De welstandsnota vormt de kern van het welstandsbeleid van een gemeente en maakt onderscheid tussen gebieden en objecten. Deze nota beschrijft het ruimtelijke en architectonische beeld van verschillende gebieden, zoals linten, woonwijken en bedrijventerreinen. Per gebied worden de aanwezige kwaliteiten gewaardeerd en worden verwachtingen geuit over mogelijke veranderingen, die de uitgangspunten voor de welstandstoets bepalen.
Naast onderscheid in gebieden, worden ook bescheiden objecten, zoals bijgebouwen of dakkapellen, benoemd. Voor deze objecten kan een vereenvoudigde toetsing plaatsvinden. De criteria voor zowel gebieden als objecten zijn gebaseerd op de bestaande kwaliteit en bieden richtlijnen voor veranderingen die passen binnen de omgeving.
Excessen in Welstand
Een exces doet zich voor wanneer het uiterlijk van een bouwwerk sterk afwijkt van en afbreuk doet aan de omgeving. Ook plannen die niet preventief worden getoetst, moeten passen binnen het beeld van de gemeente. Burgers genieten vrijheid binnen de bestaande structuur en architectuur, met uitzondering van welstandsvrije gebieden. In alle andere gebieden dient men redelijkerwijs aan te sluiten op wat gebruikelijk is in de omgeving, tenzij het bouwwerk expliciet als welstandsvrij is aangewezen.
De mate van strijdigheid wordt bepaald door de zichtbaarheid van een bouwwerk vanuit de openbare ruimte. Een aanbouw aan de achterzijde van een woning is bijvoorbeeld minder van invloed dan een aanbouw aan de zijgevel van een vrijstaande woning aan een doorgaande route. Bij cultureel erfgoed is er eerder sprake van een exces.
Volgens de wet moeten de criteria voor het beoordelen van excessen in de welstandsnota zijn opgenomen. De gemeente hanteert hierbij het criterium van een buitensporigheid in het uiterlijk die evident is voor niet-deskundigen en de ruimtelijke kwaliteit van een gebied aantast. Aanpassingen die de architectonische bijzonderheden van een pand schaden, een wezensvreemd element toevoegen dat de architectuur ontkent, of achterstallig onderhoud aan de buitenzijde, kunnen leiden tot strijdigheid met redelijke eisen van welstand.
Een veelheid aan of hinderlijk in het oog springende reclame kan eveneens een exces vormen. Ook een gevel die door een veelvoud van kleine toegevoegde elementen uit de toon valt, kan problematisch zijn.
Welstandscriteria voor Gebieden en Objecten
De gebiedsgerichte welstandscriteria bepalen wat redelijkerwijs verwacht kan worden van een nieuw gebouw. Deze criteria zijn grover gesteld voor soepele en minimale welstandsgebieden, en preciezer voor bijzondere gebieden. De algemene welstandscriteria richten zich op vakmanschap en worden ingezet wanneer gebieds- en objectgerichte criteria ontoereikend zijn.
Een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand, levert een positieve bijdrage aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Nieuwbouw- en herontwikkelingsprojecten vereisen een bijzondere inzet. De welstandsnota bevat echter geen specifieke criteria voor grotere projecten die de bestaande structuur doorbreken; deze kunnen onderdeel zijn van de stedenbouwkundige planvoorbereiding.
Criteria voor Veelvoorkomende Objecten
Hoofdstuk 2 van de welstandsnota bevat criteria voor veel voorkomende objecten zoals dakkapellen. De gemeente streeft ernaar deze objecten snel te beoordelen door middel van relatief eenvoudige en meetbare criteria die duidelijkheid bieden aan de planindiener.
- Aanbouwen: Grondgebonden toevoegingen van één bouwlaag aan een gebouw, zoals erkers, serres of garages.
- Bijgebouwen: Grondgebonden bouwwerken van één bouwlaag, los van het hoofdgebouw, zoals garages, schuren of overkappingen.
- Kozijn- of gevelwijzigingen: Het veranderen of verplaatsen van kozijnen, luiken of gevelpanelen.
- Dakkapellen: Bescheiden uitbouwen in een dakvlak, die een ondergeschikte toevoeging moeten zijn.
- Erfafscheidingen: Afbakeningen van erven, waarbij erfafscheidingen aan de openbare ruimte invloed hebben op de ruimtelijke kwaliteit.
- Rolluiken: Voorzieningen ter bescherming van ruiten, die de omgeving een rommelig aanzien kunnen geven.
- Dakopbouwen: Bouwwerken op een gebouw om ruimte te creëren of te vergroten, vaak ter verbetering van lichttoetreding en woonoppervlak.
- Reclame: Publieke aanprijzing van bedrijven, producten of diensten.
Voor al deze objecten geldt dat ze in ieder geval aan redelijke eisen van welstand voldoen indien aan specifieke criteria wordt voldaan. Kleine afwijkingen zijn daarbij denkbaar om herhalingsplannen mogelijk te maken.
Sommige van deze bouwwerken zijn deels vergunningvrij binnen bepaalde randvoorwaarden, wat betekent dat niet alle plannen vooraf aan de welstandstoets worden onderworpen. Indien een bouwwerk niet vergunningvrij is, is een welstandstoets vereist na de aanvraag van een vergunning. Het bestemmingsplan of de beheersverordening regelt in eerste instantie rooilijnen en maximale afmetingen. Als hier geen bezwaar tegen is, volgt de toetsing aan de objectcriteria.
Gebiedsgerichte Welstandsbeleid in Waalre
Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De criteria zijn gebaseerd op architectonisch vakmanschap en ruimtelijke kwaliteit van de bestaande situatie. Ze bepalen hoe een bouwwerk zich tot zijn omgeving verhoudt en welke gewaardeerde karakteristieken in het ontwerp moeten worden meegenomen.
Voor elk welstandsgebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld, inclusief een beschrijving van de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige of landschappelijke omgeving, typering van bouwwerken, materiaal- en kleurgebruik, en detaillering. Ook worden verwachte ontwikkelingen en een waardering van het gebied op grond van belevingswaarde en cultuurhistorische, stedenbouwkundige of architectonische waarden gegeven. Dit vormt de basis voor het welstandsniveau en de beoordelingspunten.
Welstandsgebieden in Waalre
Het grootste deel van de bebouwing in Waalre bevindt zich in een soepel welstandsgebied, waar ruimte is voor vernieuwing en experimenten. In de gewone welstandsgebieden ligt de lat iets hoger; bouwplannen mogen de basiskwaliteit van de openbare ruimte niet aantasten. In bijzondere gebieden is extra inspanning gericht op het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst.
Centrum Waalre-dorp
Het centrum van Waalre-dorp, een bijzonder welstandsgebied, kenmerkt zich door gevarieerde, kleinschalige bebouwing uit diverse periodes in een gegroeide, compacte structuur. Het individuele pand met een dorps karakter vormt de basis. De straten zijn stenig met onderbroken straatwanden en individuele panden, korte rijen woningen en enkele grotere complexen. Er is sprake van functiemenging, met een centraal plein als groen element. De rooilijn volgt de weg met kleine verspringingen, en bij rijen en complexen is de rooilijn in samenhang. Bebouwing is bij voorkeur georiënteerd op de openbare ruimte. De opbouw is veelal één tot twee lagen met een kap, waarbij de nokrichting evenwijdig aan of haaks op de weg loopt. Gevels hebben een traditionele opbouw, met winkels en bedrijven die vaak een afwijkende begane grond hebben. Het centrum toont een grote diversiteit aan architectuurstijlen en detaillering, van sober tot rijk. Het materiaal- en kleurgebruik is divers en terughoudend, met baksteen, soms geverfd of gepleisterd, en keramische dakpannen. Kozijnen zijn meestal van geschilderd hout. Incidentele grootschalige gebouwen, zoals aan de Molenstraat, wijken af met hun grote massa en eenvormige uitwerking. De waarde van dit gebied ligt in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met kleinschalige bebouwing aan overwegend groene straten. Het beleid is terughoudend en gericht op behoud van variatie zonder verrommeling.
Centrum Aalst
Het centrum van Aalst is eveneens een bijzonder welstandsgebied. Het gebied kent gevarieerde bebouwing in verschillende formaten, waarbij de onderste laag vaak wordt gebruikt door winkels en voorzieningen, en de bovenlagen residentieel zijn. De straten zijn stenig met straatwanden gevormd door individuele panden van verschillende schalen. Naast kleinschalige lintbebouwing zijn er enkele grotere complexen. Gebouwen grenzen direct aan de openbare ruimte, soms met een overgang door een stoep. De rooilijn volgt de weg en is bij rijen en complexen in samenhang. De bebouwing, met een individueel karakter, is bij voorkeur georiënteerd op de weg of een plein. De opbouw varieert van één tot vier lagen met een plat dak of kap. Gevels zijn verzorgd met eenvoudige detaillering. De materialisering en detaillering zijn meestal eenvoudig, met baksteen als dominant materiaal en puien bij winkels. Bijzondere elementen zijn enkele historische gebouwen zoals de kerk, pastorie, schoolgebouw en een villa. De waarde van dit gebied ligt in de functionaliteit en het afwisselende straatbeeld met bebouwing van verschillende schalen.
Linten van Waalre
De linten van Waalre bestaan voornamelijk uit historische routes met gevarieerde, kleinschalige bebouwing uit diverse periodes. De structuur is gegroeid en compact, met het individuele pand met een dorps karakter als basis. De straten zijn groen met onderbroken straatwanden en individuele panden, en korte rijen woningen. Er is sprake van enige functiemenging. De rooilijn volgt de weg met kleine verspringingen, en bij incidentele rijen is de rooilijn in samenhang. Bebouwing is bij voorkeur georiënteerd op de weg. De opbouw is veelal één tot twee lagen met een kap, waarbij de nokrichting evenwijdig aan of haaks op de weg loopt. Gevels hebben een traditionele opbouw, en winkels/bedrijven hebben vaak een afwijkende begane grond. De linten kennen een grote diversiteit aan architectuurstijlen en detaillering, van sober tot rijk. Het materiaalgebruik is divers.