Over het algemeen is de huurder verantwoordelijk voor het dagelijkse onderhoud van zijn/haar huurwoning. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Deze hoofdregel kent enkele uitzonderingen als het verhelpen van de gebreken onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder te vergen zijn. Daarnaast draait de huurder op voor de herstelkosten van de door hem veroorzaakte schade. De huurder zal het gebrek na ontdekking zo snel mogelijk moeten melden bij de verhuurder/woningbouwvereniging. Het is dan aan de verhuurder het gebrek te verhelpen. Dan kunt u de verhuurder/woningbouwvereniging in gebreke stellen via een aangetekende brief waarop een beschrijving van het gebrek en een redelijke termijn staan.
Wat is een gebrek?
Volgens de wet is er sprake van een gebrek als een eigenschap of staat van de zaak niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Een lekkage in de badkamer, schimmel, defecte elektra of een slecht werkende CV kunnen als gebreken gelden. Voor huurwoningen geldt doorgaans dat de verhuurder gebreken dient te verhelpen, mits het niet gaat om kleine herstellingen die de huurder zelf moet verrichten volgens het Besluit kleine herstellingen.
Wie is verantwoordelijk voor welk onderhoud?
De verhuurder is in de meeste gevallen verantwoordelijk voor grotere of structurele gebreken die het woongenot schaden, zoals water- en elektroproblemen, schimmel of bouwkundige gebreken. De huurder is verantwoordelijk voor kleine reparaties en dagelijks onderhoud, zoals het vervangen van lampen, batterijen en het ontstoppen van sifons. Ook als een gebrek is veroorzaakt door nalatigheid van de huurder blijft de huurder aansprakelijk voor de própria schade, maar de eerste verantwoordelijkheid voor herstel ligt vaak bij de verhuurder.
Aansprakelijkheid van de verhuurder bij gebreken
Wanneer er gebreken zijn waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, moet hij deze zo snel mogelijk repareren. Denk aan een periode van ongeveer zes weken voor reparaties, waarna de verhuurder mogelijk in gebreke is. De huurder kan verschillende stappen ondernemen: herstel zelf laten uitvoeren en de kosten verhalen op de verhuurder, of via artikel 7:208 BW de gevolgen van het niet herstellen eisen. Daarnaast kan huurverlaging via de Huurcommissie worden gevraagd, al kan deze commissie niet dwingen tot herstel in elke situatie. De rechter kan de verhuurder dwingen tot herstel na ingebrekestelling en kan ook bepalen of huurverlaging of schadevergoeding toelaatbaar is.
Ingebrekestelling en stappen bij gebrek
- De huurder stelt de verhuurder formeel in gebreke via een aangetekende brief met een duidelijke omschrijving van het gebrek en een redelijke termijn voor herstel.
- Als de verhuurder niet reageert of niet binnen de termijn herstelt, kan de huurder huurverlaging vragen bij de Huurcommissie (alleen bij sociale huur). Voor vrije sector geldt vaak rechtspraak of rechterlijke procedures.
- De huurder kan na ingebrekestelling het gebrek zelf laten herstellen en de kosten verhalen op de verhuurder, mits er toestemming of sterke wettelijke grondslag voor is.
- Als de verhuurder blijft uitblijven, kan de huurder naar de rechter stappen voor herstelvordering, huurverlaging of schadevergoeding.
Wat als er water uit ramen lekt of waterschade ontstaat?
Bij lekkage of waterschade moet de verhuurder snel handelen om gevolgschade te voorkomen. Als de verhuurder niets doet, kan de huurder stappen zetten zoals hierboven beschreven, inclusief een ingebrekestelling en mogelijke schadevergoeding. De bewijslast ligt bij de huurder voor het gebrek, maar de verhuurder kan aansprakelijkheid ontkennen door te stellen dat de schade door de huurder zelf veroorzaakt is. In sommige gevallen ligt de bewijslast juist bij de verhuurder, zeker als bewijs bij de schadegegevens in diens domein ligt.
Wat is het verschil tussen onderhoud en een gebrek?
Onderhoud is preventief en structureel en valt meestal onder de huurder of verhuurder afhankelijk van afspraken. Een gebrek is een defect of tekortkoming die het woongenot beperkt en niet aan de huurder kan worden toegerekend. Elektraplekken, water- of schimmelproblemen en gebrekkige isolatie vallen meestal onder gebreken die de verhuurder moet herstellen.
Specifiek: elektriciteit en badkamergebreken
Elektriciteitsinstallaties en badkamergebreken zijn cruciaal voor veilig wonen. Een defect in elektrische installaties kan gevaarlijk zijn en vereist vaak snelle interventie door de verhuurder. De huurder moet het gebrek melden en mag daarna mogelijk stappen zetten zoals herstel laten uitvoeren of huurverlaging aanvragen. Een lekkende kraan of badkamerlekkage kan leiden tot waterschade en mogelijk tot gevolgschade; in dergelijke gevallen moet de verhuurder snel ingrijpen en kan de huurder kosten verhalen als dit gegrond is.
De infographic geeft de sleutelstappen weer: melding, ingebrekestelling, herstel door verhuurder, mogelijk huurverlaging of schadevergoeding, en uiteindelijk rechtswege indien nodig.
Modelbrief en opnamestaat
Tip: loop samen met de verhuurder door de woning voordat u het huurcontract ondertekent en laat een opnamestaat/inspectieformulier opstellen. Dit helpt bij toekomstige geschillen over wat bij aanvang als gebreken bekend was. Een duidelijke brief met de beschrijving van het gebrek en de gewenste termijn voor herstel vergroot de kans op tijdige oplossing.
Ons watersysteem werkt té goed
Procedures en bedragen
Bij ernstige gebreken die het gebruik van de woning onmogelijk maken, kan ontbinding van de huurovereenkomst aan de orde komen. De huurverlaging kan via de Huurcommissie verlopen; bij vrije sector is vaak rechterlijke tussenkomst vereist. Naast huurverlaging kan de huurder schadevergoeding of zelfs vervangende schadevergoeding eisen als de huurder het gebrek zelf heeft laten herstellen en de kosten kan verhalen. De exoneratieclausules uit het oude recht zijn vervangen; verhuurders zijn nu aansprakelijk als het gebrek al bij het aangaan van de huurovereenkomst bestond of als zij dit kende of behoorde te kennen.
Aansprakelijkheid bij toekomstige wisselingen van huurders
Bij wisselingen kunnen gebreken sneller naar voren komen. Planmatig onderhoud en snelle respons op klachten helpen gedoe te voorkomen. In veel gevallen blijft de bewijslast bij de huurder, maar als de verhuurder het bewijs niet kan leveren dat de schade door de huurder is veroorzaakt, kan de verhuurder aansprakelijk blijven voor gevolgschade.
Veelgestelde vragen
- Wanneer is een gebrek ernstig genoeg voor huurverlaging?
- Wat is het verschil tussen onderhoud en een gebrek?
- Kan ik stoppen met betalen bij een ernstig gebrek?
- Wat moet ik doen bij lekkage in de badkamer?
Een gebrek aan de huurwoning hoeft niet direct tot ruzie of rechtszaken te leiden. Duidelijkheid over verantwoordelijkheden is essentieel. Huurders doen er goed aan om gebreken snel te melden, en verhuurders moeten actief reageren. Kom je er samen niet uit? Dan biedt juridisch advies uitkomst.
tags: #aanaprakelijkheid #wooncorporatie #voor #badkamer #elektriciteit