Bij de uitbreiding van een woning of het bouwen van nieuwe constructies is het cruciaal om te weten hoe het achtererfgebied wordt bepaald. Dit is met name van belang voor het vaststellen of er nog meer gebouwd mag worden. De regels hiervoor zijn niet altijd even duidelijk, vooral bij woningen met aanbouwen of garages. Het correct vaststellen van het achtererfgebied is gebaseerd op de voorkant van het hoofdgebouw, en niet op de voorgevelrooilijn.
Verschil tussen voorgevelrooilijn en voorkant
Het is belangrijk om te begrijpen dat de voorkant en de voorgevelrooilijn twee fundamenteel verschillende begrippen zijn:
- De voorgevelrooilijn is een virtuele lijn die is vastgelegd in het bestemmingsplan of de bouwverordening van de gemeente. De gemeente kan u informeren of een dergelijke lijn in het bestemmingsplan is opgenomen.
- De voorkant is de fysieke voorzijde van een gebouw.
Bij het bepalen welke gevel als voorgevel wordt beschouwd, wordt primair gekeken naar de ligging van de voorgevelrooilijn zoals aangegeven in het bestemmingsplan of de bouwverordening. Indien er na deze vaststelling nog twijfel bestaat, is de feitelijke situatie doorslaggevend.
Bepaling van het achtererfgebied
Het achtererfgebied wordt bepaald aan de hand van de voorkant van het hoofdgebouw. Aanbouwen en andere constructies die niet tot de hoofdmassa behoren, worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Dit geldt ook voor afwijkende aanbouwen.
De voorkant van het gebouw wordt bepaald van het hoofdgebouw. Door middel van (ingrijpende) verbouwingen kan de voorkant van een pand echter veranderen. Het gaat hierbij altijd om de voorzijde van de hoofdbouwmassa.
Invloed van verbouwingen
De oorspronkelijke vergunning bepaalt niet altijd wat de voorgevel of voorkant van een bouwwerk is. Bij het vaststellen van de voorkant van een gebouw dient uitgegaan te worden van de actuele, feitelijke situatie. Verbouwingen kunnen de voorkant van het gebouw wijzigen, maar het blijft de voorzijde van de hoofdbouwmassa die telt.
Verspringende voorgevels
Bij een woning met een verspringende voorgevel kan het bepalen van de voorgevelrooilijn complex zijn. Echter, een woning heeft altijd maar één voorkant. Deze voorkant of voorgevel kan wel verspringen. De zijgevels staan hierbij normaal gesproken loodrecht op de voorgevel.
De voorgevelrooilijn is een lijn die wordt bepaald door de definitie in het bestemmingsplan of de bouwverordening. U kunt de exacte ligging hiervan bij de gemeente navragen. Bij andere bouwwerken gaat het om de ligging van het achtererfgebied, dat eveneens wordt bepaald aan de hand van de voorkant van het gebouw en niet op basis van de voorgevelrooilijn.
Hoofdmassa en ondergeschikte aanbouwen
De voorkant van het hoofdgebouw wordt gevormd door de gevel die bepalend is voor de hoofdmassa. Ondergeschikte aan- of uitbouwen, zoals erkers of uitgebouwde vestibules, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. In de regel geldt als voorgevel het geveldeel aan de voorkant met de grootste oppervlakte.
De hoofdmassa van een hoofdgebouw kan aan de voorzijde uit meer dan één geveldeel bestaan, bijvoorbeeld bij een L-vormige of T-vormige hoofdmassa. In zo'n geval bestaat de voorkant uit meerdere geveldelen.
Aan- en uitbouwen die aan een zijgevel van een hoofdgebouw grenzen, spelen in beginsel geen rol bij het bepalen van de voorgevel. Alleen indien een dergelijke aan- of uitbouw een uitbreiding vormt van de hoofdmassa, wordt het geveldeel aan de voorkant van die uitbreiding mede aangemerkt als voorgevel. Dit is alleen aan de orde indien het een volledig in de architectuur van de hoofdmassa geïntegreerde uitbreiding betreft die alle bouwlagen van het hoofdgebouw omvat.
Hoekwoning in het buitengebied
Voor een hoekwoning in het buitengebied kan de situatie complexer zijn. Wanneer een weg, ook al is deze doodlopend, openbaar toegankelijk is en bijvoorbeeld fietsverkeer ontsluit, kan de zijgevel die naar deze weg is gekeerd, worden beschouwd als gekeerd naar openbaar toegankelijk gebied. In dat geval is het erf aan die zijkant geen achtererfgebied, maar voorerfgebied.
Juridische kaders en bestemmingsplannen
De vaststelling van bestemmingsplannen valt onder artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Raad van State heeft in diverse uitspraken prejudiciële vragen beantwoord met betrekking tot de interpretatie en toepassing van deze wet.
Rol van de gemeente
De voorgevelrooilijn is een begrip dat wordt gedefinieerd in het bestemmingsplan of de bouwverordening van de gemeente. De gemeente is de instantie die uitsluitsel kan geven over de specifieke ligging en interpretatie van deze lijn binnen uw lokale regelgeving.
Vergunningsvrij bouwen en bestemmingsplannen
In het kader van vergunningsvrij bouwen en gebruiksmogelijkheden, zoals geregeld in de Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor), moet de situering van het achtererfgebied in een bestemmingsplan worden bepaald. Een bestemmingsplan kan het vergunningsvrij bouwen en gebruiken inperken door bepaalde gebieden uit te sluiten van het achtererfgebied.
Wabo en omgevingsvergunning
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) introduceert de omgevingsvergunning, waarin de bouwvergunning is opgenomen. De Wabo heeft gevolgen voor vergunningen en ontheffingen van de bouwverordening. De aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen is openbaar en ligt ter inzage.
Omgevingsvergunning bij verbouwen deel 1: Aanvragen
Bodemonderzoek en bouwvergunning
Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen is een onderzoeksrapport betreffende de bodemgesteldheid vereist. De regels hieromtrent zijn vastgelegd in de Regeling omgevingsrecht. Het doel is het tegengaan van bouwen op verontreinigde grond.
Indien uit bodemonderzoek blijkt dat er geen sprake is van ernstige verontreiniging, kan het bevoegd gezag beslissen op de bouwaanvraag. Bij niet ernstige gevallen van bodemverontreiniging kan het bevoegd gezag aanvullende voorwaarden stellen aan de omgevingsvergunning, zoals saneringsmaatregelen.
Bouwverordening en bestemmingsplan
Indien er een bestemmingsplan van kracht is, treedt de bouwverordening terug voor zover het plan voorschriften bevat over stedenbouwkundige onderwerpen. Het primaat ligt bij het bestemmingsplan. In gevallen van onduidelijkheid of strijdigheid tussen het bestemmingsplan en de bouwverordening, zal dit van geval tot geval bekeken moeten worden.
De Wro en de Invoeringswet Wro hebben gevolgen voor de paragrafen van de bouwverordening die betrekking hebben op stedenbouwkundige voorschriften, zoals parkeren. Het regelen van parkeren in een bestemmingsplan is nu ook mogelijk.