Wat als je aannemer zijn afspraken niet nakomt? Soms heb je pech bij een verbouwing. De aannemer heeft de klus verkeerd ingeschat, of kwalitatief geen goed werk afgeleverd. Wat doe je dan? En vooral: wat mag je verwachten en eisen van je aannemer?
Oplevering en afwerking: hoe sluit je de klus af?
Oplevering is niet altijd stralend: losse eindjes zijn er altijd, óók als de klus door een aannemer geklaard is. Het is daarom aan te raden om samen een rondje door de woning te maken en alles op te schrijven wat er nog afgemaakt moet worden - voordat je hem de hand schudt en bedankt voor zijn werk. Na het rondje kunnen de bouwvakkers vergeten deurklinken vastschroeven of een kier dicht stuken. Na een laatste check is het project afgerond en betaal je de laatste rekening. Vind je dán nog dingen die je redelijkerwijs eerder had kunnen ontdekken, dan ben je daar zelf verantwoordelijk voor.
Wettelijke garantie: wat is standaard geregeld?
Als alles goed is, woon je de komende jaren onbezorgd in jouw verbouwde huis. Maar het komt voor dat er alsnog een mankement aan het licht komt: de uitbouw is gaan lekken, of er ontstaan scheuren in een muur. Daarop mag je de aannemer wettelijk gezien aanspreken. Zelfs tot twintig jaar nadat het huis is verbouwd. Als de aannemer niet adequaat reageert op het geconstateerde gebrek, dan mag je het geschil tot twee jaar na constatering voorleggen aan de rechter.
bouwgarant en aanvullende waarborgen
Wil je iets meer zekerheid? Consumentenorganisatie Eigen Huis en de stichting Bouwgarant hebben algemene voorwaarden die in gunstige zin afwijken van de wettelijke regels. Daarin staat bijvoorbeeld dat de aannemer tot een half jaar na de oplevering nog langs moet komen om losse eindjes te fixen. Een andere regeling is dat je als opdrachtgever de betaling kan opschorten als het werk niet goed is uitgevoerd. En kom je er samen niet uit, dan is een (vaak dure) gang naar de rechter niet nodig. Er is een geschillencommissie die een bindend oordeel geeft bij conflicten tussen bouwbedrijven en consumenten. Om hier aanspraak op te maken, moet je aannemer wel aangesloten zijn bij de stichting Bouwgarant. Is je aannemer dat niet, dan gelden de 'gewone' wettelijke regels.
Andere opties: kleinschalige klussen en zzp-bouw
Voor het monteren van een keuken of het opknappen van een badkamer is niet meteen een bouwbedrijf nodig. Zzp'ers in de bouw zijn aangesloten bij de Branchevereniging voor Klussenbedrijven (Vlok). Daar kun jij terecht als er problemen zijn. In hun algemene voorwaarden staat bijvoorbeeld dat je op een uitgevoerde klus een jaar garantie hebt.
Aansprakelijkheid en garantie bij bestaande geschilpunten
In de koop-/aannemingsovereenkomst wordt de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken geregeld, de zogeheten contractuele aansprakelijkheid. Alle gebreken die in het opleverrapport zijn gemeld, moet de bouwer volgens het contract binnen drie maanden herstellen. Hiervoor geldt de 5%-regeling. Een verborgen gebrek is een gebrek dat pas na de oplevering wordt ontdekt en ook niet eerder ontdekt had kunnen worden. De bouwer blijft hier 20 jaar na de onderhoudsperiode (6 maanden) aansprakelijk voor. Meld het gebrek tijdig en schriftelijk aan de bouwer en dien de vordering op tijd in bij de rechter of arbiter. De bouwer is nu ook aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de bouwer zijn toe te rekenen. Dus zie je bij de oplevering iets over het hoofd? Dan kun je dat na de oplevering alsnog melden en moet de bouwer dit (meestal) herstellen. De bouwer is tot 20 jaar na de onderhoudsperiode (6 maanden) aansprakelijk voor verborgen gebreken. Meld het gebrek tijdig en schriftelijk aan de bouwer en dien de vordering op tijd in bij de rechter of arbiter.
Nadrukkelijker: naast de contractuele aansprakelijkheid heb je mogelijk nog garantie van SWK, Woningborg of Bouwgarant. Dit is eigenlijk een aanvulling op de contractuele aansprakelijkheid. De algemene garantietermijn is 6 jaar. Voor ernstige gebreken geldt een garantietermijn van 10 jaar.
Stappenplan bij problemen met de aannemer
- Maak een duidelijke inspectie en lijst alle huidige gebreken bij oplevering en daarna extra bevindingen.
- Schrijf de melding schriftelijk aan de aannemer, met duidelijke termijnen voor herstel.
- Controleer of de aannemer aangesloten is bij Bouwgarant; zo ja, maak gebruik van de geschillencommissie bij conflicten.
- Bij onenigheid: probeer betalingsrecognitie op te schorten totdat herstel is bevestigd of afgesproken; ga anders naar arbitrage indien van toepassing.
Praktische casus uit de praktijk
Een voorbeeld uit de praktijk: een koper meldt dat boeidelen onder garantie zouden herstellen, maar de aannemer weigert na verkoop te voldoen. De verkopers melden dit aan kopers en proberen via jurist en arbitrage toewijding te krijgen. Uiteindelijk blijkt bij nader onderzoek dat de boeidelen verkeerd gemonteerd en aangetast waren, en de kopers overwegen arbitrage tegen de aannemer die de woning heeft gebouwd. Dit illustreert hoe belangrijk het is om garantie- en opleveringsafspraken goed vast te leggen en na te leven.
Factoren die de aansprakelijkheid beïnvloeden
- Contractuele afspraken: wat staat er in de koop-/aannemingsovereenkomst over oplevering en herstel?
- Opleveringsrapport en meldingsplicht: welke gebreken zijn al gemeld en binnen welke termijn dient herstel te volgen?
- Garanties van derden: SWK, Woningborg, Bouwgarant en of de aannemer aangesloten is bij Bouwgarant.
- Verantwoordelijkheid voor verborgen gebreken: hoe lang en op welke basis is de aannemer aansprakelijk?
Infographics en visuele ondersteuning
Video-uitleg: hoe ga je om met garanties en opleveringsongelijkheden?
Nationale Hypotheek Garantie - Animatie
Artikelgerelateerde vragen en hulpbronnen
- Kan herstel van een gebrek worden geweigerd als het niet op de opleveringslijst van mijn nieuwbouwwoning staat?
- Wat te doen als de aannemer failliet is?
- Wie bepaalt de herstelwijze van een gebrek waarvoor de aannemer aansprakelijk is?
- Wat is een proces-verbaal van oplevering?
- Tips voor de oplevering van nieuwbouw of verbouwing bij koop