Juridische regels rond schroeven in gevel en verbouwingen zonder toestemming van de VvE

Iedere eigenaar mag zonder toestemming van de VvE zijn woning veranderen. Dat staat in de wet. Hiervan mag worden afgeweken en dat gebeurt vaak. In het splitsingsreglement staat dan dat de eigenaar toestemming nodig heeft van de VvE, bijvoorbeeld als hij met een uitbouw zijn woning vergroot of een dragende muur doorbreekt. In vrijwel alle splitsingsreglementen staat dat toestemming van de vergadering nodig is voor een op-, aan-of onderbouw. Bij een verbouwing is het belangrijk om helder te maken wat er verbouwd wordt: iets in privé eigendom of iets gemeenschappelijks?

Wie beslist er en wanneer is toestemming nodig?

Toestemming wordt in de praktijk makkelijker gegeven voor verbouwingen binnen de grenzen van het privégedeelte dan voor verbouwingen aan gemeenschappelijke delen. Aan de toestemming mag de vergadering voorwaarden stellen, bijvoorbeeld over het materiaal dat wordt gebruikt. Ook komt het in de praktijk voor dat de eigenaar een gebruiksovereenkomst moet tekenen over het gebruik, onderhoud en reparatie. Voor een wijziging in een privé gedeelte is niet altijd een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. Vindt de wijziging plaats in een gemeenschappelijk deel van het pand, dan kan het noodzakelijk zijn om de splitsingsakte aan te passen. De Hoge Raad bepaalde dat dit nodig is als er sprake is van een structurele verandering die gevolgen heeft voor de rechten en verplichtingen van de eigenaar(aar)en en de goederenrechtelijke situatie.

• Plaats je een uitbouw in je eigen tuin dan verandert er niets aan de goederenrechtelijke situatie.
• Het gaat in deze zaak om een conflict tussen een VvE en een appartementseigenaar die een gat in de gevel boorde voor een airco-installatie en drainagetegels verving door grind.
• De VvE betoogde dat toestemming van de vergadering nodig was; de eigenaar stelde dat het boorgat 5 cm doorsnee niet onder de toestemmingsplicht viel.

Wat leert de rechtspraak over verbouwingen aan gemeenschappelijke delen?

De uitspraak in Amsterdamse en Arnhem-Leeuwardense zaken benadrukt dat werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen zonder toestemming van de VvE in beginsel verboden zijn, tenzij er echt bijzondere omstandigheden zijn. Een uitkomst kan zijn dat de rechter een vervangende machtiging verleent indien de VvE zonder redelijke grond weigert. In een kort geding kan de rechter een directe stop opleggen en soms een dwangsom opleggen tot naleving. Toepassing van artikel 5:121 BW kan hierbij als vervangende machtiging dienen, maar dient wel vooraf of ten minste tijdig te worden aangevraagd.

Belangrijk is dat het reglement en splitsingsakte bepalen of een handeling toestemming vereist. Het modelreglement 1992 (of latere versies) en lokale aanpassingen geven richting. In de casuïstiek ging het vooral om een boorgat voor een buitenunit van een airco en vervanging van drainagetegels; de rechter benadrukte dat toestemming niet beperkt is tot bepaalde aard of omvang van de wijziging, maar afhangt van de reglementaire bepalingen en de aard van het werk.

Wat betekent dit voor een VvE-lid bij ongewenste werkzaamheden?

Als een eigenaar of huurder zonder toestemming aan gemeenschappelijke delen werkt, kan de VvE een bouwstop vorderen en later schadeherstel of terugdraaing van de verbouwing eisen. In veel gevallen is het ook mogelijk om de rechter te vragen om een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW, zodat de werkzaamheden toch kunnen worden toegestaan door de rechter in afwachting van verdere procedures. Het is essentieel om tijdig stappen te ondernemen: documenteer wat er gebeurt, waarschuw het bestuur schriftelijk en breng het onderwerp ter vergadering.

1. Leg vast wat er gebeurt: maak foto's, noteer data en betrokken partijen.
2. Vraag schriftelijk aan het bestuur om een onmiddellijk stop te nemen met werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen.
3. Zet het onderwerp op de agenda van de vergadering en laat besluiten vastleggen.
4. Check splitsingsakte en reglement, vooral de artikelen over gemeenschappelijke delen en toestemming.
5. Bij spoed kan een kort geding uitkomst bieden.

Gebruiks- en omgevingsrecht: hoe werken ze samen?

Een gebruiksovereenkomst kan een nuttig instrument zijn om voorwaarden van toestemming inzichtelijk te maken. Het is echter geen verplichting; voorwaarden kunnen ook in notulen of het besluit van de ALV worden vastgelegd. De toestemming van de VvE staat los van de omgevingsvergunning van de gemeente; beide kunnen nodig zijn afhankelijk van de aard van de verbouwing. Het blijft dus essentieel om zowel VvE- als overheidsrechten te controleren voordat je begint met bouwen of wijzigen.

Daarnaast zijn ook monumentale panden of specifieke omgevingsregels van belang: bij monumenten kan een extra omgevingsvergunning vereist zijn. Het is vaak verstandige om zowel de VvE als de gemeente te raadplegen voordat je een ingreep start.

Praktische handleiding voor veelgestelde situaties

• Gaten boren in een gemeenschappelijke muur voor een airco-installatie: zonder toestemming van de VvE is niet toegestaan als het deel uitmaakt van gemeenschappelijke delen.
• Uitbouw, opbouw, onderbouw of bijbouw: meestal toestemming nodig volgens splitsingsakte of modelreglement.
• Wijziging van de gevel: toestemming vereist voor aanbreng van antennes, openingen, ventilatie en andere bouwkundige aanpassingen met zicht op architectonisch uiterlijk.
• Verandering van bestemming van een ruimte (woonruimte naar bedrijfsruimte): meestal wijziging van akte van splitsing noodzakelijk.

Samenvatting van wat je als VvE-lid kunt doen

Als je vermoedt dat er werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen plaatsvinden zonder toestemming, kun je snel handelen door schriftelijk en documentair op te treden, de vergadering te informeren en zonodig een kort geding aan te vragen. Mocht je twijfelen of toestemming nodig is, neem dan tijdig contact op met een gespecialiseerde advocaat voor advies over jouw concrete situatie en de te volgen procedure.

Tot slot: het combineren van de regels uit splitsingsakte, reglementen en publieke regelgeving (omgevingsvergunning) bepaalt altijd of een verbouwing mogelijk is en hoe de procedures lopen. Een juiste volgorde is cruciaal: overleg tijdig met de VvE, bereidt de benodigde documenten voor en vraag waar nodig vervangende machtiging aan bij de kantonrechter.

tags: #geschroefd #in #gevel #zonder #toestemming #vve