Verbouwingen en renovaties zorgen vaak voor burenruzies. Hoewel gebrekkige communicatie meestal een grote rol speelt bij deze conflicten, zorgt een gebrek aan kennis over rechten en plichten ook vaak voor onnodige discussies. Derhalve zal de burenrechtelijke wetgeving met betrekking tot het bouwen rondom de erfgrens in deze blog uiteengezet worden.
Bouwen op eigen erf: wanneer wel en wanneer niet
Wanneer u op eigen erf bouwt is de toestemming van uw buren niet vereist. Hierbij geldt in principe geen minimale afstand tot de erfgrens. Een uitzondering hierop is een bouwwerk met een raam, een muuropening, een balkon of een soortgelijk werk. Ramen en soortgelijke werken mogen geplaatst worden tot twee meter van de erfgrens, om ‘gluren bij de buren’ te voorkomen. Uiteraard zijn ook hier uitzonderingen op.
Voor het bouwen op de erfgrens is de toestemming van uw buren vereist. Wilt u bouwen tegen een bestaande muur? Wanneer een muur op de erfgrens staat, als erfafscheiding, zijn de eigenaren van beide erven gezamenlijk eigenaar van de muur (mandeligheid). Beide erven mogen in dit geval bouwen tegen de scheidingsmuur. Men mag tot precies de helft van de muur boren om bouwwerken te verstevigen. Indien de muur op het erf van de buren staat of de muur onderdeel is van een bouwwerk dat eigendom is van de buren, is de muur eigendom van de buren.
Gelet op het voorgaande, concludeer ik als volgt. U heeft voor sommige bouwwerken de toestemming van uw buren nodig. Ga dus altijd in gesprek met uw buren om deze toestemming te verkrijgen en leg de afspraken schriftelijk vast. Voornoemde regels hebben slechts betrekking tot het burenrecht. Dit zijn de toepasselijke regels die vaak terugkomen in conflicten tussen buren. Voor het realiseren van bouwwerken gelden ook regels die volgen uit wetten zoals de Omgevingswet.
Erfgrens en erfafscheidingen
De erfgrens is de grens tussen twee percelen, bijvoorbeeld tussen jouw tuin en die van de buren. Je kunt de erfgrens identificeren door middel van kadastrale gegevens, die je kunt opvragen bij het Kadaster. Volgens het Burgerlijk Wetboek mag je bouwen op de erfgrens, mits je voldoet aan bepaalde voorwaarden. Zo mag je bijvoorbeeld geen ramen of deuren plaatsen die direct uitzicht geven op het perceel van de buren, tenzij je hun toestemming hebt. Naast de regels uit het Burgerlijk Wetboek dien je ook rekening te houden met gemeentelijke regels en vergunningen.
Als u van plan bent om een uitbouw te maken waarbij de ramen uitkijken op het erf van de buren, moet u rekening houden met de minimale afstand van 2 meter en toestemming vragen aan de gemeente. Overleggen met de buren kan ook helpen om conflicten te voorkomen. Het volgen van deze regels zorgt ervoor dat uw uitbouw legaal en correct wordt gebouwd.
Bij een reeds bestaande scheidingsmuur op de perceelgrens zijn er specifieke richtlijnen van toepassing. Of u op of tegen een scheidingsmuur mag bouwen, hangt af van wie de wettelijke eigenaar van de muur is. Wanneer de muur exact op de perceelgrens staat, is er sprake van mandeligheid. Zowel u als uw buren zijn dan voor de helft eigenaar van de muur. In dit geval mag u balken en ankers aanbrengen of vervangen tot de helft van de dikte van de muur, zolang dit geen schade veroorzaakt. Staat de muur geheel op het perceel van de buren? Dan betreft het een privémuur. U mag in dat geval niet op of tegen deze muur aanbouwen. Staat de muur op uw perceel? Indien een muur een component van een woning is, dan is deze muur eigendom van de eigenaar van het betreffende gebouw.
Beperkingen bij het gebruik van privé-muren
Is het de bedoeling dat uw buren nabij de perceelgrens gaan bouwen en daarvoor een schutting, scheidingsmuur of haag moeten verwijderen? In dat geval dienen zij uw toestemming te verkrijgen. Verifieer of de grond waarop uw buren van plan zijn te bouwen, daadwerkelijk hun eigendom is. Wanneer uw buren op uw terrein bouwen, is het verstandig om eerst met hen in gesprek te gaan. Het komt vaak voor dat zij zich niet bewust zijn van het feit dat zij op uw grond bouwen. Als er geen oplossing uit het gesprek voortvloeit, heeft u het recht om bezwaar te maken. Het is immers uw eigendom. In dit geval kunt u eisen dat de muur verplaatst wordt.
Een privémuur blijft in beginsel privé-eigendom en mag niet zonder toestemming door de buurman worden gebruikt voor op-/aanbouw. De omgevingsvergunning staat los van de toestemming van buren en het gebruik van aangrenzende muren. Met deze vergunning controleert de gemeente namelijk jouw aanbouw op verschillende punten zoals veiligheid en milieu. Om te weten of je vergunningsplichtig bent, kun je een vergunningcheck doen.
Wanneer een muur privé-eigendom is en de buurman er gebruik van maakt, kan dit uitzondering op de regel vormen. In bepaalde gevallen kan beperkt gebruik van een privémuur wel toegestaan zijn, maar dit hangt af van de aard van het gebruik en de schade of hinder die ontstaat. Een mondelinge afspraak is vaak onvoldoende om je positie goed vast te leggen; leg afspraken schriftelijk vast.
Een mandelige muur en erfdienstbaarheden
Als de muur mandelig is, kan beiden partijen op de muur bouwen binnen de grenzen van verdeling en eigendom. Bij een mandelige muur blijft de muur gemeenschappelijk eigendom en kan een verbindingspunt voor uitbouw mogelijk zijn. Een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd om overbouw te regelen en zorgt voor zekerheid bij toekomstige eigendomsoverdracht. Erfdienstbaarheden moeten in notariële akte worden vastgelegd voor derdenwerking, of via een notariële akte als notariële akte niet mogelijk is. In de praktijk wordt geadviseerd om afspraken schriftelijk vast te leggen en te zorgen voor duidelijke afspraken over kosten en onderhoud.
Bij een muur die naar eigen zeggen privé-eigendom blijft, blijft de muur in beginsel buiten het bereik van de medewerking van de buren. Toch kan het gebruik van een muur voor een aanbouw of het ophogen ervan door de betrokken buurman worden geregeld via een erfdienstbaarheid, of door onderling overleg met schriftelijke vastlegging. Als de muur op de erfgrens staat en mandelig is, geldt: beide eigenaren hebben zeggenschap en moeten instemmen met bouw of wijziging die de muur aangaat. De praktijk leert dat het belangrijk is om snel met de buurman in gesprek te gaan en eventuele afspraken vast te leggen voordat de bouw begint.
Wat te doen als de buren toch bouwen op de erfgrens
Hebben uw buren een omgevingsvergunning om te bouwen op de erfgrens? En moeten ze daarvoor de heg, muur of schutting op de erfgrens verwijderen? Controleer zelf of de grond waarop de buren willen bouwen hun eigen grond is. De gemeente hoeft dit niet te controleren. Denkt u dat de buren op uw grond willen bouwen? Komt u er samen niet uit? Ook niet met hulp van een mediator? Dan kunt u naar de rechter. De rechter kan bepalen waar de erfgrens ligt. Ook kan de rechter beslissen dat uw buren niet mogen bouwen zonder uw toestemming.
Een goede stap vóór de bouw is een schriftelijke sommatie naar de buurman, gevolgd door advies van een jurist. Als de muur op uw grond staat en u wilt een uitbouw realiseren, is het verstandig om de muur mogelijk te verplaatsen of te versterken met een eigen muur op uw grond. Dit voorkomt toekomstige conflicten en biedt duidelijke rechtsplichten voor beide partijen.
Praktische aanbevelingen
- Ga altijd in gesprek met uw buren over bouwplannen op of tegen de erfgrens en leg afspraken schriftelijk vast.
- Controleer of de muur mandelig is of privémuur en wat dit betekent voor eigendom en gebruik.
- Laat tijdig een jurist meekijken en vraag eventueel een notariële erfdienstbaarheidsregistratie aan als gezamenlijke bouw nodig is.
- Vraag indien nodig een vergunning aan bij de gemeente en voer een vergunningcheck uit om te bepalen of u vergunningsplichtig bent.
- Observeer de privacy- en lichtinvalaspecten voor zowel uw perceel als dat van uw buren bij plannen voor uitbouwen en muren.
Is die muur dragend? Zo kom je erachter voordat je gaat slopen.
Is uw situatie complex of Heeft u twijfels over uw muur en de mogelijke gevolgen voor eigendom en gebruik? Neem vrijblijvend contact op met ons advocatenkantoor. Wij staan klaar met deskundig advies en praktische oplossingen. Ons kantoor is gevestigd in Hoofddorp, maar wij werken landelijk en procederen door het hele land.