Woningcorporaties staan voor een omvangrijke volkshuisvestelijke opgave. Zij hebben de taak om de woningvoorraad uit te breiden, te verduurzamen en te verbeteren. Een belangrijk onderdeel van deze werkzaamheden zijn renovatieprojecten, die voor bewoners ingrijpend kunnen zijn. Het is daarom essentieel dat bewoners tijdig geïnformeerd worden over voorgenomen ingrepen in hun wijk of buurt, zodat hun belangen meegenomen kunnen worden in het proces.
Het Nationaal sloop- en renovatiestatuut, opgesteld door Aedes en de Woonbond, biedt hiervoor een handreiking. Dit statuut is bedoeld als aanvulling op de bestaande wet- en regelgeving en ondersteunt corporaties bij het organiseren van participatie in renovatie- en sloopprojecten. In samenspraak met huurdersvertegenwoordigingen en gemeenten leggen corporaties in een sociaal plan vast hoe dit proces wordt ingericht. Dit plan bevat onder andere de regelingen die getroffen worden voor huurders.
Totstandkoming en doelstellingen van het statuut
Het Nationaal sloop- en renovatiestatuut is ontwikkeld na intensief overleg tussen Aedes, de Woonbond en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). De leden van de Woonbond zullen binnenkort stemmen over de definitieve versie van het statuut.
Tegelijkertijd lopen er onderzoeken van de Kinderombudsman en de Nationale ombudsman naar sloop- en renovatietrajecten waarbij gezinnen hun woning (tijdelijk) moeten verlaten. Dit onderstreept het belang van een zorgvuldige aanpak.
Wettelijke verplichtingen en het sociaal plan
Met de invoering van de Woningwet is het voor woningcorporaties verplicht geworden om een sociaal plan op te stellen. Dit plan regelt de betrokkenheid en de rechten van huurders bij sloop- en renovatiewerkzaamheden. De wet schrijft voor dat woningcorporaties hierover minimaal overleg voeren met de huurdersorganisatie en de betrokken gemeente. Het gezamenlijk opstellen van dit plan is gebruikelijk en draagt bij aan het draagvlak onder huurders.
Handreiking voor huurdersparticipatie
De Woonbond heeft specifiek een handreiking opgesteld voor huurders en bewonersorganisaties die geconfronteerd worden met renovatie of sloop. Deze handreiking dient als ondersteuning bij het overleg met de verhuurder over het opstellen of vernieuwen van een sociaal plan.
Inhoud van de handreiking van de Woonbond:
- Definities en rechten: Uitleg over de werkzaamheden die een verhuurder mag uitvoeren, het onderscheid tussen reparatie, onderhoud en renovatie, en de bijbehorende huurdersrechten.
- Proces van participatie: Beschrijving van het proces van huurdersparticipatie bij renovatie dat zich in de praktijk heeft bewezen en de voorkeur geniet van de Woonbond.
- Spelregels voor overleg: Afspraken over de procedures en regels voor het overleg tussen huurders en verhuurder.
- Onderdelen van een renovatieplan: Informatie over de verschillende componenten van een renovatieplan en waar huurders op moeten letten.
- Mogelijke afspraken en regelingen: Een overzicht van de diverse afspraken en regelingen die opgenomen kunnen worden in een sociaal plan.
Uitleg planmatig onderhoud
Elementen van een Sociaal Plan
Hoewel de Woningwet niet verplicht stelt om voor elk project een apart sociaal plan op te stellen, is het voor huurders, verenigd in een bewonerscommissie, altijd raadzaam om hierop aan te dringen. De omstandigheden verschillen immers per project.
Een sociaal plan kan en zou de volgende zaken kunnen of moeten bevatten, met speciale aandacht voor de extra rechten die huurders kunnen bedingen:
Mogelijke regelingen in een sociaal plan bij renovatie:
- Terugkeergarantie: De garantie dat huurders na de renovatie terug kunnen keren in hun woning.
- Hulp bij verhuizing en inrichting: Hulp 'in natura' bij het regelen van de verhuizing naar, en het inrichten, schilderen en stofferen van, de wisselwoning.
- Speciale aandacht voor inkomensgrenzen: Bij een nieuwe huurovereenkomst is er speciale aandacht voor huurders met een inkomen dat te hoog is voor een sociale huurwoning.
- Overlastvergoeding: Afspraken over een vergoeding voor overlast wanneer de renovatie in bewoonde staat plaatsvindt.
- Boeteclausule: Een koppeling aan een boeteclausule indien de renovatie langer duurt dan afgesproken.
Het is van groot belang dat de rechten van huurders bij sloop en renovatie adequaat geregeld zijn. De Woonbond blijft zich daarom inzetten voor een transparant en zorgvuldig proces door middel van haar handreikingen.