Asbest in het dakbeschot bij aankoop van een huis: juridische stappen, aansprakelijkheid en adviezen van een advocaat

U koopt een woning en ontdekt kort na de levering dat het dakbeschot asbest bevat. Soms komt dat aan het licht bij een verbouwing, soms doordat u een dakpan moet vervangen of een dakraam wilt plaatsen. Asbest in het dakbeschot komt in de meeste gevallen pas na de koop aan het licht. Of de verkoper aansprakelijk is, hangt af van wat hij wist, wat hij in de vragenlijst heeft gemeld en in hoeverre u zelf onderzoek kon doen. Hieronder leest u wat asbest in het dakbeschot juridisch betekent, wanneer u de verkoper kunt aanspreken en wat de rechtspraak laat zien.

Dakbeschot is de onderlaag van het dak, tussen de dakpannen en de zolderruimte. In woningen die zijn gebouwd of verbouwd tussen 1945 en 1994 werd voor het dakbeschot regelmatig asbesthoudend plaatmateriaal gebruikt, vaak onder de productnaam eternietplaat. Bij intact, hechtgebonden asbest is het materiaal niet direct gevaarlijk. Het asbest zit vast in een bindmiddel en komt niet vrij in de lucht. Zodra wordt geboord, gezaagd, geschuurd of gesloopt, kunnen asbestvezels vrijkomen. Dat geldt ook als het materiaal in de loop der tijd verweerd raakt.

Wat betekenen asbesttypes juridisch?

Juridisch maakt het verschil of het asbest hechtgebonden of niet-hechtgebonden is. Gaat het om niet-hechtgebonden asbest of om hechtgebonden asbest dat zo verweerd is dat vezels kunnen vrijkomen, dan ligt dat anders. In vrijwel elke koopovereenkomst voor een woning is een normaalgebruikgarantie opgenomen, gebaseerd op het NVM-model. De verkoper staat in voor de eigenschappen die voor het normale gebruik als woonhuis nodig zijn. Voor andere eigenschappen geldt die garantie in beginsel niet. Het wettelijk kader staat in artikel 7:17 BW. Daarnaast vult de verkoper een vragenlijst in over onder meer de aanwezigheid van asbesthoudende materialen. Wat hij daarin invult, weegt zwaar mee bij de beoordeling of hij zijn mededelingsplicht is nagekomen.

Aansprakelijkheid van de verkoper en wat u als koper kunt doen

Wie is aansprakelijk, wat kunt u als koper of verkoper doen, en welke vorderingen kunt u instellen? Op de verkoper rust een mededelingsplicht. Hij moet u informeren over gebreken die hij kent of behoort te kennen en waarvan hij begrijpt dat die voor u van belang zijn. Hoe deze plicht zich verhoudt tot uw eigen onderzoeksplicht, leest u in ons artikel over de onderzoeks- en mededelingsplicht bij aankoop van een woning.

Bij asbest in het dakbeschot betekent dit dat de verkoper de aanwezigheid van asbest in beginsel moet melden zodra hij ervan op de hoogte is. Vaak raakt de verkoper bij een eerdere verbouwing of via een vorige bouwer op de hoogte van asbesthoudend materiaal, maar vermeldt hij dit niet in de vragenlijst. Van u als koper wordt verwacht dat u een redelijk onderzoek uitvoert, zeker bij oudere woningen. Een bouwkundige keuring ligt bij woningen uit de periode 1945-1994 voor de hand. Tegelijk zit asbest in het dakbeschot vaak verstopt achter dakpannen en isolatie. Heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden? Dan kan hij zich doorgaans niet beroepen op een tekortschietend onderzoek van uw kant. In de regel weegt de mededelingsplicht zwaarder dan de onderzoeksplicht.

Een koper schafte in oktober 2021 een woning aan voor € 413.280. In de koopovereenkomst stond de standaardclausule dat aan verkoper niet bekend was of in de onroerende zaak asbest was verwerkt. Kort na de levering ontdekte de koper bij werkzaamheden asbestverdacht materiaal op het dak. Een gespecialiseerd onderzoek wees uit dat in het dakbeschot 53,9 vierkante meter aan hechtgebonden asbest van de hoogste risicoklasse aanwezig was. Tijdens de procedure kwam vast te staan dat de verkoper bij een eerdere renovatie in 2004 al op de hoogte was van de asbestplaten in het dakbeschot. Hij had ervoor gekozen het materiaal te laten zitten omdat sanering te duur was. De rechtbank oordeelde dat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden. Ook als hij meende dat het asbest ongevaarlijk was, had hij de aanwezigheid moeten melden.

Onder welke omstandigheden geldt verjaring en hoe handelt u na ontdekking?

Als u na de aankoop asbest in het dakbeschot ontdekt, moet u daar binnen bekwame tijd over klagen bij de verkoper (artikel 7:23 BW). Wat daaronder wordt verstaan, hangt af van de omstandigheden. Van u wordt verwacht dat u handelt zodra u het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Laat u eerst onderzoek uitvoeren door een asbestinventarisatiebureau, dan mag u die uitkomst in beginsel afwachten. Heeft u tijdig geklaagd, dan geldt een verjaringstermijn van twee jaar (artikel 7:23 BW). Meld de aanwezigheid van asbest zo snel mogelijk schriftelijk bij de verkoper (artikel 7:23 BW). Beschrijf het gebrek concreet en verwijs naar het inventarisatierapport. Geef aan dat u de verkoper aansprakelijk houdt voor de schade.

Voordat u verdere stappen zet, zoals procederen of het accepteren van een schikking, is het verstandig om uw positie te laten beoordelen. Daarbij wordt gekeken naar de koopovereenkomst, eventuele clausules, het inventarisatierapport en de mogelijke verweren van de verkoper. Heeft u na de aankoop asbest in het dakbeschot ontdekt en wilt u weten of de verkoper aansprakelijk is? De uitkomst hangt af van de specifieke omstandigheden. Wij beoordelen uw situatie aan de hand van de overeenkomst, de beschikbare rapporten en de relevante rechtspraak.

Specifieke adviezen, clausules en voorbeelden uit rechtspraak

In veel oudere woningen wordt een asbestclausule opgenomen; deze kan de aansprakelijkheid van de verkoper beperken. Maar de werking ervan hangt sterk af van de exacte formulering en de omstandigheden. Een algemene asbestclausule kan niet worden gebruikt om informatie achter te houden die de verkoper wel degelijk in zijn bezit had. Hetzelfde geldt voor de ouderdomsclausule bij een woning. Daarnaast biedt de clausule doorgaans geen bescherming als de aard of omvang van het asbest zo afwijkt van wat redelijkerwijs te verwachten viel dat het normale gebruik van de woning daadwerkelijk wordt belemmerd.

Een concreet voorbeeld beschrijft een koper die asbestverdacht materiaal op het dak ontdekte. De verkoper bleek bij een eerdere renovatie op de hoogte te zijn, maar had gekozen het materiaal te laten zitten. De rechtbank oordeelde dat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden en dat de koper kon afgaan op de mededelingen in de koopovereenkomst en de vragenlijst. Het verweer dat de koper haar onderzoeksplicht had geschonden werd verworpen.

Asbest in het dakbeschot is bij een gewone bouwkundige keuring vrijwel niet vast te stellen zonder dakpannen op te lichten. Een verkoper die op enig moment heeft geweten dat in zijn woning asbest is verwerkt, ontkomt niet aan zijn mededelingsplicht door te stellen dat het ongevaarlijk is. Bewust verzwijgen werkt vrijwel altijd in zijn nadeel.

Wat als u twijfelt of u geholpen bent door een clausule of door rechtspraak?

Ontdek na de aankoop of u nog kunt terugvallen op non-conformiteit, dwaling of wanprestatie. Een advocaat kan de koopakte en clausules beoordelen en bepalen of u een vordering kunt instellen of of ontbinding mogelijk is. De kern is dat de verkoper aansprakelijk kan zijn voor verborgen gebreken, zeker wanneer hij wist of had moeten weten van de aanwezigheid van asbest en dit niet heeft gemeld.

In de uitspraak Oost-Brabant werd bevestigd dat niet alleen feitelijke kennis van de verkoper bepalend is, maar ook wat hij had moeten weten en wat hij concreet heeft gemeld. De koper kan zich beroepen op de mededelingsplicht en de vragenlijst, terwijl een beroep op het niet-doen van onderzoek door de koper meestal niet afdoet aan de aansprakelijkheid van de verkoper.

Wilt u weten waar u juridisch staat? Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land.€ 250,- incl.

tags: #huis #gekocht #asbest #advocaat