Bij het verhuren van woonruimte bestaan er duidelijke regels over onderhoud: grootschalig en structureel onderhoud is de verantwoordelijkheid van de verhuurder, terwijl kleinschalig en dagelijks onderhoud voor rekening van de huurder komt. Het Besluit Kleine Herstellingen geeft een dwingend overzicht van wat als klein onderhoud geldt, en artikel 7:217 BW samen met dit besluit bepaalt hoe de kosten verdeeld worden. Schoorsteenvegen en ventilatiekanalen vallen doorgaans onder groot onderhoud of juist onder de specifieke bepalingen van de installatie, afhankelijk van de omstandigheden en de interpretatie in de huurovereenkomst.
Klein onderhoud vs. groot onderhoud
Het kleine onderhoud - zoals schilderwerk binnenshuis, het vervangen van kleine onderdelen en het onderhoud aan sloten en scharnieren - komt voor rekening van de huurder. Dit staat in het Besluit Kleine Herstellingen, dat semi-dwingend recht is en dus ook in contracten ter gunste van de huurder kan worden aangepast, maar niet ten nadele van de huurder. Grootschalig onderhoud, zoals schoorstenen, afvoeren en ventilatiekanalen, evenals onderhoud aan cv-ketels en andere installaties, blijft de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Het onderhoud aan gasinstallaties en schoorstenen is een belangrijk onderwerp: de verhuurder moet zorgen voor onderhoud en periodieke controles, terwijl de huurder verantwoordelijk kan zijn voor het tijdig melden van gebreken en het toestaan van onderhoud.
Explosieve en veel voorkomende schijnwerpers: wat gebeurt er in de praktijk?
In de praktijk leidt onduidelijkheid vaak tot discussies: wie betaalt de jaarlijkse schoorsteenveging, wie controleert de cv-ketel, en wie betaalt bij schimmel of vochtproblemen? Als schimmel of vocht door bouwkundige gebreken ontstaat, ligt de verantwoordelijkheid bij de verhuurder; bij verwaarlozing door lage ventilatie en weinig verwarming kan de verdeling anders liggen. Het is daarom essentieel om bij oplevering een inspectierapport te hebben en duidelijke afspraken in de huurovereenkomst op te nemen over wat als klein en wat als groot onderhoud geldt.
Bij achterstallig onderhoud door de verhuurder hebben huurders hulpmogelijkheden, zoals een schriftelijke melding, een termijn voor herstel en mogelijk een huurprijsverlaging of een procedure bij de Huurcommissie of de rechtbank, afhankelijk van het soort huurwoning (sociale sector, middenhuur of vrije sector). De kans op schadevergoeding of beginnende huurverlaging kan aanzienlijk zijn als de verhuurder nalaat groot onderhoud uit te voeren.
Specifieke aandachtspunten voor schoorsteen en CV-installatie
De schoorsteenveging en het onderhoud van ventilatiekanalen vallen traditioneel onder het groot onderhoud, wat de verantwoordelijkheid van de verhuurder is. De cv-installatie valt doorgaans onder hetzelfde grote onderhoudsgebied; de huurder hoeft alleen de ketel te ontluchten, bijvullen of opnieuw opstarten na uitval. De jaarlijkse servicebeurt en eventuele vervanging van onderdelen vallen onder de verantwoordelijkheden van de verhuurder, tenzij in de huurovereenkomst expliciet anders is afgesproken.
Bij renovatie of verduurzaming is het slim om onderhoud gecombineerd met isolatie en installaties aan te pakken: subsidies zoals SVOH kunnen mogelijk helpen, en een doordachte investering kan de waarde van de woning en de huurprijs positief beïnvloeden. Verduurzaming vereist vaak grotere investeringen en valt buiten het normale onderhoud, maar kan op termijn bijdragen aan lagere energiekosten en betere huurwaardering.
Praktische stappen voor huurders en verhuurders
- Maak bij aanvang van de huurovereenkomst een uitgebreid inspectierapport met duidelijke staat van onderhoud en foto's, ondertekend door beide partijen.
- Leg in de huurovereenkomst vast welke onderhoudsverplichtingen bij de huurder liggen (klein onderhoud) en welke bij de verhuurder (groot onderhoud), met verwijzing naar het Besluit Kleine Herstellingen.
- Houd een reservepot aan voor onverwacht groot onderhoud (bijvoorbeeld minimaal 1% van de aankoopwaarde per jaar).
- Documenteer onderhouds- en reparatieverzoeken schriftelijk en bewaar facturen en communicatie voor eventuele geschillen.
- Bij onderhoudsgebrek: meld dit schriftelijk aan de verhuurder, geef de verhuurder een redelijke termijn om te herstellen, en geef bij uitblijven consequent een bevoegd vertrekpad aan (huurverlaging, Huurcommissie, of rechter afhankelijk van de situatie en sector).
Toepassing op jouw situatie
Wanneer een huurder weigert klein onderhoud uit te voeren, kan de verhuurder dit verhaal juridisch terugverwijzen naar de wettelijke regeling: betaalde kosten kunnen bij eind van de huurovereenkomst verrekend worden, mits het gebrek tijdig is gemeld en het aannemelijk is dat de huurder nalatig was. Als de verhuurder groot onderhoud nalaat te verrichten, kunnen huurders de Huurcommissie of de rechtbank inschakelen, met mogelijke huurverlaging of verplichting tot herstel als gevolg.
Voortdurende ontwikkelingen
Verduurzaming van huurwoningen staat centraal: vanaf 1 januari 2029 geldt een minimum energielabel D voor verhuurde woningen, met subsidies en voorwaarden die kansen bieden maar ook investeringen vereisen. Het is verstandig als verhuurder vroegtijdig plannen te maken voor isolatie, installaties en onderhoud om aan de vereisten te voldoen en de woning toekomstbestendig te houden.
Samenvatting van regels en de belangrijkste afwegingen
- Groot onderhoud is de verantwoordelijkheid van de verhuurder; Klein onderhoud is de verantwoordelijkheid van de huurder.
- Het Besluit Kleine Herstellingen bepaalt wat als klein onderhoud geldt en staat semi-dwingend recht.
- Schoorstenen en ventilatiekanalen vallen vaak onder groot onderhoud en zijn dus voor rekening van de verhuurder, tenzij expliciet anders in de huurovereenkomst staat.
- Bij gebrek aan onderhoud kan de huurder huurverlaging of een rechtsprocedure afdwingen, afhankelijk van de situatie en sector.
- Een goed onderhoudsbeleid omvat een grondig inspectierapport bij aanvang, duidelijke contractuele afspraken, en een financiële reserve voor onverwachte reparaties.
HOBS: Webinar grip op onderhoud en wetgeving - vve beheerders
tags: #huurder #verantwoordelijk #voor #schoorsteen