De aanwezigheid van asbest kan een significante impact hebben op de WOZ-waarde van een woning. In de praktijk kan dit gebeuren via waardedrukkende factoren zoals toekomstige saneringskosten, onzekerheden voor kopers en de algehele perceptie van risico’s. Verschillende Hoge Raad en Hof-arresten spreken over hoe de WOZ-waarde inclusief of exclusief BTW kan worden bepaald afhankelijk van de situatie en of BTW kan worden verrekend.
Waardebepaling en BTW bij gecorrigeerde vervangingswaarde
Wanneer de eigenaar van een onroerende zaak waarvoor de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend de omzetbelasting kan verrekenen, wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief omzetbelasting bepaald. Als de BTW niet kan worden verrekend, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief omzetbelasting berekend. Het uitgangspunt is het bepalen van de kosten die de huidige eigenaar zou moeten maken om een identieke vervangende onroerende zaak te verwerven.
Bij woningen wordt de marktwaarde bepaald op basis van transacties van bestaande woningen, die in de regel niet onderworpen zijn aan omzetbelasting. Transacties van onroerend goed zijn in beginsel vrijgesteld van BTW en over het algemeen geldt overdrachtsbelasting, behalve in bijzondere gevallen zoals nieuwbouw.
Bij nieuwbouwwoningen vindt verkoop in de tweede jaar na ingebruikname inclusief BTW plaats. Voor de waardebepaling in het kader van de WOZ wordt gekeken naar twee periodes: de tweejaarsperiode contextueel inclusief BTW en daarna transacties zonder BTW.
Situaties met en zonder BTW bij bouw en verbouw
Indien de eerste ingebruikname minder dan twee jaar voor de toestandspeildatum was, wordt de WOZ-waarde inclusief BTW bepaald. Voor objecten die langer dan twee jaar in gebruik zijn geldt meestal een koers waarbij verkoopgegevens onder Overdrachtsbelasting vallen; huurprijzen exclusief BTW en kapitalisatiefactoren kunnen gebruikt worden als basis voor marktwaarde.
Bij verbouw kan een object als nieuw worden aangemerkt onder artikel 11, derde lid, onderdeel b. van de BTW-wet, waardoor ook bij verbouwing sprake kan zijn van nieuwbouw en dus de WOZ-waarde inclusief BTW gewenst is. De rol van constructie, identiteit en functiewijziging is hierbij cruciaal, evenals de investeringen die zijn gedaan.
Objecten in aanbouw en de specifieke aanpak
Objecten in aanbouw worden gewaardeerd op basis van vervangingswaarde; grondwaarde plus stichtingskosten naar toestand op 1 januari. De waardebepaling moet aansluiten op de waardebepaling na voltooiing. Voor woon- en niet-woonobjecten geldt meestal dat de vervangingswaarde inclusief BTW wordt gehanteerd voordat het object klaar is, terwijl na gereedmaking de marktwaarde richting BTW-inclusief of exclusief kan verschuiven afhankelijk van toepassing.
De voortgangspercentages voor woningen in aanbouw volgen gestandaardiseerde richtlijnen; maximaal 60% bij het beginsituatiepunt. Bij oplevering eindigt de aanbouw en wordt de woning gewaardeerd op marktwaarde. Appartementen in aanbouw kunnen als afzonderlijke WOZ-objecten worden afgebakend, met uitzondering van samenstellingsregels als ze als één geheel worden gebruikt.
Specifieke regels voor appartementen en zelfstandigheid
Appartementen in aanbouw horen qua waardebepaling volgens dezelfde regels te worden behandeld: afbakening en zelfstandigheid bepalen hoe de WOZ-waarde wordt berekend. Ook huurwoningen in aanbouw worden opgedeeld naar individuele eenheden en elk appartement krijgt een afzonderlijke toewijzing van grondwaarde en bouwkosten, vermenigvuldigd met het voortgangspercentage.
Wanneer de juridische eigenaar de BTW kan verrekenen, geldt de exc.l BTW-benadering; anders inclusief. De regels rond nieuwbouw en renovatie stellen bovendien dat de waarde bij toekomstige verwijdering van asbest en saneringskosten meetelt in de contante waarde bij de peildatum.
Asbest en waardedruk
Asbest heeft een duidelijke waardedrukkende invloed op WOZ-waarde: de aanwezigheid ervan kan leiden tot een verlaging van de waarde, omdat kopers rekening houden met sanerings- en verwijderingskosten. De omvang van de waardevermindering hangt af van de hoeveelheid en staat van het asbest, saneringskosten, en plannen van de koper.
Uit jurisprudentie blijkt dat de waardedrukkende invloed bepaald wordt door het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper gereserveerd zou worden voor toekomstige verwijdering. Dit bedrag kan de contante waarde van verwachte sanerings- en vervangingskosten omvatten. In sommige gevallen wordt bovendien gekeken naar de kosten van vervanging van verouderde golfplaten door nieuwe als onderdeel van de saneringskosten.
Verkopers dienen tijdig een asbestattest te overwegen en transparant te zijn over de aanwezigheid van asbest om kopers te informeren en juridische problemen na verkoop te voorkomen. Een duidelijke kostenraming helpt kopers nauwkeurig te plannen wat sanering kan kosten en welke fiscale implicaties er zijn.
Richtlijnen bij de communicatie en bezwaar
Als de WOZ-waarde hoger is dan de marktwaarde, kunnen kopers en verkopers stappen ondernemen, waaronder het indienen van een bezwaar bij de gemeente. Juridische ondersteuning kan helpen om de juiste correcties op te nemen in het taxatierapport, met verwijzing naar relevante Hoge Raad-arresten en hofuitspraak.
Asbest - Sluipschutters (S5A1)
Praktische punten voor huiseigenaren
- Laat een asbestattest opmaken om kopers vertrouwen te geven; transparantie voorkomt verrassingen. - Overweeg voorafgaande sanering wanneer mogelijk om verkoopprijs positief te beïnvloeden. - Wees open over de aanwezigheid van asbest en geef een kostenraming aan potentiële kopers. - Houd rekening met de mogelijkheid dat banken strengere eisen kunnen stellen bij hypotheken voor woningen met asbestrisico.
Conclusies zonder het woord conclusie
Asbest kan de WOZ-waarde beïnvloeden via meerdere lagen: directe BTW-regels bij vervangingswaarde, de marktwaarde bij voltooiing, en de verwevenheid met saneringskosten die potentiële kopers reserveren. Het is essentieel om relevante jurisprudentie te kennen en tijdig te handelen met transparantie en professionele begeleiding.