Sinds 9 november 2023 heeft Middelburg een huisvestingsverordening vastgesteld die per 1 januari 2024 in werking is getreden. Deze verordening reguleert wat wel en niet is toegestaan bij het verbouwen, samenvoegen of anderszins gebruiken van woningen. Hieronder worden deze regels toegelicht.
Wanneer u voornemens bent om veranderingen aan te brengen in het gebruik van uw woning, zoals het niet langer permanent bewonen, sloop zonder wederopbouw, verhuur aan kamergenoten, het omvormen tot afzonderlijke woonruimten of het samenvoegen van panden, dient u daarvoor de juiste vergunningen aan te vragen.
Onttrekkingsvergunning en sloopvergunning
Een onttrekkingsvergunning is vereist indien u uw huis voor andere doeleinden dan permanent wonen wilt gebruiken, wat bijvoorbeeld het geval is bij het samenvoegen van panden. Ook wanneer u overweegt uw woning te slopen zonder de intentie deze opnieuw op te bouwen, is een vergunning noodzakelijk.
Daarnaast geldt de meldingsplicht voor situaties waarin u uw woning wilt verhuren aan kamergenoten, deze wilt omvormen tot meerdere afzonderlijke woonruimten, of woningen wilt samenvoegen.
Omgevingsvergunning voor bouwwerkzaamheden
Niet elke woning binnen de gemeente Middelburg valt onder deze specifieke regels. Indien u voornemens bent aanpassingen aan uw huis te verrichten, zoals een wijziging in de functie door middel van klussen, is het van belang om te weten welke vergunningen vereist zijn. Voor dergelijke bouwwerkzaamheden heeft u een omgevingsvergunning nodig, die u kunt aanvragen via www.omgevingsloket.nl.
Gebruiksmelding en brandveiligheid
Bij het verhuren van kamers aan vier of meer personen in uw woning, kan een gebruiksmelding vereist zijn conform de brandveiligheidsregels.
Als u dergelijke veranderingen aan uw (toekomstige) woning overweegt, is het raadzaam om deze informatie mee te nemen.
Wetgeving bouwen en verbouwen: rechten en plichten
Bij bouw- of verbouwplannen, of die van uw buren, is het belangrijk op de hoogte te zijn van de geldende wetgeving, rechten en plichten.
Omgang met buren
In veel gevallen, bij kleinere verbouwingen of aanpassingen, kunt u ongenoegen voorkomen door buren en omwonenden bij uw plannen te betrekken. Wellicht kunnen kleine aanpassingen veel problemen voorkomen.
Echter, in situaties waarin overeenstemming met buren niet eenvoudig tot stand komt, biedt het Burgerlijk Wetboek uitkomst. Hierin zijn ‘gebruikelijke omgangsvormen’ vastgelegd.
In boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, vanaf artikel 37, vindt u de artikelen die relevant kunnen zijn voor uw situatie. Deze regels zijn grotendeels regelend recht, wat betekent dat buren hiervan mogen afwijken middels onderlinge afspraken, bij voorkeur schriftelijk vastgelegd in een notariële akte.
Schade door verbouwingen
Mocht er door een verbouwing van de buren schade aan uw huis of tuin ontstaan, dan heeft u rechten. U kunt uw buren of de aannemer aansprakelijk stellen, mits u kunt bewijzen dat de schade direct door de verbouwing is veroorzaakt. Het wetboek biedt handvatten om eventuele problemen op te lossen, maar het is aan te raden eerst met uw buren te praten alvorens juridische stappen te ondernemen.
Bezwaar aantekenen tegen bouwplannen
Bezwaar tegen een verleende omgevingsvergunning
Als de omgevingsvergunning reeds is verleend, kunnen omwonenden en andere belanghebbenden tot zes weken na verlening bezwaar aantekenen bij de gemeente. De gemeente zal de vergunning dan heroverwegen. Indien de klachten gegrond worden verklaard, wordt de vergunning ingetrokken en mag er niet meer gebouwd worden.
Bezwaar maken tegen een vergunningsvrij bouwwerk
Tegen een vergunningsvrij bouwwerk kan geen bezwaar worden gemaakt bij de gemeente. Indien een dergelijk bouwwerk hinder veroorzaakt, kunt u dit aanvechten op grond van het burenrecht via een civiele procedure. Een juridisch adviseur of het juridisch loket kan hierbij ondersteunen.
Steigerrecht en erfafscheiding
Steigerrecht
In sommige gevallen is het noodzakelijk dat buren gebruik maken van uw terrein voor werkzaamheden aan hun huis, bijvoorbeeld voor het plaatsen van een ladder of steiger. Dit dient echter tot een minimum beperkt te worden, buren moeten tijdig geïnformeerd worden en rekening gehouden worden met hun wensen. Schade die hierdoor ontstaat, dient uiteraard vergoed te worden.
Erfafscheiding
Voor het plaatsen van een erfafscheiding op de erfgrens is overeenstemming met de buren vereist. Kosten voor aanleg en onderhoud worden doorgaans gelijk verdeeld. Het verwijderen van een gezamenlijke erfafscheiding kan eveneens niet zonder toestemming van de buurman. U mag uw kant van de erfafscheiding naar eigen inzicht gebruiken, mits de sterkte of aard ervan niet wordt aangetast.
Bij het plaatsen van een schutting, muur, heg of haag dient rekening gehouden te worden met wettelijke vereisten. Een erfafscheiding achter het huis mag volgens de wet maximaal twee meter hoog zijn. Informeer naar de noodzaak van een omgevingsvergunning. Bij onduidelijkheid over de erfgrens kan het Kadaster geraadpleegd worden.
Bomen en struiken
Bomen dienen op een minimale afstand van twee meter van de kadastrale erfgrens te worden geplant, voor struiken geldt een minimale afstand van een halve meter. Een kortere afstand is toegestaan indien de buren toestemming hebben verleend, het aangrenzende perceel een openbare weg of vaarwater is, of de beplanting niet boven de scheidsmuur uitkomt.
Indien bomen en struiken al langer dan twintig jaar binnen de genoemde afstanden staan, is een verzoek van de buren om deze te verwijderen in de meeste gevallen niet meer ontvankelijk.
Overhangende beplanting en wortels
Overhangende takken van buren mogen worden weggesneden nadat de buren hiervan op de hoogte zijn gesteld en een redelijke termijn (ongeveer zes weken) is verstreken voor eigen actie. Het is raadzaam om bij het verwijderen van overhangende beplanting advies in te winnen om beschadiging te voorkomen.
Van wortelkap hoeft de buurman in principe niet vooraf op de hoogte te worden gebracht, hoewel dit wel netjes is.
Balkon of kozijn op de grens met buren
Bij het plaatsen van een balkon of het creëren van een kozijnopening dient rekening gehouden te worden met buren. Indien deze uitkijken op het erf van de buren, dient een afstand van 2 meter ten opzichte van de erfgrens te worden aangehouden. Dit geldt niet indien schriftelijke toestemming van de buurman is verkregen, bij voorkeur vastgelegd in een notariële akte.
Net als bij andere situaties, kan een niet-toegestane situatie die twintig jaar of langer bestaat zonder protest van de buurman, ‘verjaard’ zijn. Dit geldt niet indien het naastgelegen erf een openbare weg of openbaar water is.
Schade door verbouwingen
Om aansprakelijkheid voor schade door een verbouwing bij de buren te voorkomen, kan de aannemer voorafgaand aan de werkzaamheden een bouwschadeformulier of bouwexploit worden gestuurd. Hierin wordt de aannemer aansprakelijk gesteld voor eventuele schade en wordt verzocht een bouwkundig rapport op te maken van uw woning. Indien dit wordt geweigerd, is het aan te raden zelf foto- of video-opnamen te maken ter bewijsvoering.
Indien de buren hun huis zelf verbouwen, zijn zij zelf verantwoordelijk. In dat geval gaat het bouwexploit rechtstreeks naar de buren. Bij daadwerkelijke schade kan schriftelijk om herstelmaatregelen worden verzocht. Bij uitblijven van actie kan een aangetekende brief met klacht en verzoek tot herstel worden gestuurd. Bij twijfel over voorgestelde maatregelen is het raadzaam een deskundige te raadplegen.
Procedure omgevingsvergunning
Voor activiteiten zoals verbouwen, bomen kappen, slopen, een inrit aanleggen of een reclamebord plaatsen, is doorgaans een omgevingsvergunning nodig.
Vooradvies aanvragen (conceptaanvraag)
Voorafgaand aan de aanvraag van een omgevingsvergunning kunt u een vooradvies aanvragen middels een conceptverzoek. Hierbij wordt uw voorstel getoetst aan het bestemmingsplan en eventueel voorgelegd aan een commissie. Het vooradvies heeft geen juridische status en wordt niet openbaar gemaakt.
Conceptverzoeken kunnen digitaal worden ingediend via het Omgevingsloket. Indien digitaal indienen niet mogelijk is, kan een formulier gedownload worden. De gemeente staat klaar om ondersteuning te bieden bij aanvragen.
Omgevingsvergunning aanvragen
De vergunningcheck vindt plaats via het Omgevingsloket om te bepalen of een vergunning vereist is. Indien nodig, kan de aanvraag digitaal worden ingediend met behulp van DigiD (of eHerkenning voor bedrijven).
Na de aanvraag volgt antwoord van het bevoegd gezag (gemeente, provincie, waterschap of rijksoverheid). Vaak is overleg nodig, omdat een omgevingsvergunning maatwerk vereist. Bij honorering wordt de vergunning met bijbehorende voorwaarden verstrekt. Tegen een beslissing kan bezwaar worden gemaakt.
Procedure
Afhankelijk van de complexiteit van de aanvraag, kan een reguliere of een uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing zijn. De reguliere procedure heeft een doorlooptijd van 8 weken (met mogelijke verlenging van 6 weken), terwijl de uitgebreide procedure 6 maanden duurt (met mogelijke verlenging van 6 weken).
Omgevingsvergunning bij verbouwen deel 1: Aanvragen
tags: #meldingsplicht #verbouwing #middelburg