Spaarforens voor groot onderhoud aan- en verduurzaming van een appartementengebouw gebeurt al sinds 2005 door middel van een zogenaamd reservefonds. Door gebruikmaking van een reservefonds werd verondersteld dat verenigingen van eigenaars over voldoende middelen beschikken om onderhoud, anders dan het normale, jaarlijkse onderhoud, uit te laten voeren. Inmiddels is uit onderzoek (2013) gebleken dat bij een meerderheid (51%) van de verenigingen van eigenaars feitelijk te weinig gereserveerd wordt voor dit groot onderhoud aan de gevel, het dak of de liftinstallatie.
Aansprakelijkheid en betrokken partijen
Er is een belangrijk verschil tussen de aankoop van een eengezinswoning en een boven- of benedenwoning. Bij eengezinswoning wordt u eigenaar van woning en grond en bent u daarmee verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning en de daarmee verband houdende kosten. Deze gezamenlijke verantwoordelijkheid bouwt er echter op dat niet alleen het onderhoud aan het gehele gebouw relevant is, maar ook het onderhoud dat boven- en/of onderburen aan hun privé gedeelten verrichten én de uniformiteit van de uitvoering die van invloed is op woongenot en waarde van het pand.
Daarom is het zinvol duidelijke afspraken te maken over het onderhoud aan de gezamenlijke gedeelten van het appartementengebouw, maar ook over onderhoud aan privé gedeelten (de afzonderlijke appartementen). Vaak volgen deze afspraken uit de splitsingsakte, het (model)reglement en/of een huishoudelijk reglement. Bij aankoop van een appartement wordt u van rechtswege lid van de vereniging van eigenaars en bent u gebonden aan de akte en reglement(en).
Groot onderhoud en reservefondsen
Zoals reeds in de inleiding aangegeven, bestaat er al jaren de verplichting om ten behoeve van groot onderhoud een afzonderlijke betaal- of spaarrekening aan te houden waarop de leden van de vereniging jaarlijks een bedrag reserveren. Dit bedrag moet voldoende zijn om groot onderhoud mogelijk te maken. Onderzoek heeft echter uitgewezen dat ruim drie kwart (76%) van de verenigingen met reservefonds dacht voldoende middelen te hebben gereserveerd, terwijl ruim de helft (51%) feitelijk niet of veel te weinig reserveert voor noodzakelijk groot onderhoud.
Om deze problemen het hoofd te bieden zijn er maatregelen genomen. Verenigingen van eigenaars zijn sinds 2008 verplicht de vereniging in te schrijven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en sinds 2018 is er een minimum bedrag voor groot onderhoud voorgeschreven. Deze verplichtingen hebben betrekking op de gemeenschappelijke gedeelten zoals gevel en dak. Dat betekent niet dat privé gedeelten van appartementseigenaren volledig vrij staan; onderhoud aan privé gedeelten blijft vaak wel afhankelijk van splitsingsakte en reglementen.
Schade en aansprakelijkheid bij onderhoudsgebreken
Schadeoorzaken kunnen divers zijn: lekkage door bovenburen, werkzaamheden in een ander appartement, of achterstallig onderhoud. Discussies over de oorzaak van schade zijn vaak ingewikkeld en bepalend voor een procedure. Wie is aansprakelijk voor schade aan gemeenschappelijke delen veroorzaakt door werkzaamheden door een vorige eigenaar, of door een door de vereniging ingeschakelde aannemer? Als de vereniging daadwerkelijk actief handelt door onderhoud uit te voeren, kan aansprakelijkheid deels naar de uitvoerende partij (vaak een aannemer) verschuiven; niet uitgesloten is dat ook het bestuur van de VvE aansprakelijk wordt gehouden.
Het kopen van een appartement brengt mee dat u te maken heeft met de staat van onderhoud van de gemeenschappelijke delen én met de staat van onderhoud van de andere appartementen. Het is zinvol om vóór aankoop geïnformeerd te worden over de vereniging van eigenaars, splitsingsakte, reglementen en huishoudelijk reglement. Inzicht in deze stukken kan leiden tot een betere afweging bij de aankoop en voorkomt niet automatisch onderhoudsgebreken of schade.
Verantwoordelijkheden van de VvE en de eigenaar
De gevel bepaalt de eerste indruk en vormt een belangrijke beschermlaag; onder gevelonderhoud vallen alle werkzaamheden die bijdragen aan bescherming, uitstraling en structurele kwaliteit van de buitenmuren. In de meeste gevallen is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud van de gevel, omdat gevelonderhoud doorgaans tot de gemeenschappelijke delen behoort. Er zijn echter uitzonderingen: sommige elementen kunnen uit de splitsingsakte van de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar zijn uitgesloten.
Achterstallig gevelonderhoud komt altijd terug in de vorm van schade, hogere kosten of conflicten over verantwoordelijkheid. Het is daarom van groot belang dat de VvE duidelijke afspraken maakt over gevelonderhoud en dat eigenaren zich daar aan houden. Een ervaren VvE-beheerder kan de VvE ondersteunen bij het organiseren, plannen en coördineren van gevelonderhoud.
Verantwoordelijkheden verhuurder en huurder
De verhuurder is verantwoordelijk voor onderhoud van verhuurde woningen; huurders betalen daarvoor huur. De huurder is verantwoordelijk voor kleine dagelijkse reparaties en bepaalde onderhoudsverplichtingen zoals binnenschilderwerk, kraanleertjes en deurkrukken. Het Besluit kleine herstellingen regelt dit verder. Sommige corporaties bieden servicecontracten aan om huurderonderhoud af te kopen. Het overige onderhoud komt voor rekening van de verhuurder, zoals cv-installatie, ramen en kozijnen, vochtproblematiek en andere structurele gebreken.
In geval van gebreken dient de huurder dit schriftelijk te melden aan de verhuurder. Het is raadzaam duidelijke afspraken te maken over wat er precies gaat gebeuren en wie verantwoordelijk is als er problemen ontstaan tijdens werkzaamheden. Bij ernstige gebreken kunnen huurprocedures of onderhoudsprocedures via de Huurcommissie worden ingezet. De wet biedt verschillende routes, waaronder schadeclaims bij de rechter of het inschakelen van Bouw- en Woningtoezicht.
Aansprakelijkheid bij schade en onderhoudsverzoeken
Wanneer er sprake is van schade door constructieve gebreken of slecht onderhoud, kunnen kosten verrekend worden met de verhuurder via juridische routes. Het is verstandig om vooraf advies in te winnen bij een adviseur zoals !WOON of het Juridisch Loket. Voor huurders geldt dat zij tegen een gebrek kunnen klagen en dat de verhuurder verantwoordelijk blijft voor het onderhoud, tenzij het gebrek door de huurder veroorzaakt is of door derden wordt veroorzaakt.
Praktische gids voor gevelonderhoud in VvE
- Controleer splitsingsakte en reglementen om te zien wat valt onder de VvE en wat bij de eigenaar blijft.
- Plan tijdig groot onderhoud en onderhoud aan de gevel, dak en eventuele liftinstallatie via het reservefonds.
- Noticeer tijdig eventuele scheuren, voegwerkproblemen of vochtplooien aan de VvE en volg de afgesproken procedures.
- Vraag bij aankoop om inzicht in de staat van gevel en gemeenschappelijke delen en bespreek toekomstige onderhoudsbudgetten.
- Maak duidelijke afspraken met buren en VvE over onderhoudsvoering en aansprakelijkheid bij schade door buren of andere appartementen.
Extra hulp bij gevelonderhoud
Geen idee waar u moet beginnen? Een ervaren VvE-beheerder zoals Parel Beheer kan uw VvE ondersteunen bij het organiseren, plannen en coördineren van gevelonderhoud. Benieuwd wat wij voor uw VvE kunnen betekenen?
Overzicht opbouw van verantwoordelijkheden
- Gemeenschappelijke buitenruimte en gevel: gewoonlijk VvE-verantwoordelijkheid.
- Privé gedeelten: afhankelijk van splitsingsakte en reglementen.
- Stoep en trottoir: meestal gemeentelijke verantwoordelijkheid.
- Opstal- en aansprakelijkheidsverzekeringen: VvE heeft doorgaans een opstalverzekering; schade door achterstallig onderhoud kan anders behandeld worden.
Gevel- en onderhoudsissues vragen om duidelijke afstemming tussen huurders, verhuurders en VvE. Bij twijfels over aansprakelijkheid of kosten is het essentieel de juiste documentatie en afspraken te hebben, zodat onderhoud op tijd, doeltreffend en volgens de regels wordt uitgevoerd.
Belangrijk blijft dat periodiek onderhoud voldoet aan wettelijke vereisten en de afspraken in de splitsingsakte en reglementen. Voorkom geschillen door tijdig communicatie en documentatie, en schakel bij complexere gevallen een professionele beheerder in.