Schade door lekkage in een huurwoning: rechten huurder en aansprakelijkheid verhuurder volgens recente rechterlijke uitspraken

Het gerechtshof in Den Haag heeft eerder dit jaar geoordeeld over de vraag wie de gevolgschade moet dragen van een lekkage in een huurwoning. Huurder huurt een woning van stichting Havensteder. Op 8 februari 2021 meldde de huurder een lekkage in de woning. De lekkage werd op korte termijn verholpen door Havensteder en de lekkage werd veroorzaakt door een defect in het leidingwerk. Als gevolg van de lekkage was er schade aan het stucwerk en het laminaat van de woning.

De kantonrechter rekende de lekkage op grond van de verkeersopvatting toe aan Havensteder en veroordeelde Havensteder tot vergoeding van de gevolgschade van de lekkage. Het hof oordeelde verder dat het aan de huurder is om de omstandigheden die toerekenbaarheid aan de verhuurder meebrengen, te stellen en te bewijzen. De huurder in deze zaak wees erop dat Havensteder nooit onderhoud had gepleegd aan het leidingennetwerk en dat het herstel maanden heeft geduurd. Het Hof ging mee in het betoog van Havensteder en oordeelde dat van een verhuurder niet zonder meer kan worden gevergd dat hij planmatig onderhoud pleegt aan het leidingenwerk.

Dat zou anders kunnen zijn als onderhoud of inspectie vereist was, omdat al eerder problemen gesignaleerd waren met de leidingen of als er ondeugdelijke reparaties hadden plaatsgevonden, maar dat is hier niet gesteld en ook niet gebleken. Er waren door de huurder dus onvoldoende omstandigheden aangevoerd waaruit kon worden afgeleid dat Havensteder enig verwijt kon worden gemaakt ten aanzien van de lekkage. Evenmin kon de schade volgens verkeersopvattingen aan Havensteder worden toegerekend, aldus het hof. De uitspraak is gunstig voor verhuurders: wanneer een gebrek schade veroorzaakt, betekent dat niet automatisch dat die schade door de verhuurder moet worden vergoed aan de huurder. Indien het gebrek toerekenbaar is aan de verhuurder, zal de gevolgschade voor vergoeding door de verhuurder in aanmerking komen.

Relevante rechtsgrondslagen en voorgaande uitspraken

Het komt regelmatig voor dat een huurder schade vergoed wil zien na een lekkage in zijn woning. Als de (inboedel)verzekering van de huurder geen dekking geeft, of de huurder geen (inboedel)verzekering heeft, dan klopt de huurder daarvoor graag aan bij de verhuurder. Daar ging het om een opmerkelijke uitspraak waar de rechtbank Groningen in strijd met de wet schadevergoeding heeft toegekend. In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 22 maart 2017 is de kwestie van schadevergoeding bij lekkage wederom aan de orde geweest. Uit deze uitspraak blijkt terecht dat het bestaan van een lekkage niet automatisch meebrengt dat een verhuurder verplicht is om schade van de huurder te vergoeden.

Juridisch gezien kan een lekkage een gebrek opleveren in de zin van 7:204 lid 2 BW. Als sprake is van een gebrek dan moet de verhuurder op verlangen van de huurder dit verhelpen. Slechts bij uitzondering kan de verhuurder bij een gebrek verplicht zijn schade van de huurder te vergoeden. Als de huurder schadevergoeding wil, dan moet hij op grond van 7:208 BW aantonen dat de lekkage aan de verhuurder is toe te rekenen. Met andere woorden: op één of andere manier moet de lekkage de verhuurder te verwijten zijn.

In de uitspraak die zich voordeed bij de rechtbank Rotterdam ging het om een lekkage aan het dak van de huurwoning. De verhuurder had meteen nadat haar melding was gedaan van de lekkage inspecties laten uitvoeren. Deze inspecties hadden niets opgeleverd, waarna is besloten het grind van het dak te verwijderen. Pas daarna kon de oorzaak van het gebrek worden vastgesteld en gerepareerd. “De verhuurder wordt, zo begrijpt de kantonrechter, verweten dat zij niet adequaat heeft gereageerd, toen de lekkage werd ontdekt. Hiervoor heeft de kantonrechter al geoordeeld dat daarvan geen sprake is. De verhuurder heeft gereageerd op de klachten en gepoogd het gebrek te detecteren. Dat het detecteren enige tijd heeft gekost kan de verhuurder niet worden aangerekend, gelet op de plek waar de lekkage is ontstaan.”

Bewijslast en uitzonderingen

De hoofdregel in het civiele bewijsrecht is: ‘wie stelt, bewijst’. Dus: degene die zich op een rechtsgevolg van een bepaalde stelling beroept, moet de juistheid van die stelling bewijzen. Maar is het wel altijd zo zwart-wit? Nee, zoals ook blijkt uit deze uitspraak. Het is aan huurder te bewijzen dat er sprake is van een gebrek (lekkage). Nu verhuurder zich verweert met de stelling dat huurder het gebrek zelf heeft veroorzaakt, moet verhuurder dit bewijzen. Als de huurder een schadevergoeding eist, dan moet de huurder bewijzen dat het gebrek toerekenbaar is aan de verhuurder. De rechter had het bewijs van deze stelling eigenlijk aan huurder moeten opdragen. Op deze hoofdregel van het bewijsrecht zijn echter uitzonderingen. Een uitzondering is het geval waarin degene die een stelling wil bewijzen, niet over de bewijsmiddelen beschikt omdat die in het domein van de andere partij ligt. In dit geval was daarvan sprake, aldus de kantonrechter. Als verhuurder dit bewijs niet kan leveren, dan is verhuurder aansprakelijk voor de gevolgschade.

Praktische gevolgen voor huurders en verhuurders

Wanneer een gebrek schade veroorzaakt, betekent dat dus niet automatisch dat die schade door de verhuurder moet worden vergoed aan de huurder. De verhuurder is meestal niet automatisch aansprakelijk voor alle schade die door de lekkage ontstaat. Voor schadevergoeding is meestal nodig dat de verhuurder iets te verwijten valt. De huurder kan verantwoordelijk zijn als de lekkage is ontstaan door eigen handelen, verkeerd gebruik of nalatigheid. In veel gevallen blijft dus snel handelen en schriftelijke melding cruciaal, zodat de verhuurder tijdig kan reageren en mogelijk gevolgschade kan beperken.

Richtlijnen en tips

• Schrijfelijk melden van lekkage bij de verhuurder en documenteren met foto’s en video’s.
• Vraag bij vertragende verhuurder om snelle actie; anders kan mogelijk huurverlaging via de Huurcommissie worden overwogen.
• Vraag bij schade aan persoonlijke spullen de inboedelverzekering aan te spreken; bij schade aan het gebouw is doorgaans de opstalverzekering relevant voor de verhuurder.
• Bij gespecialiseerde lekdetectie kan kostenbesparing worden gerealiseerd; vaak vallen deze kosten onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder, tenzij de huurder aansprakelijk is.
• Bij ernstige gebreken of gezondheidsschade kan een melding bij de gemeente of een juridische route via de rechter nodig zijn.

Praktische stappen bij een lekkage

1. Documenteer direct de lekkage met foto’s en video’s; noteer datum en tijd van ontdekking.
2. Meld schriftelijk de lekkage aan de verhuurder, en geef een redelijke termijn voor herstel.
3. Vraag om lekdetectie als de bron niet direct zichtbaar is; houd rekening met mogelijke kosten.
4. Overweeg huurcommissie of rechter bij gebrek aan actie door de verhuurder en bij verzoek tot huurverlaging of schadevergoeding.
5. Controleer je eigen verzekeringen (inboedel en eventueel opstal) en bespreek de dekking met de verzekeraar.

Verwachtingen voor toekomstig onderhoud

Verhuurders zijn verplicht tot regelmatige inspecties en onderhoud van de bouwkundige staat van een woning. Doel is lekkages te voorkomen en tijdig te repareren. Voor huurders geldt dat zij bij het constateren van gebreken dit zo snel mogelijk moeten melden en meewerken aan de onderzoek- en reparatieprocessen.

Samengevat: de aansprakelijkheid voor gevolgschade bij lekkage hangt af van de oorzaak (gebrek in de woning versus nalatigheid of eigen handelen) en van de tijdige melding en handelen van de verhuurder. Het naleven van wettelijke procedures en het goed documenteren van gebeurtenissen is essentieel voor zowel huurders als verhuurders.

tags: #schade #door #lekkage #woningbouwvereniging