Vaak is overschrijding van de bouwtijd gesanctioneerd met een boete of korting op de aanneemsom. Flinck Advocaten legt uit. In een aannemingsovereenkomst staat in de regel een termijn waarbinnen het werk moet worden opgeleverd. Dit wordt ook wel de bouwtijd genoemd. Een aannemer zal zijn werk immers op een bepaald moment moeten opleveren. Als het werk niet binnen de overeengekomen bouwtijd wordt voltooid, dan kan de opdrachtgever daardoor schade lijden. Vaak is overschrijding van de bouwtijd gesanctioneerd met een boete of korting op de aanneemsom. Flinck Advocaten over overschrijding bouwtijd en de dan verschuldigde boete.
Welke bouwtijden bestaan er en hoe worden ze vastgesteld?
Er bestaat een breed aanbod aan voorwaarden die van toepassing kunnen zijn op een aannemingsovereenkomst. Een veel gehanteerde set voorwaarden is het UAV 2012, welke hier als voorbeeld wordt genomen. Volgens het UAV 2012 kan de bouwtijd op drie manieren worden overeengekomen: in een aantal werkbare werkdagen; in een aantal kalenderdagen, -weken of -maanden; of, door een bepaalde dag te noemen. Dit wordt ook wel een fatale opleverdatum genoemd. De bouwtijd van een nieuwbouwwoning wordt vaak uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen. In de meeste koop- en aannemingsovereenkomsten is een standaardbepaling opgenomen: De aannemer verbindt zich om de woning binnen […] werkbare werkdagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer geheel voor bewoning gereed op te leveren aan de verkrijger. In de praktijk komt het ook veel voor dat partijen een fatale opleverdatum overeenkomen.
Overschrijding bouwtijd: hoe beoordeel je dat?
Om te beoordelen of sprake is van overschrijding van de overeengekomen bouwtijd moet in het eerste geval worden bezien hoeveel werkbare werkdagen er daadwerkelijk zijn verstreken sinds het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer. Als er een datum voor oplevering is overeengekomen speelt het aantal werkbare werkdagen in beginsel geen rol. Wel moet dan worden gekeken of er vertraging is opgelopen als gevolg van een omstandigheid die in de risicosfeer van de opdrachtgever ligt. De vertraging is dan immers niet aan de aannemer toe te rekenen.
In de eerste plaats moet worden vastgesteld wanneer de bouwtijd is ingegaan. Dit kan de start van het algehele bouwproces zijn, maar vaak wordt gekozen voor een later moment zoals het leggen van de begane grondvloer. Vervolgens moet worden bezien welke dagen gelden als werkbare werkdagen en welke dagen onwerkbare werkdagen zijn. Als uitgangspunten kan worden gehanteerd dat:
- Van onwerkbare werkdagen sprake is als door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de aannemer gedurende tenminste 5 uren de meerderheid van werknemers en/of machines niet kan worden gewerkt (bijv. vorst of hevige regenval);
- Algemeen erkende en door de overheid of bij collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- en feestdagen en vakantiedagen niet als werkbare dagen worden aangemerkt;
- Een jaar gemiddeld ongeveer 180 werkbare dagen telt.
Erkende feestdagen en vakanties zijn gemakkelijk vast te stellen, maar wanneer is er sprake van een onwerkbare werkdag? Voor beantwoording van die vraag is de fase van de bouw van belang: was de woning wind- en waterdicht? Kon er onder een dak worden gewerkt zodat weersinvloeden geen invloed hadden? Volgens de Raad van Arbitrage (RvA) kan een onwerkbare dag bestaan bij ten minste vijf uur regenachtig weer; ook windkracht 6 kan daartoe leiden. Bij een overeengekomen ‘fatale’ opleverdatum is het aantal werkbare dagen minder relevant; er wordt dan verondersteld dat onwerkbare dagen zijn ingecalculeerd. Vertraging kan wél aan de risicosfeer van de opdrachtgever liggen als er sprake is van overmacht of ingrijpende wijzigingen in het bestek.
De boete en de praktijk
De hoogte van de boete is veelal vastgesteld op een bepaald percentage of promille van de aanneemsom per kalenderdag. Vaak wordt de hoogte van de boete in de algemene voorwaarden van de aannemer beperkt, bijvoorbeeld op EUR 60 per dag, zoals beschreven in UAV 2012. Partijen kunnen echter een andere boeteregeling overeenkomen.
Een praktijkvoorbeeld uit Amsterdam toont dat een boete bij overschrijding van de bouwtijd flinke bedragen kan vergen: de aannemer moest aan de projectontwikkelaar kortingen betalen van ruim 1,3 miljoen euro. Omdat een boete hoog kan uitvallen, doen aannemers vaak een beroep op matiging op grond van artikel 6:94 BW. De Hoge Raad heeft echter bepaald dat rechters zich zeer terughoudend moeten opstellen bij matiging van een overeengekomen boete. Uit de jurisprudentie van de RvA blijkt dat slechts in uitzonderlijke gevallen ruimte voor matiging is. Een boete fungeert ook als prikkel tot nakoming, dus matiging zal niet snel slagen.
Als de oplevering te laat is: schadevergoeding, korting of matiging?
Wanneer de oplevering te laat is, geldt vaak een boete of korting per dag in contracten zoals AVA of UAV. In veel gevallen wordt een gefixeerd bedrag per werkdag genoemd; bij kleinere verbouwingen is 40 euro per dag een gangbaar bedrag, terwijl for larger projecten dit bedrag kan oplopen. Echter, een beding dat te hoog gefixeerde schadevergoeding vastlegt voor een grote verbouwing kan onredelijk bezwarend zijn en onder artikel 6:233 sub a BW vernietigbaar zijn. Als een boetebeding vernietigd wordt, blijft de aansprakelijkheid bestaan en kan teruggeworpen worden op andere middelen zoals nakoming of schadevergoeding. In sommige gevallen kan de boete vervangen worden door een dwangsom bij nakoming, aangezien een dwangsom een nakomingsprikkel en losstaat van een vaste boete kan zijn.
Overige bepalingen en juridisch advies
Advocatenkantoren benadrukken dat elke situatie uniek is en dat de geldigheid van boetebedingen afhankelijk is van de omstandigheden. Bij twijfel over vertraging of geldigheid van een boetebeding, of bij toetsing van algemene voorwaarden, kan juridisch advies noodzakelijk zijn. In sommige casussen blijkt de boete te hoog te zijn en kan matiging of vernietiging worden toegepast, zeker bij grotere aannemingsprojecten zoals een woning. De AVA en UAV vormen daarop geen uitzondering. Neem bij vragen over overschrijding van bouwtijd en bouwrecht gerust vrijblijvend contact op met een bouwrechtadvocaat of een gespecialiseerd kantoor.
In deze zaak werd een aanbieder geconfronteerd met een overschrijding van de bouwtijd en de daarop volgende boete. De argumenten van de aannemer om zich op korting of verlenging te beroepen, en de arbiters die oordeelden over de kortingsregeling en de gevolgen van een bouwtijdverlenging, illustreren hoe het in de praktijk kan verlopen en wat de gevolgen zijn bij overschrijding van de bouwtijd.
Wanneer een aannemer te laat oplevert, gelden in veel contracten boetes of kortingen per dag. De standaardbedingen in AVA 2013 en UAV 2012 zijn voorbeelden, maar rechters kijken kritisch naar de redelijkheid ervan. Artikel 6:233 BW maakt vernietiging mogelijk bij onredelijk bezwarende bedingen. Een verweer tegen een boete kan altijd mogelijk zijn, waaronder het beroep op overmacht, bouwtijdverlenging of matiging onder bijzondere omstandigheden. Raadpleeg een bouwrechtadvocaat om de beste positie te bepalen in een specifieke situatie.
Advocaat bouwrecht: Wordt u geconfronteerd met overschrijding bouwtijd? U kunt kosteloos contact opnemen met een gespecialiseerde advocaat. Bel of vraag vrijblijvend advies aan een bouwrechtkantoor om uw rechten en mogelijke vorderingen te bepalen.