Voor woningverbetering bij een huurwoning is instemming nodig van zowel de huurder als de verhuurder. Vooraf moet overeenstemming zijn over welke verbeteringen worden uitgevoerd, of er een huurverhoging tegenover staat en hoeveel deze zal zijn. Bij ingrijpende werkzaamheden is het belangrijk ook afspraken te maken over de uitvoering: hoe, hoe lang, eventuele afspraken over tijdelijke uitplaatsing en terugkeer en vergoeding voor het ongemak. Deze afspraken worden bij voorkeur schriftelijk vastgelegd. Als het werk in een heel pand of een blok woningen plaats gaat vinden is het verstandig een bewonerscommissie op te richten die afspraken met de verhuurder kan maken. De medewerkers van !WOON hebben veel ervaring in ondersteuning van zowel individuele bewoners als bewonerscommissies.
Woningverbetering op initiatief van de verhuurder
Een verhuurder die de woning wil verbeteren moet met de huurders overleggen. Er zal een voorstel op papier moeten komen, en daar horen overleg en onderhandelingen bij. De samen gemaakte afspraken zijn bindend. De verhuurder mag niet opeens minder of meer werk gaan doen. Er mag ook niet meer huurverhoging gevraagd worden dan is vastgelegd. Zijn er wel afspraken over de werkzaamheden maar niet over een huurverhoging, dan kan er niet achteraf een huurverhoging gevraagd worden. De huurder kan wel achteraf laten toetsen of de voorgestelde of afgesproken huurverhoging redelijk was. De hoogte van de investeringen zijn daarbij van belang. Kijk verder bij Huur na woningverbetering.
Als een huurder van een zelfstandige woonruimte tijdelijk of permanent moet verhuizen vanwege de renovatie dan hoort daar in principe een verhuiskostenvergoeding bij. De verhuiskostenregeling geldt zowel bij renovatie waarbij het huurcontract doorloopt als bij renovatie of sloop waarbij het huurcontract eindigt. De minimale vergoeding bij verhuizing is op grond van de wet sinds voorjaar 2021 € 6.634 (In 2020 was dat € 6.253). Zie voor andere data en afwijkende situaties deze pagina van de rijksoverheid. Bij tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning geldt vaak een andere of geen verhoging. Dat hangt af van de afspraken tussen huurders en verhuurder. Daarbij speelt een rol of de huurder ook echt moet verhuizen of bijvoorbeeld alleen korte tijd een ingerichte wisselwoning of logeerwoning betrekt, waarbij het huisraad van de huurder afgedekt in de woning blijft staan tijdens de verbouwing.
Wie een kamer huurt heeft ook recht op een verhuiskostenvergoeding. Maar voor kamers geldt geen minimumbedrag, omdat de verhuis- en herinrichtingskosten van kamers doorgaans lager zijn. Het voorstel van de verhuurder voor renovatie moet redelijk zijn. De huurder zal een in zijn of haar ogen onredelijk voorstel niet tekenen. De verhuurder kan dan naar de rechter stappen om de huurder tot meewerken te dwingen. De rechter weegt het belang van de ingreep, de gevolgen voor de huurder en de redelijkheid van de huurverhoging.
Bewonerscommissie en Amsterdamse afspraken
Bij plannen voor renovatie van een of meer panden of een complex woningen is het nuttig een bewonerscommissie op te richten. Deze kan met de verhuurder overleggen over het plan en de wensen van de bewoners inbrengen. Het samen uitgewerkte plan wordt uiteindelijk aan de individuele bewoners voorgelegd. Wanneer een verhuurder alle woningen in een complex wil renoveren dan is instemming van 70% van de bewoners nodig. !WOON kan bewoners helpen bij het opzetten van een bewonerscommissie en vaak ook ondersteunen in de onderhandelingen met de verhuurder. We hebben daar veel ervaring mee en dat helpt vaak om de onderhandelingen tot een succes te maken. Dat is van belang voor zowel de huurders als de verhuurder, want een plan zonder draagvlak leidt alleen maar tot vertraging en problemen.
Afspraken Amsterdamse woningcorporaties: Amsterdamse woningcorporaties die aan de slag gaan met woningverbetering in complexen, houden zich aan de Amsterdamse Kaderafspraken. Hierin staat de gang van zaken beschreven: het maken van het plan, het overleg tussen huurders en verhuurders, financiële tegemoetkomingen etc.
Woningverbetering op initiatief van de huurder
Een huurder kan ook een voorstel tot woningverbetering doen. Daar hoort dan een huurverhoging bij. Volgens de wet moet een verhuurder meewerken aan een redelijk voorstel tot woningverbetering dat leidt tot energiebesparing met isolatie of een betere installatie. Doet hij dat niet, dan kan de huurder naar de rechter. Wanneer uw verhuurder uw vrije sectorwoning gaat renoveren, rijzen er al snel vragen over huurverhoging. Moet u toestemming geven? In de vrije sector mag uw verhuurder de huur alleen verhogen na renovatie als de werkzaamheden leiden tot echte woningverbetering, zoals het toevoegen van nieuwe voorzieningen die het woongenot verhogen, maar niet bij gewoon onderhoud zoals het vervangen van een oude keuken of sanitair. Zonder uw instemming mag de verhuurder niet zomaar beginnen met verbouwen. U leest in dit artikel wat precies als woningverbetering geldt, wanneer een huurverhoging toegestaan is, en welke rechten u heeft als huurder.
Renovatie en woningverbetering aan uw huurwoning zorgen voor meer comfort en een prettig leefomgeving. Woningverbetering omvat alle aanpassingen die uw woongenot verhogen. Bij renovatie neemt uw verhuurder het hele huis of grote delen ervan onder handen. Woningverbetering kan ook één nieuwe voorziening zijn. De kern is dat verbeteringen functioneel iets toevoegen aan uw woning. Onderhoud is het op peil houden van uw huurwoning. Groot onderhoud omvat grotere reparaties zoals nieuw schilderwerk, nieuwe kozijnen of het vervangen van kapotte onderdelen. Onderhoud houdt de woning in dezelfde staat. Voor onderhoud heeft u geen toestemming nodig te geven. Deze voorbeelden maken uw huurwoning moderner en aangenamer om in te wonen. Bij vrije sector woningen mag uw verhuurder na deze verbeteringen de huur verhogen. Bij renovatie in de vrije sector heeft uw verhuurder specifieke verplichtingen en moet u als huurder altijd vooraf toestemming geven. Uw verhuurder moet voor elke renovatie eerst uw schriftelijke toestemming vragen. Uw verhuurder mag niet zomaar beginnen met renoveren zonder uw instemming. U heeft als huurder sterke rechten bij renovatie van uw vrije sectorwoning. U beslist of de renovatie doorgaat. Deze vergoeding moet redelijk zijn en de werkelijke kosten dekken. Bij discussie over de huurverhoging na renovatie kunt u de Huurcommissie inschakelen. Uw toestemming voor renovatie moet altijd schriftelijk gegeven worden. Het renovatievoorstel dat uw verhuurder indient moet duidelijk onderscheid maken tussen woningverbetering en onderhoud. Als u twijfelt over het voorstel, kunt u advies vragen aan een huurdersorganisatie. In de vrije sector mag uw verhuurder de huur verhogen na werkzaamheden aan de woning, maar alleen als deze werkzaamheden leiden tot echte verbetering van de woning. Veranderingen die als gewoon onderhoud worden gezien, geven geen recht op huurverhoging. De hoogte van de huurverhoging na renovatie moet in redelijke verhouding staan tot de kosten die uw verhuurder heeft gemaakt. De huurverhoging komt bovenop de jaarlijkse huurverhoging die normaal is toegestaan. Niet alle werkzaamheden geven recht op huurverhoging. Uw verhuurder moet vooraf toestemming hebben om de woning te verbeteren. Tot 1 mei 2029 geldt er ook een grens voor de maximale huurstijging in de vrije sector. Je hebt als huurder in de vrije sector specifieke rechten bij renovatie en huurverhoging. Je moet eerst instemmen met de renovatie voordat de verhuurder deze mag uitvoeren. Krijg je een voorstel voor huurverhoging na renovatie dat je onredelijk vindt? De verhuurder moet aantonen dat de verhoging in verhouding staat tot de uitgevoerde werkzaamheden. Alleen echte verbeteringen rechtvaardigen een hogere huur. De Huurcommissie kan je helpen bij geschillen over huurverhoging na renovatie. De Huurcommissie beoordeelt of de renovatie daadwerkelijk een verbetering is en of de voorgestelde huurverhoging redelijk is. Kom je er met de Huurcommissie niet uit? De rechter kan beoordelen of de verhuurder zijn verplichtingen nakomt en of jouw rechten worden gerespecteerd. Bij ernstige onderhoudsgebreken of overlast tijdens renovatie kun je aanspraak maken op tijdelijke huurverlaging. Je hebt wettelijk recht op een verhuiskostenvergoeding als je tijdelijk moet verhuizen voor een ingrijpende renovatie. Voor overlast bij renovatie in bewoonde staat bestaat geen wettelijk recht op vergoeding. Veel verhuurders hanteren protocollen die aangeven welke vergoeding je krijgt bij bepaalde werkzaamheden. Bij grote renovatieprojecten gelden andere regels dan bij kleine verbeteringen. Moet u tijdelijk verhuizen tijdens een ingrijpende renovatie? Uw verhuurder moet een vervangende woning aanbieden als u tijdelijk moet verhuizen. Woont u in een gebouw met minstens 10 woningen? De zogenoemde 70%-regel geldt hier. Dit geldt voor bouwkundige verbeteringen aan het hele gebouw. Bent u het niet eens met het renovatievoorstel terwijl 70% wel akkoord ging? Dit moet binnen 8 weken na de bevestigingsbrief van uw verhuurder. Gaat het om minder dan 10 woningen? Groot onderhoud en ingrijpende renovatie zijn niet hetzelfde. Voor renovatie wel. Het verschil zit in het doel. Renovatie verbetert de woning structureel. Na renovatie wel, als hij vooraf uw toestemming had. In de vrije sector geldt hetzelfde. Niet alle verbeteringen aan uw huurwoning geven uw verhuurder het recht om de huur te verhogen. Het plaatsen van centrale verwarming in een woning die voorheen alleen gaskachels had, mag leiden tot huurverhoging. Het vervangen van oude kozijnen door nieuwe kozijnen valt echter onder onderhoud. Ook niet als de nieuwe kozijnen dubbelglas bevatten ter vervanging van enkel glas. Het opfrissen van muren of kozijnen geeft geen recht op huurverhoging. Bij vrije sector huurwoningen is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing. Uw verhuurder hoeft niet aan te tonen dat verbeteringen tot extra punten leiden. De kosten die de verhuurder heeft gemaakt voor de verbeteringen bepalen de maximale huurverhoging. Het toevoegen van een 2e toilet in een woning die voorheen één toilet had, telt als woningverbetering. Het plaatsen van een ligbad in een badkamer die alleen een douche had, geeft ook recht op huurverhoging. Inbouwapparatuur die nog niet aanwezig was, zoals een inbouwoven of vaatwasser, mag leiden tot huurstijging. Bij twijfel over of uw verhuurder terecht de huur verhoogt, kunt u de Huurcommissie inschakelen. Verhuurders in de vrije sector hebben meer vrijheid bij huurverhogingen na renovatie. Uw verhuurder mag alleen de huur verhogen als er sprake is van echte woningverbetering. Gewoon onderhoud en vervangingen geven geen recht op huurverhoging. De werkzaamheden moeten fysiek van aard zijn en daadwerkelijk iets nieuws toevoegen aan de woning. In de vrije sector zijn er geen wettelijke maximale percentages voor huurverhoging na renovatie. De Huurcommissie berekent de maximale huurverhoging op basis van de daadwerkelijke kosten die de verhuurder heeft gemaakt voor de woningverbetering. Een huurverhoging na renovatie mag naast de jaarlijkse huurverhoging plaatsvinden. Uw verhuurder mag niet zomaar uw woning renoveren zonder uw toestemming. Als de renovatie zo ingrijpend is dat u tijdelijk moet verhuizen, heeft u mogelijk recht op een vergoeding. U bent verplicht mee te werken als het voorstel redelijk is. Vindt u het voorstel niet redelijk? U kunt eerst proberen om samen met uw verhuurder tot een oplossing te komen. De Huurcommissie onderzoekt of de uitgevoerde werkzaamheden als woningverbetering kunnen worden aangemerkt. Op basis van de gemaakte kosten berekent de Huurcommissie wat de maximale huurverhoging mag zijn. Voor elke renovatie is uw toestemming nodig. Geeft u geen toestemming? Alleen als de rechter dit oordeelt, mag de verhuurder doorgaan met de renovatie. Je belangrijkste recht bij een renovatie is je instemmingsrecht. Als huurder moet je voor renovatie altijd vooraf toestemming geven. Gaat er alleen om jouw woning of om jouw woning en een paar andere huurwoningen in jouw straat of gebouw, dan moet de verhuurder elke huurder individueel om instemming vragen om de verduurzaming door te laten gaan. Een renovatie van een woningcomplex van 10 of meer woningen mag alleen plaatsvinden als 70% van de huurders daarmee instemt. Als je tijdelijk verhuist naar een ‘wisselwoning’ en na de renovatie weer terugkeert in je woning, heb je volgens de wet toch maar recht op één verhuiskostenvergoeding. Keer je na de renovatie niet terug in je oude woning omdat je huurovereenkomst is beëindigd? Als je tijdens de werkzaamheden in de woning kunt blijven wonen, dan heet dat ‘renovatie in bewoonde staat’. Bij een renovatie in bewoonde staat is er geen wettelijk recht op een (minimum)vergoeding voor overlast. Maar het ligt wel voor de hand dat huurders die krijgen. Veel woningcorporaties hebben hier protocollen voor. Daar staat dan bijvoorbeeld in dat huurders bij x ingreep of x aantal dagen werk x vergoeding krijgen. Voor een vergoeding voor overlast, of andere extra rechten, moeten huurders bij een renovatie onderhandelen. Als ze dat goed doen, kunnen ze er best veel uitslepen. Daarom is het ook zo belangrijk dat huurders zich al vroeg in een renovatieproject verenigen in een bewonerscommissie. Is je verhuurder een woningcorporatie, dan moet deze bij een renovatie altijd een sociaal statuut of sociaal plan hanteren. Een woningcorporatie moet een reglement opstellen voor sloop- en renovatieprojecten. Hierin staan de basisrechten van de huurders. Dit zou bij ieder project verder moeten worden uitgewerkt in een Sociaal plan.
Ondersteunende bronnen en praktische stappen
HomeWonen & BurenHuurwoning vraagt: Wat zijn mijn rechten bij renovatie van mijn huurwoning? Als uw verhuurder wil renoveren, heeft hij meestal uw toestemming nodig voor het renovatieplan. Moet u verhuizen, omdat u tijdens de renovatie niet in de woning kunt blijven? Dan heeft u mogelijk recht op een verhuiskostenvergoeding. Door renovatie kan uw huur omhoog gaan. Renovatieplan: Uw verhuurder moet u vóór de renovatie informeren over zijn plannen. Dit voorstel heet meestal een renovatieplan. Bent u geholpen met deze informatie?
Kies uw situatie: Ik ben het eens met de renovatie. Als u het eens bent met het renovatieplan, laat dit dan schriftelijk weten. Wil de verhuurder 10 of meer woningen renoveren? Dan heeft de verhuurder toestemming nodig van minimaal 70% van de huurders. Geeft minder dan 70% van de bewoners toestemming voor de renovatie? Dan moet uw verhuurder toestemming vragen aan de rechter. Vindt de rechter het voorstel niet redelijk? Door renovatie kunt u ongemakken ervaren, zoals het niet kunnen gebruiken van bepaalde woonruimtes. De verhuurder kan u hiervoor een vergoeding aanbieden in het renovatieplan. Bijvoorbeeld in de vorm van tijdelijke huurverlaging. Biedt de verhuurder u geen huurverlaging of een andere vergoeding? Bespreek dit met uw verhuurder, vóórdat u akkoord gaat met de renovatie. Was de overlast heel onverwacht? Dan kunt u soms achteraf nog een vergoeding vragen. Neem contact op met een van onze juristen voor meer informatie. Kunt u door de renovatie niet in uw huurwoning blijven? Dan heeft u mogelijk recht op een verhuiskostenvergoeding.
WAT IS DE MAXIMALE HUURVERHOGING in 2021? | Vastgoedmentor
Belangrijke definities en onderscheid
- Renovatie verbetert de woning en kan huurverhoging rechtvaardigen; vereist voorafgaande toestemming van de huurder.
- Onderhoud is bedoeld om de woning op peil te houden en leidt meestal niet tot huurverhoging.
- Groot onderhoud omvat grotere reparaties en kan samen met renovatie voorkomen; uitvoering vereist vaak overleg maar levert mogelijk geen extra rechten op huurverhoging.
- Beëindiging contract bij sloop of grootschalige renovatie gaat gepaard met verhuiskostenvergoedingen en zorgvuldige afstemming.
- 70%-regel bij renovatie van meerdere woningen: minimaal 70% van de huurders moet instemmen bij 10 of meer woningen.
Toepassing in Zoetermeer
In Zoetermeer krijgt u, onder voorwaarden genoemd hieronder, toestemming om een woning geheel of gedeeltelijk te gebruiken voor een ander doel dan bewoning. Voorwaarden: activiteiten moeten ondergeschikt zijn aan de woonfunctie; er mag geen sprake zijn van detailhandel; verkeers- en parkeerdruk in de omgeving mag niet erg toenemen; er mag geen hinder ontstaan voor de omgeving. Een aanvraag kan geweigerd worden als bovenstaande voorwaarden niet worden voldaan of als de huidige woning zo waardevol is dat onttrekking niet verantwoord is. Voor meer gegevens en stappen, raadpleeg de gemeentelijke regels en vergunningen voor woningonttrekking.