Bij het beoordelen van een woning is het cruciaal om zowel de horizontale als de verticale uitlijning van de gevels nauwkeurig te inspecteren. Door langs de gevels te staan en zowel omhoog als naar links en rechts te kijken, kunnen afwijkingen en uitlijningsproblemen worden waargenomen.
Indien er afwijkingen worden geconstateerd met betrekking tot de horizontale of verticale uitlijning van de woning, wordt in voorkomende gevallen nader en specialistisch funderings- of bodemonderzoek geadviseerd. Dit is van belang omdat de mogelijkheid bestaat dat de afwijkingen nog actief en niet voltooid zijn. De kosten voor dit soort onderzoeken kunnen aanzienlijk oplopen.
Met een dergelijke afwijking is het belangrijk om alert te blijven op veranderingen. Een momentopname biedt geen garantie voor de toekomst.
Mogelijke Oorzaken van Gevelafwijkingen
De eventuele oorzaken van gevelafwijkingen zijn veelerlei. Hierbij kan gedacht worden aan:
- Spatkrachten vanuit de kap
- Een gewijzigde constructie
- Een steeds veranderende bodemstructuur
- Gebreken aan de fundering
- Wortels van bomen
- En nog veel andere mogelijke oorzaken.
Invloed van Materialen en Constructie op de Gevel
De kwaliteit van de gebruikte materialen en de constructiewijze spelen een significante rol in de duurzaamheid en stabiliteit van een gevel.
Metaal in de Gevel
Oud ijzer in de gevel, zoals bouten, moeren of andere metalen, dient zo snel mogelijk verwijderd te worden. Roestende metalen kunnen in omvang meer dan verdubbelen. Door dit corrosieproces ontstaan enorme krachten die schade, zoals scheurvorming, kunnen veroorzaken.
Kwaliteit van Stenen en Voegwerk
De kwaliteit van stenen is onderhevig aan diverse invloeden, waaronder weersinvloeden. De kwaliteit van het voegwerk en de waterdichtheid van de gevel zijn eveneens van groot belang. In sommige gevallen houden stenen vocht vast; bij bevriezing kunnen de stenen gaan schilferen. Door langdurige vochtbelasting worden de stenen bros en gaan schilferen. Voor het schilferen van stenen zijn meerdere oorzaken of combinaties van oorzaken mogelijk.
Ventilatie van de Spouw
Open stootvoegen, die mede dienen als ventilatie voor de spouw, mogen niet worden afgedicht door voegwerk of vervuiling. Deze open stootvoegen hebben een belangrijke functie en voorkomen bijvoorbeeld condensatie in de spouw. De stootvoegen dienen dus open te zijn.
Sauswerk op de Buitenmuur
Indien de buitenmuur of delen ervan zijn voorzien van sauswerk, is het waarschijnlijk dat er meerdere verflagen over elkaar zijn aangebracht. Het is essentieel dat al deze lagen vochtregulerend (dampopen) zijn geweest, anders wordt de buitenmuur afgesloten. Een afgesloten buitenmuur kan leiden tot bladderend verfwerk. Vocht dat vanuit de woning, spouw, fundering of kruipruimte in de muren komt, kan bij een dampopen verfsysteem droog ventileren. Het is raadzaam een dampdoorlatende muurverf te kiezen die speciaal geschikt is voor buitenmuren. Deze verf voorkomt dat water van buitenaf binnendringt en laat opgenomen vocht dat zich in de muren bevindt wel ontsnappen. Ook bij het na-isoleren via de spouw is het noodzakelijk een dampopen verf te gebruiken, aangezien isolatie de luchtcirculatie vermindert, die nodig is om vocht uit de muren te weren.
De Bakhuid van Metselwerk
De bakhuid van het metselwerk, ook wel patina laag genoemd, kan aangetast zijn. Deze huid, gevormd tijdens het bakproces, is harder dan de rest van de steen en voorkomt dat te veel vocht en vuil in de steen dringt. Het is daarom belangrijk dat deze huid in stand blijft; anders zal de baksteen versneld verouderen en verweren. Bij het reinigen of stralen van gevels wordt deze bakhuid vaak aangetast. Door langdurige gevelbelasting (wind en regen) kan deze patina laag ook verminderen of zelfs verdwijnen. Helaas heeft het stralen van gevels, hoewel vaak goedbedoeld, een keerzijde. Bij vrijwel alle gekozen reinigingsmethoden kan (ernstige) schade aan de behandelde gevels ontstaan. Zodra de bakhuid van de bakstenen is aangetast, krijgen weer en wind sneller invloed op de stenen, waardoor ze gemakkelijker afbrokkelen. De bakstenen worden door de reiniging ruwer, wat leidt tot snellere en diepere vervuiling.
Hydrofobeerlagen
Na het reinigen en voegen wordt vaak een waterwerende laag, een zogenaamde hydrofobeerlaag, op de gevel aangebracht. Deze laag doet echter vaak meer kwaad dan goed. Hoewel de meeste hydrofobeermiddelen ademend zijn, belemmeren ze het vochttransport door een gevel. Water dat 's winters vanuit de binnenzijde van een pand in de gevel komt (bijvoorbeeld condensatie van waterdamp door afkoeling van de lucht) kan daar moeilijk uit, waardoor de kans op vorstschade wordt vergroot. Daarnaast kan zoutophoping ontstaan achter de hydrofobeerlaag, door zouten die uit het metselwerk zijn opgelost en bij verdamping achterblijven.
Begroeiing op de Gevel
Indien de gevel (deels) is begroeid met beplanting, zijn de meningen over de schadelijkheid verdeeld. Het advies is om deze situatie te verbeteren door bijvoorbeeld de grond te verwijderen en te zorgen voor een waterdichte afdichting.
Prefab Beton Elementen
Indien aan prefab beton elementen beperkte mechanische schade wordt opgemerkt, is het advies om deze schade te herstellen en de elementen in dezelfde staat en toestand te brengen als de overige betonnen elementen en/of constructie.
Loodstroken in de Gevel
De loodstroken in de gevel mogen een maximale lengte van 1 meter hebben en moeten elkaar minstens 8 cm overlappen. Door weersinvloeden werken de materialen. Als de stroken te lang zijn, is er onvoldoende ruimte om de werking van krimpen of uitzetten op te vangen. Hierdoor gaat het materiaal sneller scheuren en ontstaan er gebreken. Als het lood eenmaal op deze manier is aangebracht, is er weinig aan te doen dan dit te accepteren. De levensduur van het materiaal wordt hierdoor korter; het vervangen van het voetlood zal eerder dan gebruikelijk moeten gebeuren. Indien scheurtjes in de loodstrook worden opgemerkt, zijn deze meestal eenvoudig te herstellen, waarna het lood weer meerdere jaren naar behoren kan functioneren. Deze reparatie kan eenvoudig zelf worden uitgevoerd. Bij gebreken aan loodslabbeâs is het risico op inwateren (en lekkage) aanwezig.
Dilatatie Kitvoegen
De dilatatie kitvoegen, die in de gevel aanwezig kunnen zijn, moeten (deels) periodiek worden vervangen. Gebreken aan de kitvoeg kunnen bijvoorbeeld een lekkage veroorzaken, waarbij gevelwater ongehinderd in de constructie kan verdwijnen.
Ventilatieroosters
De ventilatieroosters, die mede dienen als ventilatie voor de kruipruimte (en mogelijk ook voor de spouw), kunnen door materialen, voegwerk of vervuiling zijn afgedicht. Deze roosters hebben een belangrijke functie voor de constructie en diverse onderdelen van de woning. Het wordt geadviseerd om de vervuiling of het voegwerk op korte termijn te verwijderen, zodat de ventilatieroosters weer naar behoren kunnen functioneren. Indien er gebreken aan één of meerdere roosters in de gevel aanwezig zijn, wordt geadviseerd deze te vervangen. Deze roosters zijn bedoeld om de toegang voor ongedierte naar de spouw en/of kruipruimte te blokkeren.
Historische Bouwstijlen en Gevels
Sommige gevelafwijkingen zijn het gevolg van specifieke bouwstijlen uit het verleden.
Gevels op Vlucht
Gevels die naar voren vallen omdat ze schuin zijn gebouwd, worden 'gevels op vlucht' genoemd. Dit was een bouwstijl die lange tijd populair was in Amsterdam, waar zelfs speciale wetten bepaalden hoeveel een gevel naar voren mocht leunen. Het bekendste verhaal hierachter is dat ze zo werden gebouwd vanwege het 'touw en blok'-systeem. Via een uitstekend stuk hout (hijsbalk) bovenin de gevel kon met een katrol een lang touw worden bevestigd, waarmee bijvoorbeeld zwaar meubilair via het raam naar binnen of naar buiten kon worden gehesen. Als de gevel iets naar voren helt, is de kans kleiner dat een bank bij de benedenburen naar binnen kiept. Een andere theorie is dat de schuine gevel de houten kozijnen beschermt tegen de regen, of dat scheve huizen imposanter lijken en de versieringen aan de bovenkant beter zichtbaar zijn.
Houten Huizen met Overstek
In de Middeleeuwen werden houten huizen vaak trapsgewijs gebouwd, waarbij elke verdieping iets uitstak boven de verdieping eronder. Dit uitstekende deel wordt 'overstek' genoemd. Deze bouwstijl was waarschijnlijk populair omdat het bouwkundig gezien eenvoudiger was en houtverbindingen vereenvoudigde.
Stenen Gevels voor Houten Huizen
Na de vele stadsbranden in Amsterdam in de vijftiende eeuw besloot het stadsbestuur dat huizen voortaan van steen moesten worden gebouwd. Om kosten te besparen, werd tegen de bestaande houten huizen een stenen gevel geplakt. Dit creëerde echter een probleem met de uitstekende bovenverdiepingen. Om deze gelijk te trekken, zou de hele constructie van het huis aangepast moeten worden. Sindsdien werd het traditie om de gevels op vlucht te bouwen. De bouwwereld werd beheerst door traditionele gilden, waardoor men bleef bouwen volgens deze methode, ook nadat de voordelen niet meer opwogen tegen de nadelen. Dit veranderde pas toen de gilden in de negentiende eeuw werden afgeschaft en men weer recht ging bouwen.
Recente Gevelproblemen en Onderzoek
Recentelijk zijn er gevallen bekend van gevelproblemen die leiden tot vallende delen.
Val van Geveldelen bij Boekhandel
Op vrijdagochtend viel een stuk gevel van twee bij één meter door de glazen overkapping van een boekwinkel. Gelukkig vielen er geen gewonden, maar de boekhandel moest wel de deuren sluiten. Een onderzoek door de gemeente met behulp van een hoogwerker wees uit dat op meerdere plaatsen de mortellaag, waarmee de steenstrips waren bevestigd, los was gekomen van de achterliggende gevel. Over de directe oorzaak van de loszittende gevel is nog niets bekend, maar aardbevingsschade wordt niet verwacht. De gemeente heeft de steigerconstructie uitgebreid om te voorkomen dat eventueel loslatende stukken in het openbaar gebied terechtkomen. De nadruk ligt op de veiligheid van het openbaar gebied.
Een deel van de gevel boven de boekhandel vertoonde al scheuren en loszittende stenen, wat de inspectie bevestigde. De situatie bij de naastgelegen winkel is nog ongewijzigd, met een afgesloten terras en een pad langs de gevel voor toegang.
Problemen bij Woontoren De Regent
Bij de 96 meter hoge woontoren De Regent in het centrum van Eindhoven brokkelen stukjes steen af. Dit wordt beschouwd als een serieus probleem, aangezien de vallende stukken steen een gevaar vormen. De toren zelf staat niet op instorten, maar de valhoogte van de stukken maakt het potentieel levensgevaarlijk. De vereniging van eigenaren stapt naar de rechter om de kosten te verhalen op de bouwer. Tot nu toe hebben de bewoners ongeveer 1 miljoen euro betaald om het gebied rond de woontoren veilig te maken, met hekken, crashdecks en netten.
De bewoners willen de kosten voor veiligheid en renovatie verhalen op bouwbedrijf Pennings en bouwgroep BAM. Zij geven aan dat Pennings en BAM niet reageren op verzoeken tot gesprek en hun verantwoordelijkheid ontlopen. De bouwfouten zouden hebben geleid tot een onveilige situatie in het stadscentrum.
Kosten en Renovatie
Ingenieursbureau Krekon schat de renovatiekosten op 10 miljoen euro, wat neerkomt op 50.000 Ã 150.000 euro per woning. De verjaringstermijn voor dit soort schade is maximaal twintig jaar; de woontoren werd in 1999 opgeleverd, wat de situatie spannend maakt. Alle gevelstenen moeten vernieuwd worden, en de renovatie zal naar verwachting een jaar duren.
Directeur Verbrugge constateert vaker bouwfouten bij hoogbouw, en stelt dat twintig jaar geleden hoogbouw in Nederland nog in de kinderschoenen stond en veel fouten werden gemaakt.
Dakproblematiek (Ter Vergelijking met Gevels)
Hoewel de focus op gevels ligt, is het nuttig om kort de problematiek rondom daken te schetsen ter vergelijking van bouwkundige issues.
Noodreparaties en Onderhoud
Bij acute dakschade is een spoedteam 24 uur per dag bereikbaar. Noodreparaties, zoals het afdekken of plaatsen van noodpannen, kunnen bij lichte regen worden uitgevoerd, maar definitieve reparaties vereisen droog weer. Bitumen branden vereist minimaal vijf graden en een droog oppervlak, terwijl EPDM-patches niet op nat materiaal hechten.
Reparatieduur en Verzekering
Een kleine reparatie duurt een halve tot een hele dag, terwijl grotere reparaties één tot drie dagen in beslag nemen. Stormschade, hagelschade en schade door vallende bomen vallen meestal onder de opstalverzekering, maar schade door slijtage of achterstallig onderhoud niet.
Daktypen en Preventie
Alle gangbare daktypen kunnen worden gerepareerd. Belangrijke signalen van dakproblemen zijn onder andere blaasvorming, scheuren, staand water, loskomende randen en vochtplekken. Bij bitumen daken ouder dan twintig jaar is een jaarlijkse inspectie verstandig. Twee inspecties per jaar, in het voorjaar en najaar, voorkomen het overgrote deel van de reparaties. Preventief onderhoud verlengt de levensduur van elk daktype aanzienlijk en bespaart op de lange termijn kosten.
Optrekkend Vocht: Een Veelvoorkomend Probleem
Optrekkend vocht is een veelvoorkomend probleem waarbij vocht vanuit de grond omhoog trekt in de muren, vaak als gevolg van ontbrekende of beschadigde vochtwering.
Oorzaken en Gevolgen
Dit vocht trekt omhoog via capillaire werking, meestal vanaf de fundering, en komt vaak voor in oudere gebouwen zonder adequate vochtbarrière. Het kan leiden tot afbladderend verfwerk, schimmelgroei, zoutafzetting, schade aan houten elementen en aantasting van staalconstructies door corrosie. Vooral bij woningen zonder spouwmuur of met een slechte fundering is het risico verhoogd.
Detectie en Preventie
Symptomen van optrekkend vocht zijn onder andere vochtplekken op de begane grond of in de kelder, en witte uitslag op muren. Preventieve maatregelen omvatten goede afwatering, het onderhouden van goten en afvoerpijpen, en het zorgen voor voldoende ventilatie. Bij bestaande problemen zijn er diverse methoden om optrekkend vocht te bestrijden, zoals injecteren of onderkappen van de muur. Professionele hulp inschakelen is vaak raadzaam.