Welstandsadvies voor bouwen en verbouwen Gaat u bouwen of verbouwen? Dan moet uw gebouw in de omgeving passen. Daarom beoordeelt de welstandscommissie of uw plannen voldoen aan de welstandseisen. Beschrijving Als u gaat bouwen of verbouwen moeten uw bouwplannen voldoen aan de welstandseisen. Welstandseisen zijn voorwaarden over hoe uw gebouw eruit moet zien. Bijvoorbeeld of een serre of dakkapel in de omgeving past. De gemeente heeft deze voorwaarden beschreven in de welstandsnota. De welstandscommissie van onafhankelijke deskundigen kijkt of uw bouwplan aan de eisen voldoet. Dit doen zij door een welstandsadvies te geven. Een positief advies is nodig om de vergunning te krijgen. Controleer of uw bouwplannen voldoen aan de welstandseisen in het omgevingsplan. Voldoen uw plannen niet aan de welstandseisen? Neem eventueel contact op met de gemeente om uw plannen te bespreken. Doe dit ruim voordat u de vergunning aanvraagt. De welstandscommissie beoordeelt uw plannen. Als uw aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt afgewezen door een negatief welstandsadvies, dan kunt u daar wel bezwaar tegen maken. Bent u het niet eens met de uitspraak op het bezwaarschrift? Gemeente Waterland heeft een omgevingsvergunning verleend en geeft hiermee toestemming voor het bouwen van een dakkapel op het voorvlak en na-isoleren van het dak op locatie Wittewerf 27, 1156CT Marken. Met dit bericht laat de gemeente u weten dat er misschien iets verandert in uw omgeving. U kunt de gemeente tot en met 23 december 2025 laten weten dat u het niet eens bent met de vergunning. Dit heet bezwaar maken. U kunt bezwaar maken als de vergunning tegen uw belangen ingaat. In deze periode kunt u ook de documenten met informatie over de vergunning opvragen. Voor informatie over het bekijken van de documenten of andere vragen kunt u contact met ons opnemen. Als u bezwaar wil maken kunt u een gemotiveerd bezwaarschrift sturen aan het college van burgemeester en wethouders. Wilt u een voorlopige voorziening treffen of de beschikking schorsen? Dit kunt u vragen aan de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland. Digitaal indienen? Dit kan met een DigiD inlogcode. Gemeente Waterland heeft een omgevingsvergunning verleend en geeft hiermee toestemming voor het bouwen van een dakkapel op het voorvlak en na-isoleren van het dak op locatie Wittewerf 27, 1156CT Marken. Met dit bericht laat de gemeente u weten dat er misschien iets verandert in uw omgeving. U kunt de gemeente tot en met 23 december 2025 laten weten dat u het niet eens bent met de vergunning. Dit heet bezwaar maken. U kunt bezwaar maken als de vergunning tegen uw belangen ingaat. In deze periode kunt u ook de documenten met informatie over de vergunning opvragen. Voor informatie over het bekijken van de documenten of andere vragen kunt u contact met ons opnemen. Als u bezwaar wil maken kunt u een gemotiveerd bezwaarschrift sturen aan het college van burgemeester en wethouders. Wilt u een voorlopige voorziening treffen of de beschikking schorsen? Dit kunt u vragen aan de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland. Digitaal indienen? Dit kan met een DigiD inlogcode.
Vergunningsvrij bouwen en verbouwen
Beschrijving Om te bouwen of verbouwen, heeft u vaak een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) nodig. Voor bouw- of verbouwingsplannen aan monumenten of panden in een beschermde stads- of dorpsgezicht heeft u in bijna alle gevallen een omgevingsvergunning nodig. Twijfelt u na het doen van de Vergunningscheck of u uw bouwproject zonder vergunning kunt starten? Wanneer u een omgevingsvergunning nodig heeft, kunt u deze aanvragen via het Omgevingsloket. (externe link) Voorwaarden Ook als u geen vergunning nodig heeft, zijn er regels voor veiligheid en gezondheid waar u zich aan moet houden. Besluit Bouwwerken Leefomgeving: er zijn minimumeisen op bouwtechnisch gebied waaraan een bouwwerk moet voldoen. Het burenrecht: het is verstandig om met uw buren te gaan praten, voordat u aan de bouw of verbouwing begint. Bent u het niet met elkaar eens? Contactgegevens U kunt bij het Omgevingsloket(externe link) controleren of u een omgevingsvergunning bouwen nodig heeft. Op 1 januari 2024 treden de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging (Wkb) voor bouwen in werking. Dit betekent dat de verlening van een bouwvergunning op een andere manier gaat. Deze wet regelt alles voor de ruimte waarin we wonen en werken, bundelt en maakt regels eenvoudiger. Wilt u rond deze periode een vergunning aanvragen? Bijvoorbeeld voor het bouwen van een dakkapel, het kappen van een boom of het starten van een horecabedrijf? Tot 1 januari 2024 kunt u uw vergunningaanvraag indienen via het Omgevingsloket Online. Vanaf 1 januari 2024 is er een nieuw Omgevingsloket. Vanaf die datum dient u uw aanvragen in via dit nieuwe loket. Het nieuwe loket ziet er anders uit. Dient u een aanvraag in voor 1 januari 2024 en wilt u deze na 1 januari 2024 aanvullen? Een vergunning die u aanvraagt tot en met 31 december 2023 handelen wij af onder de bestaande regelgeving. U maakt zelf de keuze om een vergunning voor of na 1 januari aan te vragen. Voor de meeste activiteiten zijn er geen grote veranderingen in de regels. Een uitzondering is het bouwen. Nieuw is onder meer dat u vanaf 1 januari 2024 mogelijk een kwaliteitsborger moet inschakelen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de bouw van eengezinswoningen, bijgebouwen, dakkapellen en kleinere bedrijfspanden. De Omgevingswet stimuleert dat u uw plan bespreekt met uw omgeving (participatie). Dit is meestal niet verplicht, maar vaak wel verstandig. U kunt ook met de Omgevingswet te maken krijgen als iemand anders iets wil veranderen in uw leefomgeving. Bijvoorbeeld als uw buren een garage willen neerzetten of als een bedrijf in de buurt het kantoor wil vergroten. De Omgevingswet introduceert ook nieuwe instrumenten. In de omgevingsvisie staan de ambities en beleidsdoelen voor de lange termijn. Het is een brede kijk op de omgeving. Dit vervangt de structuurvisie. In het omgevingsplan staan alle regels voor de fysieke leefomgeving. Deze regels gelden voor iedereen en gaan over wat wel en niet kan op een bepaalde plek in de gemeente. Het omgevingsplan vervangt de vele bestemmingsplannen en bepaalde verordeningen. Gelijk met de Omgevingswet gaat op 1 januari 2024 ook de ‘Wet kwaliteitsborging’ (Wkb) voor het bouwen in. Nu is het de taak van de gemeente om toe te zien op de kwaliteit van bouwwerken. Na invoering van de Wkb verschuift deze taak naar onafhankelijke, gecertificeerde controleurs. Zij worden ‘kwaliteitborgers’ genoemd. Daarnaast zijn aannemers door de Wkb verplicht om te laten zien dat aan alle bouwregels is voldaan. Ook is de aannemer verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft. De klant kan de aannemer dwingen om deze fouten te repareren.
Omgevingsvergunningen en dakkapellen in Waterland: wat telt en hoe krijg ik toestemming?
- De welstandscommissie beoordeelt of uw plannen voldoen aan welstandseisen en geeft zo nodig een welstandsadvies.
- Een positief welstandsadvies is meestal benodigd voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning.
- Bij een afwijzing door de welstandscommissie kunt u bezwaar maken; binnen de gestelde termijn staat dit open.
- De Omgevingswet per 1 januari 2024 wijzigt de procedure van bouwvergunningen en introduceert de Wet kwaliteitsborging.
- Kijk altijd eerst via het Omgevingsloket of u een vergunning nodig heeft; digitaal indienen kan met een DigiD.
- De omgevingsvisie en het omgevingsplan vervangen meerdere oude bestemmingsplannen en verordeningen.
Praktische stappen bij bouwen van een dakkapel in Waterland
- Controleer de welstandseisen en of uw dakkapel binnen de omgeving past zoals beschreven in de welstandsnota en het omgevingsplan.
- Laat u adviseren door de welstandscommissie en verzamel het benodigde welstandsadvies.
- Vraag tijdig de omgevingsvergunning aan via het Omgevingsloket Online of het nieuwe Omgevingsloket.
- Bespreek uw plannen met buren en omgeving zoals aangemoedigd door de Omgevingswet.
- Indien nodig, dien bezwaar in bij de bevoegde instantie binnen de gestelde termijn en onderbouw dit met een gemotiveerd bezwaarschrift.
- Zodra de vergunning is verleend, volg de bouwregels en leveringen van de kwaliteitsborging zoals vereist door de Wkb.
Belangrijke data en contactpunten:
- Bezwaartermijn: tot 23 december 2025 voor de specifieke vergunning in Marken (Wittewerf 27).
- Informatie en documenten bekijken: bij de gemeente via het Omgevingsloket.
- Digitaal indienen: mogelijk met DigiD-inlogcode.
Samenvattend wijst dit dossier op de integrale aanpak: de welstandstoets bepaalt esthetiek en passendheid in de omgeving; de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging regelen de procedure en toezicht op de bouwkwaliteit. Voor dakkapellen en dakwerkzaamheden geldt bijzondere aandacht voor de uitstraling en de juiste naleving van bouwregels, zodat het gebouw in de wijk blijft passen én veilig en wettelijk gebouwd wordt.