Vanwege de huidige huizenprijzen is verhuizen niet altijd een optie. Steeds meer mensen kiezen ervoor om hun huis te verbouwen om zo toch hun woonwensen te vervullen. Met een uitbouw, dakkapel of nieuwe keuken kan je huis weer als nieuw aanvoelen. Vaak is het mogelijk om de verbouwing of verduurzaming van je huis te financieren door je hypotheek te verhogen.
Heb je plannen om je huis te verbouwen? Om te bepalen welk bedrag je extra kunt lenen bij een hypotheekverhoging, wordt gekeken naar je financiële situatie en de waarde van je huis. Je kunt niet meer lenen dan 100% van de marktwaarde van je huis na de verbouwing. Een taxateur kan vooraf een inschatting maken van deze toekomstige marktwaarde. Dit taxatierapport kan vervolgens gebruikt worden om de hypotheekverhoging aan te vragen.
Als je je hypotheek verhoogt, kunnen hier kosten aan verbonden zijn, zoals kosten voor een nieuwe hypotheekakte, hypotheekadvies en/of een taxatierapport. Vraag je onafhankelijk hypotheekadviseur naar de specifieke kosten. Vanaf het moment dat de hypotheek is verhoogd, betaal je hierover rente en aflossing.
Wanneer je je hypotheek verhoogt voor een verbouwing, wordt in de meeste gevallen een bouwdepot geopend. Dit bouwdepot beheer je eenvoudig online of via een app en functioneert als een aparte rekening voor de verbouwing.
Bij het afsluiten van een hypotheek voor een verbouwing is het soms mogelijk om te kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze garantie, verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SW) kan helpen bij een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop. Hiervoor betaal je eenmalig een percentage van het geleende hypotheekbedrag. Een hypotheek met NHG brengt vaak wel een lagere rente met zich mee.
Bij een ingrijpende verbouwing, waarbij een bestaand verwarmings- of koelingssysteem wordt geplaatst of aangepast, kan het volgens het Bouwbesluit verplicht zijn om verduurzamingen op het gebied van hernieuwbare energie door te voeren, zoals zonnepanelen of een warmtepomp. Raadpleeg een aannemer om te bepalen of dit op jou van toepassing is en neem deze kosten mee in de begroting van de verbouwing.
Een verbouwing is een uitstekend moment om energiebesparende maatregelen te overwegen. Indien je deze maatregelen niet met eigen geld kunt financieren, is de Florius Verduurzaam Hypotheek wellicht een optie.
Wat is een bouwdepot?
Een bouwdepot is een aparte rekening, naast je hypotheek, waarop geld staat dat je leent van de bank. Dit geld is bestemd voor de (ver)bouwkosten. Geld.nl legt uit wat je moet weten over een bouwdepot.
Hoe werkt een bouwdepot bij een verbouwing?
Bij het verbouwen van je huis werkt het bouwdepot eenvoudig. Wanneer je een rekening ontvangt voor de verbouwingskosten, betaal je deze uit het bouwdepot. De werkwijze verschilt per hypotheekverstrekker:
- Sommige banken vereisen dat je de rekening eerst naar hen stuurt, waarna zij de betaling aan de aannemer of leverancier voldoen.
- Andere banken staan toe dat je de rekening zelf betaalt vanuit het bouwdepot via internetbankieren.
Hoe werkt een bouwdepot bij nieuwbouw?
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning werkt het bouwdepot als volgt:
- Bij het afsluiten van de hypotheek met bouwdepot worden direct de kosten voor de grond en reeds gemaakte bouwkosten betaald vanuit je hypotheek.
- De aannemer verstrekt een schema met termijnbedragen voor de nog te maken bouwkosten. De bank maakt deze bedragen periodiek automatisch over naar de aannemer vanuit het bouwdepot.
- Voor bouwkosten die niet via de aannemer lopen, dien je de declaratie in via de online omgeving van je hypotheekverstrekker. Deze kosten worden ook uit het bouwdepot betaald.
Wat mag je declareren bij je bouwdepot?
Het bouwdepot is uitsluitend bedoeld voor (ver)bouwkosten. Er gelden twee belangrijke voorwaarden:
- Noodzakelijke kosten: Je mag alleen kosten declareren die direct nodig zijn voor de bouw of verbouwing, zoals rekeningen van een aannemer, architect of de kosten voor bouwmaterialen.
- Niet-verplaatsbare zaken: Spullen die je kunt meenemen bij een verhuizing, zoals meubels, gordijnen of gereedschap, mogen niet uit het bouwdepot betaald worden.
Ook bij zelfwerkzaamheid mag je het bouwdepot gebruiken, mits je aan deze voorwaarden voldoet. Het is essentieel om alle rekeningen en bonnetjes te bewaren, aangezien de bank of de Belastingdienst hierom kan vragen ter controle.
Bouwdepot voor een keuken
De eerder genoemde regels gelden ook voor de financiering van een nieuwe keuken:
- De kosten voor de keuken zelf, zoals kasten, lades, het kookeiland en het aanrechtblad, mogen uit het bouwdepot betaald worden.
- Losse apparaten die verhuisbaar zijn, vallen hier niet onder.
Let op: Een keuken mag meestal niet volledig met het bouwdepot gefinancierd worden, omdat de waarde ervan minder langjarig is en de woningwaarde niet significant verhoogt. Vaak is slechts een percentage van de aankoopprijs (bijvoorbeeld 65%) meefinancierbaar.
Regels voor de looptijd van een bouwdepot
Een bouwdepot heeft een beperkte looptijd:
- Bij een nieuwbouwwoning is de maximale looptijd 2 jaar.
- Bij de verbouwing van een bestaande woning is de maximale looptijd 1,5 jaar.
Bij sommige hypotheekverstrekkers is het mogelijk de looptijd te verlengen als de bouw of verbouwing langer duurt. Controleer dit tijdig bij het kiezen van een hypotheekverstrekker.
Rente op een bouwdepot
Het bedrag in je bouwdepot wordt meegeteld bij de openstaande hypotheekschuld, waarover je hypotheekrente betaalt. Je betaalt dus rente over het volledige bedrag in het bouwdepot, ongeacht hoeveel je al hebt opgenomen.
Over het geld dat nog niet is uitgegeven en dus beschikbaar is in het bouwdepot, ontvang je een rentevergoeding. Deze rentevergoeding is doorgaans gelijk aan de hypotheekrente die je betaalt, maar sommige verstrekkers keren 1% minder rente uit. Vaak wordt de ontvangen rente verrekend met de te betalen hypotheekrente. Bij enkele banken wordt de rente op het bouwdepot bijgeschreven.
Is de rente voor een bouwdepot aftrekbaar?
De rente die je betaalt voor je bouwdepot is meestal aftrekbaar van de belasting, net als de reguliere hypotheekrente. Er gelden echter enkele voorwaarden:
- Sinds 2013 is de rente alleen aftrekbaar bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek.
- De rente is maximaal 2 jaar aftrekbaar. Daarna is alleen rente over het daadwerkelijk uitgegeven bedrag aftrekbaar.
- De ontvangen rente over het bouwdepot moet afgetrokken worden van de betaalde rente. Bij een verbouwingsdepot voor een bestaande woning geldt dit vanaf 6 maanden, bij een nieuwbouwdepot direct.
Hoeveel bouwdepot kan ik krijgen?
Het bedrag dat je kunt lenen voor je bouwdepot en hypotheek is afhankelijk van:
- Woningwaarde: Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde na verbouwing lenen. Dit wordt aangetoond met een taxatierapport.
- Energiebesparende maatregelen: Als je investeert in energiebesparende maatregelen (zoals zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp), kan de hypotheek inclusief bouwdepot maximaal 106% van de woningwaarde bedragen. De extra 6% moet dan volledig aan deze maatregelen besteed worden.
- Financiële situatie: De bank beoordeelt of het geleende bedrag verantwoord is voor jouw inkomen en vaste lasten.
- NHG: Met een hypotheek met NHG mag de hypotheek inclusief bouwdepot niet hoger zijn dan de NHG-grens.
Tip: Overwaarde in je bestaande woning kan gebruikt worden voor een bouwdepot.
Eigen geld in het bouwdepot
Het is niet toegestaan om eigen geld direct in het bouwdepot te storten. Gebruik je eigen geld eerst om de eerste rekeningen te betalen.
Bouwdepot verhogen tijdens looptijd
Als de verbouwing duurder uitvalt dan verwacht, is het mogelijk om het bouwdepot tijdens de looptijd te verhogen, mits de totale hypotheek en het bouwdepot verantwoord blijven voor je financiële situatie en de woningwaarde.
Bouwdepot later aanvragen
Bij een nieuwbouwwoning moet het depot meestal direct worden afgesloten. Bij een bestaande woning die je later wilt verbouwen, kun je het bouwdepot ook later aanvragen. Het is dan verstandig om de hypotheek alvast hoger in te schrijven bij de notaris om extra notariskosten te voorkomen.
Wanneer stopt het bouwdepot?
Het bouwdepot stopt wanneer de bouw of verbouwing gereed is. In sommige gevallen kan de bank het depot eerder beëindigen, bijvoorbeeld bij het niet naleven van de voorwaarden of langdurig niet gebruiken van het depot.