De kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland heeft op 13 november 2024 een belangrijke uitspraak gedaan in kort geding over een geschil tussen verhuurder Intermaris en een huurder van woonruimte. De kwestie draait om de medewerking van huurders aan renovatie- en verduurzamingswerkzaamheden en of deze werkzaamheden als dringend kunnen worden aangemerkt zodat huurders wettelijk verplicht zijn mee te werken. Intermaris verhuurt sinds 10 mei 2007 een bovenwoning aan de huurder. Eind 2023 maakte Intermaris bekend dat meerdere woningen verduurzaamd moesten worden, waaronder de woning van huurder, en dat complexgewijze uitvoering zou plaatsvinden, zodat minimaal 10 woningen een bouwkundige eenheid vormen.
Alle huurders van deze woningen ontvingen daarom een voorstel met het verzoek akkoord te gaan met de verduurzamingswerkzaamheden. Ondanks dat de huurder het voorstel in eerste instantie wel ondertekende, bleef hij tegenstribbelen ten tijde van de uitvoering. De huurder maakte zich onder meer zorgen over extra kosten, de aansluiting op het warmtenet en het trekken van kabels voor zonnepanelen, omdat hij zonnepanelen brandgevaarlijk vindt. De vordering van Intermaris tot medewerking is gebaseerd op twee artikelen uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), met name artikel 7:220 lid 1 BW en de discussie over het onderscheid tussen ‘dringende werkzaamheden’ en ‘renovatie’.
Intermaris ziet de verduurzamingswerkzaamheden zowel als dringende werkzaamheden als renovatie. De kantonrechter oordeelt dat de huurder medewerking moet verlenen aan de geplande verduurzamingswerkzaamheden. Belangrijker nog is dat de huurder het voorstel heeft ondertekend, waarmee de rechter meent dat dwangclaim op artikel 3:44 BW geen reden is om de medewerking te weigeren. Daarnaast bevestigt de rechter dat verduurzamingswerkzaamheden kunnen worden aangemerkt als dringende werkzaamheden, aangezien het gaat om maatregelen die gericht zijn op verduurzaming en klimaatdoelstellingen, en niet uitsluitend op toename van woongenot.
Wat is complexgewijze renovatie?
Een complexgewijze renovatie betreft renovatiewerkzaamheden in tien of meer woningen of bedrijfsruimten die samen een bouwkundige eenheid vormen. De wetgever heeft een duidelijke definitie van bouwkundige eenheid nagelaten; er wordt doorgaans gesproken van één complex of blokken die onder één bouwvergunning gebouwd zijn en in administratief/opzicht als een eenheid gelden. In de uitspraak wordt benadrukt dat een bouwkundige eenheid niet persé op één fysiek gebouw hoeft te slaan; meerdere blokken woningen kunnen ook een eenheid vormen als ze onder één bouwvergunning of administratieve eenheid vallen. Als de woningen verspreid liggen en een bouwkundige eenheid ontbreekt, kan de renovatie per woning afzonderlijk worden beoordeeld.
De uitspraak onderstreept ook dat bij complexgewijze renovatie een draagvlak van 70% van de huurders nodig is voor te verwachten redelijkheid van het renovatievoorstel. Als minder dan 70% instemt, kan de verhuurder mogelijk geen beroep doen op artikel 7:220 lid 3 BW; dan moet per individuele huurder een redelijke beoordeling plaatsvinden. De 70% norm vormt dan een vermoeden van redelijkheid, maar is geen absolute garantie voor probleemloze uitvoering als huurders uiteindelijk toch bezwaar maken of de uitvoering belemmeren.
Dringende werkzaamheden versus renovatie: onderscheid en toepassing
Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Renovatie daarentegen leidt tot een toename van woongenot door nieuwbouw of vernieuwing. In deze zaak beschouwt de kantonrechter verduurzamingswerkzaamheden als dringende werkzaamheden omdat zij noodzakelijk zijn voor verduurzaming en klimaatdoelstellingen. Toch kan ook onderhoud en renovatie een rol spelen bij hetzelfde project; de rechter zoekt naar de aard en beoogde effecten van de werkzaamheden en toetst of de voorgestelde maatregelen redelijk zijn, mede op basis van draagvlak onder huurders.
De uitspraak geeft aan dat de instemming van huurders niet alleen gericht hoeft te zijn op formele goedkeuring; de verhuurder moet ook rekening houden met de praktische uitvoering en informatievoorziening gedurende het renovatieproces. Gebruikte cirkulaire toezeggingen (zoals “als minder dan 70% instemt, dan legt men het systeem niet aan”) kunnen door de rechter aangewend worden ter beoordeling van redelijkheid en nakoming.
Kosten en vergoedingen bij verduurzaming en servicekosten
Het document behandelt bovendien de normen rond werkelijk gemaakte kosten bij nutsvoorzieningen en servicekosten. Voor nutsvoorzieningen zonder eigen meter geldt dat de verhuurder moet aantonen welke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en dat deze kosten via een redelijke verdeelsleutel aan huurders worden toegerekend. De Huurcommissie toetsen verbruiksnormen (Nibud) bij disputen over verbruik en kosten. Voor overige zaken en diensten geldt hetzelfde principe: kosten dienen reëel te zijn en moeten op een redelijke manier aan huurders worden doorberekend met een verdeelsleutel die in de huurovereenkomst of in wetgeving is vastgelegd. De tekst geeft voorbeelden van hoe verdelingen en afschrijving van roerende en niet-roerende zaken werken, inclusief de bijzondere behandeling van zonnepanelen, rookmelders en beveiligingsmiddelen.
Een belangrijke nuance in de uitspraak is de toelichting over de waardebepaling en afschrijving van roerende zaken zoals gordijnen, domotica, beveiligingscamera's en zonnepanelen. Zonnepanelen krijgen specifieke regels: een extra opslag van onderhoudskosten mag bovenop de afschrijving worden gerekend; de waardebepaling kan tot een herwaardering leiden na een bepaalde levensduur en kan afhankelijk zijn van functies als wel of niet geïntegreerde panelen met het gebouw. Dit alles wordt verwoord als beleid van de Huurcommissie, wat aangeeft hoe de redelijke betalingsverplichting per huurder kan worden vastgesteld bij een complexgewijze renovatie.
Belangrijke lessen uit de uitspraak voor verhuurders en huurders
- Bij complexgewijze renovatie is draagvlak van 70% van de huurders een belangrijke, maar niet allesbepalende factor. Dit draagt bij aan een vermoeden van redelijkheid van het voorstel.
- Verhuurders moeten tijdig en volledig communiceren over wijzigingen in het renovatieplan. Onvoldoende informatievoorziening kan leiden tot onzekerheid over de redelijkheid van het voorstel.
- Een huurder die instemt maar later tegenwerkt, kan uiteindelijk geconfronteerd worden met rechterlijke stappen, waaronder dwangsom, tijdelijke ontruiming of machtiging om werkzaamheden uit te voeren.
- De beoordeling of een complexgewijze renovatie kan worden doorgevoerd, hangt af van de bouwkundige eenheid en de onderliggende omstandigheden van het project, zoals isolatie, vernieuwingen (riolering, gas- en elektraleidingen), plafonds en vloerdelen die mogelijk verwijderd moeten worden.
- Ter zake van servicekosten en nutsvoorzieningen blijft de Huurcommissie kritisch op de verhouding tussen werkelijk gemaakte kosten en kosten per huurder, inclusief de toepassing van landelijke normen zoals de Nibud-verbruiknormen.
Conclusie uit de uitspraak
De Rechtbank Noord-Holland bevestigt dat verduurzamingswerkzaamheden onder bepaalde voorwaarden als dringende werkzaamheden kunnen gelden. Huurders die eerder hebben ingestemd met een renovatievoorstel blijven in beginsel verplicht tot medewerking, ook indien zij later twijfels of bezwaren ontwikkelen. Een belangrijk onderdeel blijft het vereiste van een bouwkundige eenheid en het vereiste draagvlak van 70% bij complexgewijze renovatie. De uitspraak onderstreept bovendien dat het proces van bekendmaking, draagvlakmeting en schriftelijke toelichting gedurende het renovatieproject cruciaal is om tot een juridisch houdbaar besluit te komen.
IOHVV-subsidie aanvragen: versterk de regionale opleidingsstructuur in zorg en welzijn
Praktische stappen voor verhuurders bij toekomstige complexgewijze renovaties
- Voer tijdig een bouwkundige behoefte-analyse uit en bepaal of de renovatie een bouwkundige eenheid vormt.
- Comuniceer helder en volledig met alle huurders over het renovatieplan, inclusief mogelijke wijzigingen, planning en kosten.
- Doe een draagkrachtmeting volgens de geldende afspraken en zorg voor onafhankelijke uitvoering indien dit vereist is.
- Verzamel schriftelijke instemming van ten minste 70% van de huurders voordat u het voorstel als bindend beschouwt voor complexgewijze renovatie (of volg de uitnodiging voor individuele goedkeuring wanneer de draagvlaknorm niet gehaald wordt).
- Bereid alternatieve maatregelen voor om hinder te beperken en de kosten zo veel mogelijk te ondervangen voor huurders.
- Documenteer alle wijzigingen en zodanig dat elke wijziging opnieuw door de huurders beoordeeld kan worden om de redelijkheid te behouden.
Vragen en hulp
Heeft u vragen over uw rechten of plichten bij verduurzamingswerkzaamheden of complexgewijze renovatie? Tomlow Advocaten biedt begeleiding aan verhuurders en eigenaren die een dergelijk renovatietraject overwegen en zoekt naar de beste aanpak om rechtsgelijk en efficiënt te werk te gaan.