Asbest is een zeer lichte stof, die zich makkelijk kan verspreiden door bijvoorbeeld luchtcirculatie als niet de juiste voorzorgsmaatregelen worden getroffen. De meeste asbestsaneringen verlopen gecontroleerd en zonder incidenten, maar het kan gebeuren dat gebouwen en inventaris tijdens de sanering besmet worden met asbeststof terwijl op die plekken voor de aanvang van de sanering geen asbest aanwezig was. Asbestbesmetting leidt meestal tot afvoer en vernietiging van de in de ruimte aanwezige inventaris en goederen, indien deze niet kunnen worden gereinigd. Ook sloop van stoffering en afwerking van vastgoed kan het gevolg zijn. Wat begint als een beheerste en gecontroleerde sanering kan eindigen in een horrorscenario voor de eigenaar en/of gebruiker van het pand, waarbij de sanering meer tijd en geld kost.
Wie is aansprakelijk bij asbestbesmetting?
Eigenaar vs. Asbestsaneringen gaan meestal uit van de eigenaar van vastgoed. Bij een asbestbesmetting is het ook de eigenaar die schade lijdt bij een uit de hand gelopen sanering: de eigenaar krijgt de kosten van omzetderving, herbouw van ongepland gesloopte en afgevoerde bedrijfsmiddelen voor de kiezen. Maar het kan ook zijn dat het vastgoed is verhuurd, bijvoorbeeld aan een onderneming. In dat geval wordt de schade-afwikkeling complex. De schade ontstaat zowel bij de eigenaar van het pand als aan de huurder, die zijn bedrijf niet meer kan uitoefenen, of niet meer in zijn woning kan wonen. De eigenaar kan aansprakelijk worden gesteld door de huurder als deze door schade wordt getroffen. En het kan nog ingewikkelder worden als de huurder onderhuurders heeft of als in het gehuurde eigendommen van derden staan, zoals een tapinstallatie van een brouwerij bij horecapanden. Of denk aan een schuur waarin particulieren oldtimers bewaren, waarbij de schuur wordt gehuurd van de eigenaar door het opslagbedrijf dat losse overeenkomsten aangaat met de eigenaars van de auto’s. Als de eigenaar asbest wil saneren dan zullen meestal vooraf afspraken worden gemaakt met de huurder of gebruikers van het pand. Als de verhoudingen goed zijn kan de eigenaar de tijdelijke overlast van de sanering compenseren, bijvoorbeeld door een korting op de huurprijs. In ruil stelt de huurder de ruimte ter beschikking voor de sanering. Het kan mis gaan als de asbestsanering ontaardt in een besmetting, waardoor de huurder schade lijdt in zijn bedrijfsvoering. De sanering duurt dan langer dan gepland en leidt tot bedrijfssluiting of de onmogelijkheid het gehuurde te bewonen. De verhuurder kan zijn belangrijkste verplichting - het geven van het huurgenot - niet meer waarmaken. De verhuurder zal in die situatie aansprakelijk zijn voor de schade van de huurder. Er kan eventueel sprake zijn van een uitzondering op die regel indien de aansprakelijkheid van tevoren is uitgesloten in een overeenkomst. Als dat niet zo is, zal een huurder die slachtoffer wordt van een asbestbesmetting zijn schade kunnen verhalen op de eigenaar-verhuurder. Die zal zich de vraag stellen of de schadepost kan worden verlegd.
Eigenaar vs. Als de asbestbesmetting het gevolg is van wanprestatie door het sloopbedrijf, kan een eigenaar op zijn beurt de asbestsaneerder aansprakelijk stellen. Of dit ook leidt tot (volledige) schadevergoeding, hangt af van diverse factoren en verschilt van geval tot geval. Bij een aansprakelijkheidsprocedure heeft de eiser een stevige bewijslast. Hij zal moeten uitleggen wat het sloopbedrijf fout heeft gedaan bij de asbestsanering. Dat is misschien niet altijd duidelijk. Omdat rechtszaken lang duren, is het belangrijk dat eigenaren en huurders bij een asbestbesmetting foto’s maken en goed noteren wat er op welk moment gebeurt. Bij complexe gerechtelijke procedures kan een deskundige worden ingeschakeld die de gang van zaken reconstrueert en die de aanpak aan de geldende normen toetst. De eigenaar en het asbestsaneringsbedrijf hebben een contractuele relatie. Mijn ervaring is dat sommige sloopbedrijven - ook enkele grote, bekende namen - geen algemene voorwaarden met beperkingen van aansprakelijkheid hanteren. Voor de aansprakelijkheid gelden dan de gewone regels van het Burgerlijk Wetboek; een asbestbesmetting is dan al snel een toerekenbare tekortkoming tegenover de opdrachtgever. Er kan bovendien sprake zijn van een onrechtmatige daad tegenover derden die schade leiden, zoals de huurder van een pand. De Rechtbank Gelderland heeft in een vonnis van 20 april 2016 wanprestatie aangenomen van een aannemer en een onderaannemer voor een verkeerde aangepakte asbestsanering.
Een eigenaar kan zelf het gesaneerde pand gebruiken maar het pand kan ook verhuurd zijn. We zagen al dat de huurder meestal bij de eigenaar terecht kan als hij schade lijdt. Maar kan de huurder ook terecht bij het sloopbedrijf? De huurder was geen opdrachtgever van het sloopbedrijf. Deze partijen hebben dus geen contractuele relatie. Er kan bij fouten van het sloopbedrijf wel sprake zijn van aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad tegenover derden die schade leiden, zoals de huurder van een pand. Het sloopbedrijf kan dan per definitie geen beroep doen op beperkingen van aansprakelijkheid in (eventuele) algemene voorwaarden. Immers, het sloopbedrijf had alleen een contractuele relatie met de eigenaar-opdrachtgever. Denkbaar is wel dat een sloopbedrijf bij projecten met hoge risico’s nadenkt over het vooraf regelen van de juridische relatie met derden die in potentie schade kunnen lijden. Ik ben in de praktijk echter nog niet tegengekomen dat een asbestsloopbedrijf zich van tevoren contractueel indekt tegenover andere partijen dan de eigenaar van het te saneren object. Dan ligt voor derden de weg om het sloopbedrijf aansprakelijk te stellen op grond van art. 6:162 BW open.
Voordat een asbestsanering plaats moet verplicht een asbestinventarisatie-onderzoek plaatsvinden. Het onderzoek richt zich op de plaats waar het te saneren asbest zich bevindt en op de aard van de asbest. Bovendien is het onderzoek de basis voor de offerte van het sloopbedrijf en voor het werkplan en dus bepalend voor de aanpak van de sanering. Fouten bij het asbestinventarisatierapport kunnen dan ook doorwerken naar de aanpak van het sloopbedrijf. Maar wat is fout? Asbest inventariseren wordt gezien als een “inspanningsverplichting”: het bureau levert geen absolute zekerheden. Het begrip inspanningsverplichting is het spiegelbeeld van een resultaatverbintenis. Bij nadere beschouwing is het beeld echter niet zwart-wit. Voor een asbestinventarisatie gelden normen waarvan enkele heel specifiek zijn, te vinden in de SC-540. Een voorbeeld is te vinden in art. 7.17.2.8 van de SC-540: het inventarisatiebureau moet de bouwtekeningen aan het rapport toevoegen en zonodig zelf vervaardigen als deze ontbreken. De gedachte achter deze bepaling is dat de bouwkundige constructie van het gebouw begrepen moet worden zodat bij de aanpak van de sanering geen fouten worden gemaakt door het sloopbedrijf. Denk aan het risico van een asbestbesmetting door open ruimtes waar lucht circuleert, hetgeen had kunnen blijken uit bouwtekeningen, voor de asbestplaten werden verwijderd. Uit artikel 7.17.2.8 kan niet worden afgeleid dat dit specifieke onderdeel van de verplichtingen van het asbestinventarisatiebureau een vrijblijvende verplichting is.
Adviesbureaus die asbestinventarisatierapporten uitbrengen zijn vaak gespecialiseerde milieu-adviesbureaus of ingenieursbureaus. De opdracht voor het rapport gaat doorgaans uit van de eigenaar van het vastgoed. Op deze contractuele relatie kunnen uitsluitingen of beperkingen van toepassing worden verklaard. Het is niet onlogisch dat de asbestinventarisatiebureaus zich tegen aansprakelijkheid willen beschermen. De schade is in potentie immers te hoog om te dragen voor een ingenieursbureau. Art. 15 lid 1 DNR kent een beperking van de schadevergoedingsplicht. Dergelijke beperkingen komen wel vaker voor in algemene voorwaarden. Over de redelijkheid van aansprakelijkheidsbeperkingen of -uitsluitingen (zogenaamde exoneraties) wordt regelmatig geprocedeerd. In een zaak bij de rechtbank Almelo (vonnis van 4 april 2016) stond de geldigheid van dit type beding ter discussie. Het betrof eigen algemene voorwaarden van een asbestinventarisatiebureau (die op de DNR 2011 lijken). De aansprakelijkheidsbeperking bleef bij de rechtbank gedeeltelijk in stand, zodat het asbestbureau slechts een klein deel van de schade hoefde te voldoen. Maar de rechtbank overweegt ook dat de essentie van de te leveren prestatie (het inventariseren van aanwezig asbest) niet kan worden geëxonereerd. Verder moet bedacht worden dat bepalingen in algemene voorwaarden alleen tegenover opdrachtgevers werken: als het de huurder is die het asbestinventarisatiebureau aansprakelijk stelt op grond van onrechtmatige daad, geldt deze verdedigingslinie niet.
De rechtspraak over de aansprakelijkheid van asbestinventarisatiebureaus laat een gevarieerd beeld zien. Een asbestinventarisatiebureau ontkwam aan aansprakelijkheid bij het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 22 september 2015. Het accent bij deze uitspraak ligt op de inspanningsverplichting: niet alle asbest bleek geïnventariseerd te zijn. Maar het liep anders af bij een zelfde soort zaak bij de rechtbank Overijssel (vonnis van 16 maart 2016). Geen zaak is hetzelfde, als harde normen geschonden zijn bij de asbestinventarisatie maakt de aansprakelijkstelling meer kans dan wanneer de normen gevolgd zijn en er desalniettemin iets is gemist. Voor asbestinventarisatiebureaus is het verstandig een passende verzekering af te sluiten die niet alleen schade van de opdrachtgever maar ook schade van derden, zoals een getroffen huurder, dekt. Algemene voorwaarden bieden weliswaar bescherming tegen claims op grond van wanprestatie van de vastgoedeigenaar (die opdracht heeft gegeven voor de asbestinventarisatie), maar deze bescherming geldt niet tegen claims van derden zoals de huurder van het pand, en bovendien bestaat de kans dat de exoneratie geen stand houdt bij de rechtbank, omdat zij onredelijk bezwarend is.
In dit blog schreef ik tot nu over materiële schade van eigenaren of huurders. Bij asbest kan het ook op termijn gaan om ernstige gezondheidsschade van personen - gezondheidsrisico voor mensen is de reden waarom asbest verwijderd moet worden. De ziekte mesothelioom kan zich vele jaren na contact met asbest openbaren. Kan iemand die bloot is gesteld aan verhoogd risico terwijl hij (nog) niet ziek is, ook claimen? Uit een uitspraak van 15 september 2015 het Gerechtshof Den Bosch blijkt dat dit kan. De rechter verklaart voor recht dat de Woningstichting aansprakelijk is voor de door een huurder in de toekomst eventueel te lijden schade, met inbegrip van gezondheidsschade, ten gevolge van de asbestverontreiniging in een woning. Menselijke slachtoffers van een asbestbesmetting kunnen zich dus - als zij dat willen - na een asbestbesmetting tot de rechter wenden zonder dat zij concrete ziekteverschijnselen hebben. Dat is zinvol als zij onbeschermd rond hebben gelopen in een ruimte die met asbest was besmet.
Er kan bij een asbestbesmetting tijd zitten tussen de besmetting en het afsluiten van het gebied, bijvoorbeeld als een gebouw in sectoren is verdeeld en deel voor deel wordt gesaneerd, terwijl bij het verwijderen van platen onverwacht een open verbinding blijkt te bestaan. In het algemeen kun je wel zeggen: blijf als niet-deskundige weg bij een asbestsanering zonder beschermende maatregelen. Wanneer na overdracht van een onroerende zaak blijkt dat de bodem is verontreinigd met asbest, levert dat vaak een discussie op tussen koper en verkoper. Niet zelden eindigen deze discussies bij de rechter. Onlangs heeft het Hof ’s-Hertogenbosch zich nog over een dergelijke zaak uitgelaten. In deze zaak was het Hof van oordeel dat de asbestverontreiniging niet maakte dat het verkochte non-conform is. Verkoper is eigenaar van een woning alsmede bedrijfsruimten voor het exploiteren van een houthandel en tevens een bijbehorend perceel met daarop een boomgaard. In de koopovereenkomst staat een bepaling over verontreiniging van de Onroerende zaak. Op grond van deze bepaling wordt Koper in de gelegenheid gesteld om tot een bepaalde datum onderzoek te laten doen naar een eventuele bodemverontreiniging. Mocht sprake zijn van een bodemverontreiniging, dan kunnen zowel Koper als Verkoper de koopovereenkomst tot uiterlijk 1 november 2020 zonder kostenverrekening ontbinden. Tot slot bevat de koopovereenkomst een specifieke asbestbepaling (artikel 19.3), waarin staat dat het de Koper bekend is dat in de Onroerende zaak asbesthoudende zaken zijn verwerkt en dat Koper de Verkoper vrijwaart voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest voortvloeit. Op 31 december 2020 vindt de overdracht plaats. Koper stelt Verkoper op 15 januari 2021 aansprakelijk en legt kort daarna ook conservatoir beslag onder de Rabobank ten laste van de Verkoper.
Omdat partijen er onderling niet uitkomen start Koper een procedure bij de rechtbank en vordert vergoeding van de schade die hij lijdt als gevolg van de asbestverontreiniging. De rechtbank wijst de conventionele vorderingen van de Koper af. De eerste vraag die in hoger beroep opnieuw voorligt, is of de asbestverontreiniging maakt dat het normaal gebruik van het verkochte wordt aangetast. De rechtbank oordeelde in eerste aanleg dat dit niet het geval was, nu de enkele aanwezigheid van asbest het normaal gebruik van het verkochte niet aantast. Naar het oordeel van het Hof komt ook in hoger beroep niet vast te staan dat het gekochte non-conform was op het moment van de eigendomsoverdracht. Het normaal gebruik, zoals dat in de koopovereenkomst is vastgelegd, is omschreven als woonhuis alsmede bedrijfsruimten ten behoeve van de houthandel. Daarbij overweegt het Hof ook dat het hier gaat om een boomgaard en niet om een tuin waarin wordt gezeten en waarin tuinierswerkzaamheden verricht. De boomgaard bevindt zich ook niet bij het woonhuis. Bovendien heeft Verkoper ter zitting verklaard dat bij normaal gebruik van de boomgaard de bodem niet wordt geroerd. Tegenover die stelling staat niet vast dat, zoals Koper stelt, er een saneringsnoodzaak bestaat. Het Hof bekrachtigt deze overweging van de rechtbank en voegt daaraan toe dat in de koopovereenkomst een bepaling is opgenomen, op grond waarvan de Koper in de gelegenheid is gesteld om onderzoek te doen naar een (eventuele) bodemverontreiniging (artikel 16.2). Koper heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij erop mocht vertrouwen dat er geen asbest in de grond aanwezig zou zijn. Gezien deze omstandigheden lag het daarom om de weg van Koper om onderzoek te doen naar de staat van de bodem, voorafgaand aan de overdracht. Koper komt ook optegen het oordeel van de rechtbank dat Verkoper met een succes een beroep kan doen op de vrijwaringsbepaling van artikel 16.2 van de koopovereenkomst. Ook daar gaat het Hof niet in mee. Het Hof wijst in conventie alle vorderingen van de Koper af. Deze uitspraak laat zien dat de enkele aanwezigheid van een asbestverontreiniging in de bodem niet per definitie betekent dat het verkochte daarmee non-conform is. Het kan namelijk heel goed zijn dat het verkochte, ook met een asbestverontreiniging in de bodem, nog steeds geschikt is voor normaal gebruik zoals partijen dat in de koopovereenkomst zijn overeengekomen.
Daarnaast illustreert deze uitspraak dat het leggen van conservatoir beslag risico’s met zich meebrengt. Conservatoir beslag wordt niet zelden ingezet als drukmiddel, wat soms ook zeker effect kan hebben. Wordt echter later in een juridische procedure geoordeeld dat het beslag onrechtmatig was, dan is degene die het beslag heeft laten leggen schadeplichtig jegens de beslagene. Wat in dit arrest overigens ook nog wel opvalt is dat het Hof de laatste zin van de asbestbepaling uit de koopovereenkomst helemaal niet lijkt te betrekken in zijn overwegingen. Op grond van deze bepaling is Verkoper niet aansprakelijk voor eventuele kosten die verband houden met de aanwezigheid van asbest en vrijwaart Koper Verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest kan voortvloeien. Als deze bepaling wordt gelezen in combinatie met artikel 16.2 van de koopovereenkomst, dan lijken partijen het volgende te hebben bedoeld. Mocht na onderzoek blijken dat er sprake is van een (ernstige) verontreiniging, dan had Koper op grond van artikel 16.2 de mogelijkheid om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden. Indien Koper desondanks geen gebruik maakt van de ontbindingsmogelijkheid, zal Koper Verkoper vrijwaren voor de aanwezigheid van een verontreiniging in de bodem. Om die reden zal in de asbestbepaling van artikel 19.3 waarschijnlijk zijn opgenomen dat de daarin bedoelde vrijwaring niet geldt voor asbest in de bodem, omdat specifiek voor bodemverontreiniging al een separate vrijwaringsbepaling was opgenomen in artikel 16.2. Deze bepalingen blinken dus niet uit in duidelijkheid en hadden strikt genomen ook anders gelezen kunnen worden. Zeker als bepalingen niet volledig duidelijk of voor meerdere uitleg vatbaar zijn, zou het logisch zijn geweest als het Hof daarover meer inzicht had gegeven. Deze zaak toont tot slot dus ook aan dat het verstandig is om een koopovereenkomst altijd goed te laten checken.
Bij een brand in het bedrijfspand van appellanten is asbest vrijgekomen dat zich heeft verspreid over de omgeving. De eigenaar van een nabijgelegen bedrijfspand is zelf overgegaan tot sanering van de verontreiniging op zijn perceel en vordert vergoeding van deze kosten op grond van artikel 6:162 BW. Het Hof gaat hierin mee. De zorgvuldigheid die appellanten in het maatschappelijke verkeer jegens de goederen van de buurman in acht behoorden te nemen bracht mee dat zij meteen, nadat zij op de hoogte waren of konden vermoeden dat zich asbestdeeltjes op het terrein van de buurman bevonden, maatregelen behoorden te nemen om aan die situatie een einde te maken door het asbest te laten verwijderen. Daarbij is niet relevant dat de aanwezigheid van de asbestdeeltjes niet aan hen verweten kon worden. Dat het op de weg van appellanten had gelegen om zo spoedig mogelijk op eigen initiatief maatregelen te nemen volgt volgens het Hof onder meer uit de omstandigheid dat de gemeente appellanten heeft gelast om nog op de dag van de brand de met asbest besmette openbare ruimte te laten saneren. Daarnaast neemt het hof in aanmerking dat er een inbreuk op de gebruiksmogelijkheden van het pand van de buurman werd gemaakt en het feit dat asbest een gevaar kan opleveren voor de gezondheid en veiligheid. Het Hof komt tot de slotsom dat appellanten niet aan hun opruimverplichting hebben voldaan en daarmee onrechtmatig hebben gehandeld jegens de buurman.
Deze uitspraak is in lijn met de arresten van de Hoge Raad van 7 mei 1982 en 4 november 1988. De in deze arresten geformuleerde regel is niet zonder meer van toepassing in de situatie dat een voorwerp is terechtgekomen op de bodem van een vaarwater, zonder dat de eigenaar van dat voorwerp daarvan een verwijt valt te maken. In dat geval zal voor diens aansprakelijkheid voor de kosten van opruiming in beginsel vereist zijn dat de beheerder van het water stelt, en zonodig bewijst, dat de gevaren verbonden aan het niet verwijderen van dat voorwerp zo groot zijn dat zij hem redelijkerwijs tot verwijdering noopten. Asbest heeft lang bekend gestaan als goed bouwmateriaal. Het is goedkoop, sterk, slijtvast en bestand tegen hoge temperaturen. Het is daarom in het verleden veel toegepast in bijvoorbeeld woningen en andere gebouwen. Vanaf het begin van de jaren ’70 werden de (gezondheids)risico’s van asbest steeds meer bekend. Bekend werd bijvoorbeeld dat het inademen van asbestvezels kankerverwekkend is. Daarom mag asbest nu niet meer worden gebruikt. Vanwege de ruime toepassing in het verleden, komen bouwbedrijven echter nog steeds regelmatig asbest tegen bij (ver)bouwwerkzaamheden. Asbest is vaak lastig te herkennen. Soms herken je het pas als het al te laat is, bijvoorbeeld als de sloopwerkzaamheden al zijn gestart. Het risico bestaat dan dat het asbest is beschadigd, dat asbestdeeltjes zich hebben verspreid en dat er sprake is van asbestverontreiniging. Maar wanneer ben je aansprakelijk voor schade als gevolg van asbestverontreiniging? Daarover heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden onlangs geoordeeld.
Wat was er aan de hand? De eigenaar van een winkel geeft een timmerman opdracht om een lekkage in zijn winkel te repareren. Om de lekkage te verhelpen, moet de timmerman een deel uit een koof zagen, zodat hij bij de lekkage kan. Achteraf blijkt dat de koof asbesthoudend materiaal bevat. Door de werkzaamheden hebben kleine asbestdeeltjes zich door de winkel is verspreid. De winkelier schakelt een asbestsaneringsbedrijf in om het asbest te verwijderen en krijgt daarvoor een gepeperde rekening van bijna € 74.000. De winkelier stelt vervolgens de timmerman aansprakelijk voor de schade en start een juridische procedure bij de rechtbank. De rechtbank vond dat de timmerman niet aansprakelijk was.
Daarop stelde de winkelier hoger beroep in bij het hof. Het hof stelt voorop dat een opdrachtnemer een zorgplicht heeft. De timmerman is verplicht om als een goed opdrachtnemer te handelen. Dat betekent dat hij als een redelijk bekwaam en redelijk handelend timmerman te werk moet gaan. Wanneer dat zo is, is volgens het hof afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Het hof overweegt vervolgens dat de timmerman weliswaar een ervaren timmerman is, maar dat hij geen specifieke deskundigheid heeft op het gebied van asbest. Verder is van belang dat de timmerman niet op de hoogte was van de ouderdom van het winkelpand en dat hem ook niet bekend was wanneer de koof in het pand is geplaatst. Op basis daarvan kon de timmerman dus geen vermoeden van asbest hebben. Ook vond het hof van belang dat het plaatmateriaal van de koof in goede staat verkeerde en dat het er niet uitzag als materiaal waarin normaal gesproken asbest zit. Ook door de plaats hoefde de timmerman niet te vermoeden dat er asbest in het spel was. De koof was namelijk rondom de waterafvoer van het pand geplaatst, terwijl je asbest normaal gesproken tegenkomt op plaatsen waar brandgevaar is. Asbest staat immers vooral bekend als brandwerend materiaal. Uit deze omstandigheden maakt het hof op dat de timmerman niet hoefde te weten dat er asbest in een pand aanwezig was. Ook het hof komt dus tot de conclusie dat de timmerman niet aansprakelijk is.
Tip voor bouwbedrijven: De vraag of je aansprakelijk bent voor schade als gevolg van asbestverontreiniging, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder je deskundigheid op het gebied van asbest, de ouderdom van het pand, hoe het materiaal eruit ziet en de plaats waar het is aangetroffen. Als je wist of had kunnen weten dat er asbest in een pand zit, dan loop je het risico dat je aansprakelijk bent voor schade op het moment dat er asbest wordt ontdekt. Vraag jezelf dus (zeker voor gebouwen die zijn gebouwd vóór 1993) van tevoren af of er asbest aanwezig kan zijn en stel er vragen over aan je klant. Laat een asbestinventarisatie uitvoeren als je het niet vertrouwt.
Bij een proefplaatsing werd een plaat opgemerkt in de spouw die volgens de aannemer bij de uitvoering van de werkzaamheden niet hoefde te worden aangeraakt, bewerkt of verwijderd. Het door de VvE gevormde bouwteam besloot geen onderzoek te laten verrichten naar de samenstelling van de plaat en heeft opgedragen door te gaan met de werkzaamheden. Bij de daarna uitgevoerde asbestinventarisatie werden zwaar beschadigde asbesthoudende spouwbladen aangetroffen en bleek dat het stof in de woning verontreinigd was. Daarop heeft de Inspecteur van de gemeente opdracht gegeven de woningen te ontruimen en te saneren. Door in de gegeven omstandigheden aan de aannemer op te dragen door te gaan met de werkzaamheden, handelde de VvE in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid en met het Asbestverwijderingsbesluit 2005 en daarmee onrechtmatig ten opzichte van de betrokken eigenaars.
Deze uitspraak is illustratief voor de risico’s van gebrek aan due diligence bij vastgoedprojecten. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. Een uitspraak van de Rechtbank Overijssel van 15 oktober 2025 onderstreept dat elke grondtransactie zijn eigen onzekerheden kent. Een bodemrapport kan geruststellende bevindingen opleveren, maar uitsluiten doet het niet altijd.
Asbest | WorkSafeBC
tags: #jurist #asbest #verontreiniging