Een dakopbouw op een bestaande uitbouw is voor veel gezinnen de perfecte oplossing om extra woonruimte te creëren. Hierbij wordt de huidige uitbouw benut om extra kamers op de bovenverdieping te realiseren. Het grote voordeel van deze methode is dat u geen tuin hoeft op te offeren om de woning te vergroten.
Als de vierkante meterprijs in uw wijk hoger is dan €2.750,-, kan het plaatsen van een dakopbouw op uw uitbouw een waardevolle investering zijn. Veel mensen die een opbouw overwegen, worstelen echter met twee belangrijke vragen: wat zijn de kosten van zo'n opbouw en hoe brengt u de verbouwing succesvol tot een goed einde? In deze blog worden deze vragen beantwoord, met informatie over de beschikbare opties, benodigdheden en de verwachte kosten van de verbouwing.
Sneak previews: Essentiële informatie
- U moet altijd een omgevingsvergunning aanvragen voor het plaatsen van een dakopbouw.
- Voor het verkrijgen van een vergunning is een constructieberekening vereist.
- De gemiddelde kosten voor het plaatsen van een opbouw bedragen €2.750,- per vierkante meter.
Hoe ziet een dakopbouw op een uitbouw eruit?
Een dakopbouw op een uitbouw lijkt qua uiterlijk sterk op een opbouw op een plat dak. Echter, bij een opbouw op een uitbouw wordt deze vaker gebruikt als een verlenging van de eerste verdieping dan als een daadwerkelijke opbouw op het huis. Dit resulteert erin dat er bij een opbouw op een uitbouw vaker een gevel wordt doorgebroken, terwijl bij een opbouw op een plat dak vaker een gat in de verdiepingsvloer wordt gemaakt.
Drie verschillende soorten dakopbouwen
In de praktijk worden voornamelijk drie vormen van dakopbouwen op uitbouwen toegepast:
1. Opbouw met een plat dak
Deze variant lijkt het meest op een traditionele opbouw. De eerste verdieping wordt volledig doorgetrokken over de bestaande uitbouw, wat resulteert in een aanzienlijke toename van het aantal bewoonbare vierkante meters. Vaak wordt voor de dakbedekking gekozen voor mastiek, een bekende zwarte dakbedekking. Steeds vaker wordt ook gekozen voor een groen dak. Dit type dak draagt bij aan de milieu- en leefomgeving door CO2-opname, waterabsorptie en temperatuurregulatie, en verhoogt bovendien de waarde van de woning.
2. Opbouw met één schuine zijde
Bij deze variant loopt het schuine dak tegen de woning aan. Soms wordt de muur aan de zijkant nog iets verhoogd om meer ruimte onder het dak te creëren. Hoewel deze opbouw minder extra ruimte biedt dan de platte dak variant, zijn de bouwkosten aanzienlijk lager. Veel mensen verkiezen dit type vanwege het esthetische uiterlijk, zeker wanneer de dakpannen aansluiten bij het bestaande dak. Het grootste nadeel is de beperktere ruimte en de mindere waardestijging van de woning.
3. Opbouw met twee schuine zijden
Dit type opbouw heeft twee schuine dakvlakken die in een punt samenkomen langs de muur. In vergelijking met een plat dak variant levert dit type opbouw enkele vierkante meters in. Soms zijn deze schuine dakvlakken een eis van de gemeente. De architect onderzoekt hiervoor het Bestemmingsplan en de Welstandsnota om te bepalen welk type opbouw mogelijk is, met als doel het straatbeeld te beschermen en eenheid te bewaren.
Heeft u een vergunning nodig voor een opbouw op een uitbouw?
Het antwoord is een duidelijke ja. Voor het plaatsen van een dakopbouw is altijd een bouwvergunning vereist. Om deze vergunning te verkrijgen, moet aan diverse eisen worden voldaan.
Eisen voor de vergunning
De opbouw moet voldoen aan het Omgevingsplan, dat voorschriften bevat over hoe de gemeente het betreffende gebied voor ogen had, inclusief bestemmings- en gebruiksregels. Daarnaast moet de opbouw worden goedgekeurd door de Welstandscommissie, die toeziet op het uiterlijk van de opbouw, inclusief materialen en kleuren, om het straatbeeld te beschermen.
In sommige gemeenten kan een 'trendsetter' beleid gelden. Als u de eerste bent die een opbouw plaatst, zal de gemeente extra kritisch kijken naar uw ontwerp, aangezien dit de richtlijn kan worden voor toekomstige aanpassingen in de wijk.
Wat heeft u nodig om de opbouw te plaatsen?
Voor het verkrijgen van een vergunning zijn onder andere bouwtekeningen en constructieberekeningen vereist. Daarnaast kan een participatierapport nodig zijn om aan te tonen dat u de verbouwing goed heeft voorbereid en belanghebbenden heeft geïnformeerd, wat bedoeld is om latere protesten te voorkomen.
Bouwtekeningen en constructieberekeningen
De bouwtekening van de architect stelt de gemeente in staat om het ontwerp te toetsen aan de gestelde eisen. De constructeur gebruikt deze tekening voor zijn constructietekening. Het is raadzaam om deze documenten te laten maken voordat u offertes opvraagt bij aannemers, om risico's in de prijsvorming te minimaliseren.
Constructieberekening en veiligheidsnormen
De constructieberekening wordt gebruikt door de gemeente om te controleren of het ontwerp voldoet aan de veiligheidsnormen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, wat de veiligheid van elke woning garandeert.
De rol van de aannemer
De aannemer gebruikt de bouw- en constructietekeningen als leidraad voor de bouw. Het is cruciaal om te controleren of de aannemer precies bouwt zoals de constructeur voorschrijft, aangezien afwijken zonder toestemming niet is toegestaan.
Hoe lang duurt het aanvragen van een bouwvergunning?
De wettelijke termijn voor de aanvraag is 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. De aanvraag wordt doorgaans ingediend door de architect en vereist persoonlijke gegevens, informatie over de aanbouw, bouwtekeningen, constructieberekening en een bouwkostenschatting.
De kosten van het plaatsen van een opbouw op een uitbouw
Een dakopbouw kost gemiddeld €2.750,- per vierkante meter. Een volledig afgewerkte opbouw van 30m² in een rijtjeshuis kan daardoor rond de €82.500,- kosten. Een handige rekentool kan helpen bij het inschatten van de kosten op basis van omvang en gewenst afwerkniveau.
Opbouw van de kosten
De kosten bestaan uit diverse componenten:
- Legeskosten: Gemiddeld 2% tot 4% van de totale bouwsom.
- Ontwerpkosten: Architect: €1.400,- tot €2.000,-. Constructeur: €1.000,- tot €1.600,-.
- Aannemer: 70% tot 80% van de kosten, inclusief manuren, materiaal en materieel.
Factoren die de kosten verhogen
Verschillende factoren kunnen de kosten van een verbouwing doen stijgen:
- Het plaatsen van een schuin dak.
- De aanleg van een groen dak of de installatie van zonnepanelen.
- Het verwijderen van een dragende gevel.
- Een moeilijk begaanbare tuin.
- Een hoger afwerkingsniveau.
- Een niet-sterke constructie die versterking vereist, met name in de fundering, kan de kosten aanzienlijk verhogen.
Veelgebruikte materialen voor een opbouw
De keuze van materialen speelt een grote rol in de totale kosten:
- Hout: €€ (levensduur ca. 25 jaar)
- Kunststof: €€ (levensduur ca. 45 jaar)
- Steen: €€ (levensduur ca. 50 jaar)
- Zink: €€€ (levensduur ca. 50 jaar)
- Polyester: €€€ (levensduur ca. 50 jaar)
Polyester en zink behoren tot de duurste opties.
Tips voor uw verbouwing
Om uw verbouwing succesvol te laten verlopen, zijn hier enkele belangrijke tips:
- Verbouw nooit onder tijdsdruk.
- Deel uw bouwplan en budget open met de aannemer, architect en constructeur.
- Besteed voldoende tijd aan de ontwerpfase.
- Vraag pas offertes aan bij aannemers als het ontwerp af is.
- Selecteer niet zomaar de goedkoopste aannemer.
- Maak van tevoren duidelijke afspraken over meer- en minderwerk.