Het consumentenplatform van BNNVARA biedt inzicht in wat wel en niet vastzit aan een woning bij verkoop, en hoe roerende zaken kunnen meegaan in de overname. Roerende zaken zijn spullen die niet nagelvast aan de woning zitten en daardoor mee kunnen verhuizen naar de koper of achterblijven. Onroerende zaken blijven altijd bij de woning horen. Een duidelijke lijst van roerende en onroerende zaken voorkomt discussies achteraf en maakt de onderhandelingen soepeler.
Roerende versus onroerende zaken: wat hoort bij de verkoop?
Onroerende zaken horen er altijd bij de (ver)koop. Voorbeelden zijn het perceel grond met woning, schuur, carport en schutting; dakpannen vallen hier soms onder, hoewel ze in sommige gevallen niet vast zitten aan de woning. Roerende zaken daarentegen zitten niet standaard bij de koop en kunnen weldoor de verkoper of koper worden meegenomen, zoals meubels, vloeren of raamdecoratie. Als de vloerbedekking is vastgelijmd, behoort deze niet tot de roerende zaken.
Om misverstanden te voorkomen, wordt vaak een lijst opgesteld met welke spullen wel en niet meegaan of overgenomen kunnen worden. Deze “lijst van zaken” kan vooraf aan de verkoop worden ingevuld en is vaak onderdeel van de onderhandelingen. Roerende zaken kunnen tegen een prijs worden aangeboden of in sommige gevallen zelfs tegen een hogere koopsom inclusief de roerende zaken worden afgenomen. In de praktijk kun je bijvoorbeeld kiezen voor een deal zoals: “als jullie de vloer en de lamellen overnemen voor deze prijs, krijgen jullie ook de gordijnen erbij.”
De vloer: overname wel/niet en hoe te onderhandelen
Vloeren kunnen ondubbelzinnig tot de roerende zaken behoren als ze niet vast zitten aan de constructie van de woning of als ze kunnen worden verwijderd zonder schade. Als de vloer gedeeltelijk vastzit of op maat gemaakt is, kan de situatie lastiger zijn. Het is aan te raden om bij de verkoop te bepalen of de vloer overgenomen kan worden en tegen welke prijs, en dit op te nemen in de roerende zakenlijst.
Tijdens de onderhandelingen kun je de prijs voor roerende zaken bepalen. Bijvoorbeeld: “de vloer wordt overgenomen tegen X euro.” Soms kiezen kopers ervoor om roerende zaken mee te nemen omdat dit financiële voordeel oplevert of omdat maatwerk al in de woning is uitgevoerd. De maker van de lijst van roerende zaken kan aangeven wat wel en niet meegenomen wordt bij de verkoop. Het is verstandig om alle afspraken op papier te zetten, zodat er geen misverstanden ontstaan.
Basisprincipes van het kopen en verkopen van een woning
Aanvullende tips voor verkopers en kopers
Voordat je begint met verkopen, kun je alvast de woning opruimen en achterstallig onderhoud op een actuele stand brengen. Een schone en georganiseerde woning presenteert zich beter en kan de verkoopwaarde verhogen. Denk ook aan de tuin: onderhoud aan gazon en het aanleggen van eenvoudige waterpartijen kan de aantrekkingskracht vergroten. De gangkast en overbodige meubels kun je tijdelijk verplaatsen naar een opslagbox of container zodat kopers een beter overzicht krijgen van de ruimtes.
Bij het in kaart brengen van roerende zaken is het handig om te bekijken wat je mee wilt nemen naar je eigen nieuwe woning en wat je achterlaat. Kijk naar maatwerk zoals rolgordijnen en jaloezieën: sommige van deze zaken kun je mogelijk overnemen door de koper een prijs af te spreken, waardoor de totale verkoopprijs lager uitvalt maar de totale waardering voor de koper aantrekkelijker wordt. Het is vaak voordelig om roerende zaken los van de koop te financieren; dit voorkomt dat je hypotheek hoger kan uitvallen dan de waarde van de woning.
Niet elke roerende zaak hoeft per definitie te worden overgenomen. De verkoper kan bijvoorbeeld besluiten bepaalde spullen achter te laten omdat hij in een nieuw interieur gaat voorzien. Als er geen lijst ter overname is, is het verstandig om de verkoper te vragen wat hij van plan is mee te nemen of achter te laten. Een goede praktijk is om een open gesprek te voeren met de koper over welke zaken zij willen overnemen en welke niet, en dit schriftelijk vast te leggen naast de koopakte, eventueel als een bijlage of separate overeenkomst.
Praktische aanpak bij een huis dat nog bewoond is
Veel verkopers verkopen hun huis terwijl het nog bewoond is. In zo’n situatie is het logisch om de roerende zaken die de koper mogelijk wilt overnemen, onderscheid te maken van de standaardinboedel. Dergelijke afspraken kunnen tijdens het onderhandelen worden geregeld, waarbij de koper mogelijk extra biedt voor bepaalde roerende zaken, of juist een betere prijs krijgt als er veel meeneemt.
Roerende zaken zijn geen overdrachtsbelasting verschuldigd wanneer ze apart worden verhandeld en opgenomen in de koopakte. Let wel op dat de waarde van deze roerende zaken niet mee financierbaar is bij de hypotheek; de maximale hypotheek blijft gebonden aan de waarde van de woning.
- Maak een duidelijke lijst van roerende en onroerende zaken vóór de verkoop.
- Bespreek welke items wel of niet worden meegenomen met de koper.
- Vang alle afspraken schriftelijk op een afgesproken lijst en eventueel in de koopakte.
- Overweeg de vloerovername als deze een significante invloed heeft op de woningwaarde.
- Houd rekening met maatwerk zoals raambekleding en afwerking die de koper mogelijk aantrekkelijk vindt.
Van onderhandeling naar koopovereenkomst
Tijdens de onderhandelingen kan een koper aangeven bepaalde roerende zaken te willen overnemen. Dit kan leiden tot een hogere prijs of tot een meer complete overname van de woninginrichting. Het is gebruikelijk dat de makelaar advies geeft over hoe roerende zaken correct te definiëren en op te nemen in de verkoopdocumenten. Roerende zaken kunnen bijvoorbeeld aansluiten bij de waarde van de koop, maar zorg ervoor dat de hypotheek hier niet op wordt aangepast.
Een praktische aanpak is om, zodra de onderhandeling begint, een lijst op te stellen waarin staat wat wel en niet meegaat met de koper. De verkoper kan een prijs voor de roerende zaken voorstellen, maar de koper kan ook zelf aangeven wat hij overneemt. Het is normaal dat de koper en verkoper een deal maken over “vloer en jaloezien” in combinatie met een prijsafspraak. Als er geen lijst is, kun je altijd nog met de verkoper in gesprek gaan over welke spullen wel of niet achterblijven.
Praktische overwegingen bij de overdracht
Onroerende zaken blijven bij de woning, roerende zaken kun je meenemen. Het is verstandig om te controleren welke onderdelen vastzitten en welke niet, zoals dakpannen die meestal als onroerend worden gezien, maar afhankelijk van de situatie toch kunnen variëren. De verkoper kan altijd aangeven welke spullen hij meeneemt of achterlaat, maar dit moet transparant zijn en bij de verkoopdokumenten worden vastgelegd. Een goede roerende-zakenlijst voorkomt latere discussies en zorgt voor een transparante transactie.
Tot slot: bedenk dat de verkoop van een huis meer is dan de beslissing over vloerbedekking alleen. Een holistische kijk op inrichting, onderhoud en maatwerk kan het verkoopproces vereenvoudigen en de uiteindelijke verkoopprijs positief beïnvloeden. Een hypotheekcheck kan samen met een hypotheekexpert helpen om een passende en voordelige financiering te vinden voor de koper, wat de kans op een succesvolle verkoop vergroot.
tags: #overname #vloerbedekking #koop