Uw buren gaan iets aan hun woning veranderen, zoals verbouwen of aanbouwen. Vindt u het vervelend dat ze u niet hebben geïnformeerd over hun plannen? Of maakt u zich zorgen over geluidsoverlast, schade of minder woonplezier? Ga in gesprek met uw buren. Vraag wat ze precies van plan zijn. Vraag ook wanneer de verbouwing begint en wanneer deze klaar is. Leg uw buren uit wat uw zorgen en wensen zijn. U kunt samen bekijken hoe ze de overlast voor u zo klein mogelijk kunnen maken. Vraag ook of er nog iets aan de plannen kan worden gewijzigd. Is het lastig om goed met uw buren te praten? Of kunt u het samen niet eens worden over een oplossing? Kijk dan of er in uw gemeente buurtbemiddeling is. Een buurtbemiddelaar probeert of u met de buren tot een oplossing kunt komen. Bent u het niet eens met de plannen? Controleer dan eerst of er voor de verbouwing een omgevingsvergunning nodig is. U kunt dit ook aan uw gemeente vragen.
Communiceren en bemiddelen
Is een omgevingsvergunning inderdaad nodig? Controleer dan of uw buren de vergunning al hebben aangevraagd, of al hebben gekregen. Vraag het hen zelf, of informeer bij de gemeente. Is er een vergunning nodig, maar is deze nog niet afgegeven? Dan kunt u mogelijk bezwaar maken. Bezwaar moet u binnen zes weken doen. Het is belangrijk om te proberen om het contact met uw buren goed te houden. Blijf daarom altijd respectvol en vriendelijk, ook al zit het u hoog. Neem contact op met het Juridisch Loket om na te gaan of u er iets aan kunt doen. Weet u niet zo goed hoe u het moet aanpakken? Hebt u last van stress of zit de situatie u erg dwars?
Toegang tot erf en positie bij het bouwen
Toegang tot erf buren: Als je gaat verbouwen, is het in sommige situaties nodig dat je gebruikmaakt van het erf van de buren. Als het niet mogelijk is om op een andere manier te verbouwen of onderhoudswerkzaamheden uit te voeren aan je woning dan via het erf van de buren, dan moeten de buren jou in principe toegang geven tot hun erf. Toegang tot het erf van de buren moet noodzakelijk zijn. Je buren mogen het ladderrecht alleen weigeren of uitstellen als ze daarvoor een belangrijke reden hebben.
Plaatsen ramen of balkon: Wil je een nieuw raam of balkon plaatsen, dan is het belangrijk om te weten waar deze mogen worden geplaatst. Ramen en bouwwerken zoals balkons en dakterrassen mogen niet binnen 2 meter van de erfgrens komen als ze direct (loodrecht) uitzicht hebben op het perceel van de buren. Dit mag wel als de buren toestemming hebben gegeven. Leg de toestemming goed vast, bij voorkeur in een notariële akte, zodat de toestemming ook geldt voor volgende eigenaren. Een vast raam (een raam dat niet open kan) met ondoorzichtige vensters als lichtopening is wel toegestaan binnen 2 meter.
Schade en bouwexploit
Schade bij de buren: Het kan zijn dat je buren bang zijn dat er door de verbouwing schade ontstaat aan hun woning. Je buren kunnen daarom voorafgaand aan de verbouwing een bouwexploit sturen. Dat is een brief waarin zij bij de aannemer aandringen om een nulmeting te doen en om voorzorgsmaatregelen te nemen. Met een nulmeting stelt de aannemer vooraf de bouwkundige conditie van het huis vast. Bij schade kunnen je buren dan aannemelijk maken dat de schade door de verbouwing is ontstaan. Een bouwexploit (docx).
Bezwaar bij vergunningen: Het kan zijn dat je voor de verbouwingswerkzaamheden een vergunning nodig hebt. Als je een vergunning nodig hebt en je hebt de vergunning gekregen, hebben buren zes weken de tijd om bezwaar te maken. De termijn begint in het algemeen te lopen vanaf het moment dat de verlening bekend is gemaakt.
Werktijden en regelgeving
Werktijden: Als de bouwwerkzaamheden door een bedrijf worden uitgevoerd, dan geldt op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving dat er gewerkt mag worden op werkdagen en zaterdag tussen 7.00 en 19.00 uur. De gemeente kan ontheffing verlenen om op andere tijden te werken of om meer lawaai te veroorzaken. Transparentie en planning: Transparantie over je plannen en mogelijke overlast helpen om zorgen en negatieve gevoelens weg te nemen. Vanuit het perspectief van de buren levert een verbouwing hen weinig op en bestaat er altijd een risico van extra problemen door schade of wanneer een verbouwing langer duurt dan gepland is. Begrip tonen hiervoor voorkomt vaak al een hoop gezeur.
Praktische stappen voor een goede relatie met de buren
- Vertel buren al in een vroeg stadium van je plannen voor een verbouwing wanneer deze concreet worden.
- Laat tekeningen en visualisaties zien om onduidelijkheden weg te nemen.
- Don’t: Bagatelliseer niet zorgen of klachten over overlast.
- Don’t: Wees niet te optimistisch over de planning als er onzekerheden zijn.
- Een mediator kan helpen bij conflicten; begin met een goed gesprek, eventueel met hulp van een mediator.
- Na het eindresultaat: Nodig de buren uit om het eindresultaat te bekijken onder het genot van een hapje en drankje.
Technische en juridische context
De muur van een woning staat vaak op de grens van uw grond en die van de buren. U bent allebei eigenaar van uw eigen helft. U mag in uw helft balken en ankers plaatsen, maar geen schade maken aan de helft van uw buren. Het water van daken en goten moet op uw eigen grond vallen. Bij een bouwwerk dat uitsteekt buiten uw eigen grond kan toestemming van de burgerrechter gevraagd worden om dit zo te laten. Een notariële akte kan de toestemming voor latere eigenaren waarborgen.
Bij conflicten en melding: De gemeente bemoeit zich niet met alle burenproblemen; proactief rekening houden met de buren bij een verbouwing draagt bij aan een prettige sfeer in de buurt en helpt mogelijke juridische procedures te voorkomen die de verbouwing kunnen vertragen. Volgens artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek mag je eigendom niet gebruiken op een manier die onrechtmatig nadeel toebrengt aan buren. Buren kunnen jou en je aannemer bij voorbaat aansprakelijk stellen voor eventuele schade via een bouwexploit. Een bouwexploit is vooral relevant bij grotere bouwplannen.
Vervolgens zijn er verschillende vergunningen zoals omgevingsvergunning, APV-vergunning en sloopvergunning, afhankelijk van het aantal vierkante meters en de status van het bouwwerk. Transparantie over je plannen en mogelijke overlast helpen om zorgen en negatieve gevoelens weg te nemen. Do: Vertel uw buren tijdig over plannen; Do: Laat tekeningen zien; Don’t: Bagatelliseer zorgen; Don’t: Wees niet te optimistisch over de planning.
| Onderwerp | Belangrijkste regel | Bronnen |
|---|---|---|
| Toegang tot erf | Toegang is noodzakelijk en kan niet oneigenlijk worden geweigerd | Bebouwde erfrecht |
| Raam- en balkom placements | Geen plaatsing binnen 2 meter erfgrens zonder toestemming | Wet- en regelgeving |
| Geluid en werktijden | 7:00-19:00 op werkdagen en zaterdag; afwijkingen mogelijk met toestemming | Besluit bouwwerken leefomgeving |
Gaat u (ver)bouwen? Dat zorgt soms voor overlast. Vertel uw buren over uw plannen. Laat altijd aan uw buren weten dat u bouwplannen hebt. Misschien zijn de buren het niet met uw plan eens. Het is beter als u dat zo snel mogelijk weet. Zorg ook dat u weet welke rechten en plichten u hebt. U krijgt vaak meer begrip van uw buren als u vooraf vertelt over uw plannen.
Wordt het bezwaar gegrond verklaard, dan kan de vergunning (deels) worden ingetrokken. U hebt daarna nog zes weken de tijd om tegen dat besluit in beroep te gaan. Tip: betrek je buren al vóór de vergunningsaanvraag bij je plannen. Dat voorkomt verrassingen én vergroot de kans dat je project soepel verloopt. Wil je weten hoe de bezwaarprocedure precies werkt of wat je rechten zijn? De buren vragen om een bouwexploit. Met een bouwexploit stellen je buren jouw aannemer op voorhand aansprakelijk voor mogelijke schade aan hun woning. De aannemer doet dan een nulmeting: hij brengt de staat van de woning nauwkeurig in kaart vóór de start van de bouw. Een getekend bouwexploit helpt om discussies hierover te voorkomen.
Bedank de buren voor hun geduld en geef meteen een complimentje over hún tuin of woning. Kleine moeite, groot effect. Als u schade bij uw buren veroorzaakt of last van werkzaamheden bij de buren heeft, probeer dan altijd eerst samen tot een oplossing te komen, eventueel met hulp van een mediator. Proactieve communicatie en begrip voor elkaars situatie helpen vertragingen en conflicten te voorkomen.