Huizen en gebouwen in Nederland vertonen steeds vaker problemen met de fundering, door verschillende oorzaken. Door neerslagtekort droogt de bodem uit. Het overleg is in de Klompézaal van de Tweede Kamer. U kunt alle stukken doornemen die bij deze vergadering horen. Zodra het woordelijk verslag van de vergadering klaar is, kunt u dit verslag ook via deze link lezen.
Wat is funderingsproblematiek en waarom treedt deze nu vaker op?
Funderingsproblematiek - wat is het? Door bodemdaling en het veranderende klimaat (onder andere langdurige droogte) kan schade optreden aan funderingen op houten palen of op een ondiep gemetselde fundering (fundering op staal). Er zijn vele oorzaken die tot schade aan de fundering kunnen leiden, zoals veroudering, verkeerde aanleg, bacteriële aantasting, lage grondwaterstand, bodemdaling of grootschalige ingrepen in de directe omgeving van een gebouw.
Tot voor enkele jaren terug was funderingsschade vooral een vraagstuk dat in West- en Noord-Nederland speelde, waarbij het vaak om houten paalaantasting en sterke bodemdaling ging in daarvoor gevoelige gebieden. Maar door zakkend grondwater, veroorzaakt door langdurig neerslagtekort, komen er steeds meer meldingen uit andere delen van Nederland.
Nationale aanpak en informatievoorziening
In de brief wordt ook vermeld dat de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) gevraagd is om een voorstel voor het nieuwe kabinet voor te bereiden over hoe het Rijk samen met alle betrokken partijen (medeoverheden, maatschappelijke partijen, marktpartijen en burgers) tot een nationale aanpak van funderingsschade kan komen die uitvoerbaar en rechtvaardig is.
Voorafgaand aan dit commissiedebat bereidden de Tweede Kamerleden zich onder andere voor door het organiseren van een rondetafelgesprek. Dit vond plaats op 25 mei 2023. De commissieleden gingen in gesprek met lokale bestuurders, vertegenwoordigers van speciaal op funderingsproblematiek gerichte organisaties en door de problematiek getroffen bewoners.
Transacties en informatievoorziening rondom funderingsproblemen
In Nederland vinden woningtransacties plaats waarbij panden met funderingsproblemen verkocht worden aan partijen die zich niet bewust zijn van een mogelijk funderingsrisico of de hoge kosten die herstel met zich meebrengt. Er zijn diverse initiatieven geweest om deze situatie te verbeteren. Om die reden is het project ‘Informatievoorziening bodem en fundering bij woningtransacties’ gestart. Deze werd geleid door Justin Beijer (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) en Don Zandbergen (gemeente Rotterdam).
Naar verwachting zullen veel panden in Nederland de komende decennia een risico hebben op funderingsschade. Particuliere woningeigenaren zijn echter niet altijd op de hoogte van mogelijke funderingsschade onder hun woningen. Zo blijkt uit een peiling van Vereniging Eigen Huis dat 76% van 1.887 ondervraagden in risicogebieden zich niet bewust is van mogelijke funderingsproblemen. Daarnaast zijn er veel eigenaren die wel op de hoogte zijn van een funderingsprobleem aan hun woning, maar niet bereid zijn over te gaan tot funderingsherstel, tenzij het echt niet anders kan.
Inspanningen van overheden en onafhankelijke instanties
Als gevolg hiervan vinden veel woningtransacties plaats waarbij panden met funderingsproblemen verkocht worden aan partijen die zich niet bewust zijn van een mogelijk funderingsrisico of de hoge kosten die herstel met zich meebrengt. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) hebben reeds maatregelen getroffen om de hierboven beschreven situatie te verbeteren. Hoewel deze initiatieven een goede start zijn geweest voor een betere informatievoorziening rondom funderingsproblemen voor aspirant-kopers, is deze nog niet optimaal.
Funderingssoorten en signalen
Soorten fundering: Fundering op palen; Huizen met een houten paalfundering lopen risico op paalrot of bacteriële aantasting. Houten palen moeten onder water blijven om goed te blijven functioneren. Door droogte en dalende grondwaterstanden komen ze soms boven water te staan, waardoor ze gaan rotten. Betonnen paalfunderingen worden niet aangetast door de grondwaterstand en zijn structureel sterker waardoor daar zelden problemen mee ontstaan. Ondiepe fundering rust direct op de bodem. Na de Tweede Wereldoorlog zijn veel huizen snel gebouwd, soms zonder geschikte fundering.
Signalen voor funderingsproblemen: De signalen treden vaak op rondom het huis. Let op: scheuren in muren, deuren die klemmen, vloeren die niet meer waterpas liggen, vochtproblemen in kruipruimte. Een bouwkundige keuring kan signalen naar boven halen, maar is geen garantie dat alle funderingsschade wordt opgespoord. Een funderingsonderzoek fase 0 (QuickScan) en fase 1 (Uitgebreid funderingsonderzoek) geven respectievelijk snelle indicaties en gedetailleerde kaart van schade en hersteladvies.
Regionale context: Amsterdam, Haarlem en de Bloemenbuurt
In Amsterdam komen funderingsschade- en paalrotproblemen voor, vooral in wijken met houten palen zoals Jordaan, De Pijp, Oud-West en de Baarsjes. De stad is gebouwd op een drassige veen- en kleibodem, waardoor de palen onder druk komen te staan bij dalende grondwaterstanden. Quattro Expertise voert onafhankelijke fase 1 funderingsonderzoeken uit in Amsterdam en levert daarna een helder rapport met conclusies en aanbevelingen.
In Haarlem en de Bloemenbuurt zijn ook meldingen van funderingsproblemen: veel oudere woningen staan op houten palen of zijn gefundeerd op staal, wat problemen kan veroorzaken bij veroudering. Het gemeentelijk overzicht toont welke wijken risico lopen en subsidie kan 80% van de onderzoekskosten dekken voor woningen gebouwd voor 1970.
Lokale initiatieven in de Bloemenbuurt en Heemstede
In de Bloemenbuurt is het initiatief genomen om de funderingen in kaart te brengen: actieve bewoners organiseerden draagvlak en lieten eigenaren fundering onderzoeken. Droogstaande palen vormden één van de oorzaken voor funderingsproblemen. Sinds 2018 is een eigen pomp in het gebied actief om het grondwater op peil te houden en dat heeft in een aantal gevallen verdere verslechtering van palen weten tegen te houden. In Heemstede wordt aanbevolen een funderingsrisico onderzoek fase 0 te laten uitvoeren bij aankoop van een huis.
Funderingsonderzoek en kosten
Funderingsherstel kost gemiddeld € 2000 per vierkante meter. Na het funderingsherstel moet de bel- etage waar het funderingsherstel heeft plaatsgevonden nog verbouwd/afgebouwd worden en dit kost doorgaans nog eens € 2000 per vierkante meter. Een tweede fase funderingsonderzoek (fase 2) voor splitsing kost gemiddeld tussen de € 6000 en € 8000 en vereist graafwerk van houten palen.
Tips voor kopers en eigenaren
Als je een huis koopt, vraag altijd naar de fundering en laat een funderingsonderzoek doen. Laat signalen vroegtijdig herkennen en laat een bouwkundige keuring doen, maar besef dat dit niet alles dekt. Een onafhankelijk funderingsonderzoek biedt helderheid en vermindert financiële risico’s bij aankoop of verbouwing.
In Haarlem en Amsterdam kunnen kopers profiteren van QuickScan en fase 1 onderzoeken, met rapporten die vaak geaccepteerd worden door banken en notarissen. Een funderingsonderzoek geeft inzichten die handig zijn bij verkoop, aankoop, verbouwing of subsidieaanvragen.
- Controleer of jouw blok op gemeentelijke funderingskaart vermeld staat.
- Overweeg een QuickScan als eerste stap bij twijfel over fundering.
- Laat bij aankoop uitgebreide fase-1 en eventueel fase-2 onderzoeken uitvoeren.
- Vraag naar subsidies en ondersteuning vanuit de gemeente bij oudere woningen.
- Werk samen met onafhankelijke funderingsexperts voor betrouwbare adviezen.
Funderingsrisico onderzoek Fase 0
Funderingsonderzoeken en expertise zijn essentieel om financiële risico’s bij aankoop of verbouwing te beperken. De ervaringen met onafhankelijke keuringsdiensten zoals Keuringsdienst voor Wonen en Premiumkeur tonen dat deskundigheid en integriteit cruciaal zijn om kopers en bewoners te beschermen tegen verborgen gebreken.
tags: #heemstede #bloemenbuurt #fundering