunten per situatie
- Illegale buitenverbouwingen zoals uitbouwen en dakkapellen: inspectie en mogelijke legalisatie
- Interne verbouwingen zoals een dakkapel of extra badkamer: controleren op tekeningen en Bouwbesluit-eisen
- Verkoop van woning met bekend probleem: dossier, stedenbouwkundig uitreksel en duidelijke clausules
- Nieuwe eigenaar: aansprakelijkheid kan bestaan ondanks verjaring als de overtreding bestaat op moment van eigendomsoverdracht
Rechtspraak en principes
De koper mag verwachten dat de woning voldoet aan de geldende regels en dat interne aanpassingen conform de regels zijn uitgevoerd. Non-conformiteit kan ontstaan als de tekeningen bij verkoop niet overeenkomen met de feitelijke situatie. De Hoge Raad heeft hiermee vastgesteld dat ook niet-bruikbepalende gebreken non-conformiteit kunnen opleveren. De verkoper kan aansprakelijk zijn tenzij hij kan aantonen dat er juist is gehandeld en gelegaliseerd kan worden.
Welke stappen nu?
Als u twijfelt of u de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor een illegale aanbouw of verbouwing, neem dan contact op met een vastgoedadvocaat voor vrijblijvend advies. Informeer uzelf over uw rechten als koper en zorg voor een gedegen dossier voordat u koopt of verkoopt. Externe uitleg door een professional biedt handvatten voor een legale en zorgvuldige afhandeling.
tags: #woning #verkoop #met #ilegale #verbouwing