Steeds vaker wordt jurisprudentie gewezen over de levering van onroerend goed en de kwalificatie daarvan voor btw- en overdrachtsbelastingdoeleinden. De btw-wetgeving kent als uitgangspunt dat de levering van onroerend goed in beginsel is vrijgesteld van btw. Een uitzondering daarop is de levering van een bouwterrein. Een bouwterrein is onbebouwde grond, kennelijk bestemd om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. In de praktijk komt het voor dat grond wordt geleverd waarop nog enige bebouwing aanwezig is. In de onderhavige casus heeft belanghebbende, een Deense projectontwikkelaar, percelen grond geleverd. Op die percelen heeft de projectontwikkelaar op een eerder tijdstip funderingen aangebracht ten behoeve van de bouw van woningen. De projectontwikkelaar is van mening dat de percelen niet kwalificeren als bouwterreinen, omdat de aanwezige funderingen zijn aan te merken als bebouwing. Het HvJ EU volgt de Deense Belastingdienst en oordeelt dat de funderingen voor woongebouwen niet kunnen worden aangemerkt als 'gebouw' of 'gedeelte van een gebouw'.
Wat besluit het Europees Hof van Justitie over funderingen op een bouwterrein?
Het HvJ EU benadrukt ook nog dat bij de beoordeling of sprake is van een btw-belaste levering moet worden bepaald of sprake is van een 'eerste ingebruikneming' van een gebouw. Uit de uitspraak kan worden afgeleid dat grond met daarop aanwezige bebouwing eerder kwalificeert als onbebouwde grond dan voorheen werd aangenomen. We wisten al dat een terrein met daarop alleen klinkerbestrating kan kwalificeren als onbebouwde grond, maar nu lijkt het begrip onbebouwde grond (en dus het begrip bouwterrein) nog ruimer te kunnen worden uitgelegd. Uit de uitspraak kan worden geconcludeerd dat een terrein met daarop funderingen al kan kwalificeren als onbebouwde grond.
Hoe betrek je dit in de praktijk bij de verkoop van grond met bebouwing?
Wij adviseren om in situaties waarin grond wordt geleverd met daarop nog aanwezige bebouwing, een grondige beoordeling te maken of de grond al dan niet als bouwterrein kwalificeert. De uitspraak onderstreept dat funderingen voor woongebouwen niet automatisch als bebouwing kunnen worden gezien. Dit heeft gevolgen voor de btw- en overdrachtsbelastingheffing bij leveringen van bouwterreinen en kan invloed hebben op de prijsstelling en de fiscale behandeling van de transactie.
Wie zegt wat in de casus en wie zijn de auteurs?
Joris van Wamelen (manager tax) en Mike Hagendoorn (senior tax consultant) maken deel uit van het vastgoedteam en zijn verbonden aan HVK Stevens te Amsterdam & Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen?
Funderingsproblematiek als relevant onderwerp bij vastgoedtransacties
Naast de btw- en overdrachtsbelasting is de funderingsproblematiek een cruciaal onderwerp bij vastgoedtransacties. In Nederland ontbreekt het op landelijk niveau aan een historische registratie die bijhoudt welk type fundering onder een pand is toegepast, wat de kwaliteit van die fundering is, of dat een fundering is hersteld omdat het eerder funderingsproblemen heeft ontwikkeld. KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek) werkt aan een FunderMaps-database om deze informatie zo volledig mogelijk te verkrijgen. De database bevat gegevens over funderingtype en risico-inschatting voor taxatiedoeleinden, maar is afhankelijk van beschikbare databronnen en meldingen uit gemeenten.
Belangrijke onderdelen uit de funderingsanalyse
- FunderMaps registreert circa 35% van de panden met bouwjaar voor 1970 met gegevens over fundering; dit is een indicatieve informatiebron en geen volledig technisch onderzoek.
- Indicated kwaliteitsdata (afgeleide kwaliteit) worden toegepast binnen bouweenheden; dit helpt bij het bepalen van het meest waarschijnlijke funderingstype.
- Funderingsrisicorapporten zijn indicatief en vaak gebaseerd op data en signalen; bij hoog risico en vastgestelde of afgeleide betrouwbaarheid is actie wenselijk.
- QuickScan is een oriënterend onderzoek naar scheefstand en funderingsproblematiek en kan leiden tot een vervolgonderzoek conform KCAF-richtlijn.
Wat kun je doen bij levering van grond met bebouwing?
In de praktijk moet bij levering van grond met bebouwing een grondige beoordeling plaatsvinden of de grond al dan niet als bouwterrein is aan te merken. Een bouwterrein is in beginsel onbebouwde grond die kennelijk bedoeld is om bebouwd te worden. Als er funderingen aanwezig zijn, kunnen deze betekenen dat delen van de bebouwing al bestaan, maar dit betekent niet automatisch dat het perceel niet als bouwterrein kwalificeert. De fiscale kwalificatie hangt af van de eerste ingebruikneming van een gebouw en of de levering een btw-belaste of vrijgestelde transactie betreft.
Behandelingsrichtlijnen en adviezen bij praktijktransacties
- Laat bij twijfel een fiscaal adviseur meekijken: de btw-positie kan afhankelijk zijn van het onderscheid tussen bouwterrein en bebouwd terrein.
- Voer een grondige due diligence uit, inclusief toetsing van eventuele funderingen en de status van eerste ingebruikneming.
- Betrek KCAF-rapportages en FunderMaps-data waar mogelijk als aanvullende informatie bij taxatie en due diligence.
- Overweeg om een QuickScan of een volledig funderingsonderzoek te laten uitvoeren als er signalen zijn die op risico’s duiden.
Concrete data en praktijkcijfers uit de fonds- en funderingsdossiers
In Nederland loopt de schatting van het aantal panden met funderingsrisico op zo’n half miljoen woningen. Het tijdig herkennen van funderingsproblemen kan tienduizenden euro’s aan herstelkosten besparen. Voor houten palen loopt het risico op paalrot op droogte en dalende grondwaterspiegels op, terwijl betonnen palen minder snel problematisch worden bij normale omstandigheden, maar onder negatieve kleef kunnen verzakken. De gemiddelde kosten voor funderingsherstel kunnen aanzienlijk zijn en variëren afhankelijk van type fundering, locatie en draagkracht van de ondergrond. De exacte kosten voor een standaard tussenwoning kunnen liggen tussen de 50.000 en 110.000 euro, afhankelijk van de gekozen hersteloplossing.
Korte verwijzingen naar praktijkcasussen en risicooverwegingen
Verkopersmaskering van funderingsproblemen komt voor; een bouwkundige keuring kan schetsmatige signalen naar voren brengen, maar geen volledige garantie geven. Bankieren en NHG-eisen vragen vaak om een positief funderingsrapport of een duidelijk herstelplan voor oudere woningen. De taxateur gebruikt het Funderingsrisicorapport als input, maar blijft rekening houden met onzekerheden totdat een volledig funderingsonderzoek is uitgevoerd volgens KCAF-richtlijnen.
Samenvattend: wat betekent dit voor bouwplannen en vastgoedtransacties?
Wanneer grond wordt verkocht met daarop nog aanwezige bebouwing, is het noodzakelijk om de kwalificatie als bouwterrein nauwkeurig te beoordelen. Het HvJ EU-standpunt laat zien dat funderingen voor woongebouwen niet als gebouw of deel daarvan kunnen worden aangemerkt, wat invloed heeft op btw- en overdrachtsbelastingperikelen. Voor aankomende transacties is due diligence cruciaal: controleer of er sprake is van eerste ingebruikneming, en gebruik waar mogelijk de KCAF-richtlijnen en FunderMaps-informatie om risico’s te beperken. Bij twijfel kan een QuickScan of een volledig funderingsonderzoek sneller tot duidelijkheid leiden en helpen om toekomstige kosten te beheersen.
Hoe werkt de KOR? | Kleineondernemersregeling uitgelegd - Onderneming.nl
tags: #geen #kwalificatie #fundering