Bij het kopen van een woning komen meer kosten kijken dan alleen de aankoopprijs. Veel mensen denken dat deze kosten volledig uit eigen spaargeld betaald moeten worden, maar in veel gevallen kun je een groot deel meefinancieren in je hypotheek. In Nederland mag je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Dit betekent dat kosten die niet bijdragen aan de woningwaarde meestal niet kunnen worden meegefinancierd.
Wat mee te financieren is en wat niet
De hypotheek kent grenzen: alle kosten die niet bijdragen aan waardevermeerdering van de woning kan meestal niet meegefinancierd worden. Toch bestaan er ruime mogelijkheden voor verduurzaming en bepaalde kosten die wel meefinancieerd kunnen worden. Inkomen, woningwaarde, energielabel en toekomstplannen bepalen hoeveel je daadwerkelijk kunt opnemen in de hypotheek. Een verbouwing kan op verschillende manieren gefinancierd worden: bij het aankopen van de woning in de hypotheek, door het verhogen van de bestaande hypotheek, door een tweede hypotheek of via een lening (doorlopend- of WOZ-krediet).
- Een verbouwing mee financieren in de hypotheek via een verbouwingshypotheek of bouwdepot.
- Een tweede hypotheek bovenop de bestaande hypotheek, mits financieel mogelijk en de waarde van de woning dit toelaat.
- Een lening zoals doorlopend- of WOZ-krediet als alternatief als de verbouwing niet volledig meegefinancierd kan worden.
Waarde na verbouwing als uitgangspunt
Om te bepalen hoeveel je kunt meefinancieren, wordt de waarde van de woning na de verbouwing als uitgangspunt genomen. Deze waarde wordt door een taxateur vastgesteld. Omdat de waarde mogelijk niet evenredig stijgt met het geïnvesteerde bedrag, kan de verbouwing soms niet volledig met de hypotheek meegefinancierd worden. De geldverstrekker reserveert een bouwdepot voor de geplande verbouwing. Je kunt ook een verbouwing van de tuin meefinancieren, aangezien deze als verlengd onderdeel van de woonkamer kan worden gezien.
Notaris en kadaster: situaties waarin je extra ruimte creëert
Tijdens aankoop kun je bij de notaris het hypotheekbedrag hoger laten inschrijven bij het kadaster. Hiermee creëer je toekomstige ruimte om bij dezelfde geldverstrekker extra geld te lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing. Een tweede hypotheek is een hypotheek die bovenop de bestaande hypotheek wordt afgesloten en kan voor een verbouwing worden gebruikt. Een derde optie is een lening via een doorlopend- of WOZ-krediet; dan hoeft er minder vaak een taxatie of notaris te zijn.
Wanneer is een extra hypotheek bij nieuwbouw mogelijk?
Bij nieuwbouw kan een extra hypotheek tot 100% van de getaxeerde marktwaarde na oplevering mogelijk zijn. Als energiebesparende maatregelen getroffen worden, kan de hypotheek onder bepaalde voorwaarden oplopen tot 106% van de getaxeerde marktwaarde na oplevering. Meerwerk en renteverlies kunnen ook meefinancieerd worden, vaak tot 100% van de getaxeerde marktwaarde. Bouwrente, bouwdepot en renteverlies tijdens de bouw zijn specifieke kosten die meefinanciering vereisen. De fiscale aftrekbaarheid van bouwrente is afhankelijk van wanneer de overeenkomst getekend is en of de bouwbegroting wordt meegefinancierd in de hypotheek.
Voorwaarden en eisen bij nieuwbouw
Voor een extra hypotheek bij nieuwbouw gelden specifieke voorwaarden, waaronder de geldigheidsduur van offertes, de meefinanciering van meerwerk, en de hoogte van de vergoeding voor het bouwdepot. De aanvraagprocedure wijkt af van die voor bestaande bouw en vereist een lange offerte geldigheid en waardeberekening. De zeven aandachtspunten voor nieuwbouwhypotheken in Nederland zijn onder meer de mogelijkheden van meerwerk, de bouwrente, bouwdepot, en de fiscale aftrekbaarheid van bouwrente.
Hoe bereken je de maximale extra hypotheek bij nieuwbouw?
De maximale extra hypotheek voor nieuwbouw wordt bepaald door de koop-/aanneemsom en de waarde van de woning na oplevering. Over het algemeen kun je tot 100% van de getaxeerde marktwaarde na oplevering financieren. Energiebesparende maatregelen kunnen de maximering tot 106% mogelijk maken. Daarnaast omvat een extra hypotheek bij nieuwbouw kosten zoals bouwrente, bouwdepot en renteverlies tijdens de bouw. Het renteverlies en de bouwrente kunnen meetellen bij de totale hypotheeklasten, mits de leningvoorwaarden dit toelaten.
Fiscale aspecten en renteaftrek
De fiscale gevolgen van een extra hypotheek voor nieuwbouw zijn gunstig voor de hypotheekrenteaftrek. Rente betaalt over het opgenomen bedrag is aftrekbaar als rente bij de eigenwoningschuld, mits de bouwrente na het tekenen van het koopcontract is betaald. Bouwrente die meefinancierd wordt kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Een bouwdepot kan ook fiscaleaftrekbaar zijn, maar alleen over het opgenomen deel. Daarnaast zijn enkele kosten eenmalig aftrekbaar, zoals advies- en afhandelingskosten bij een hypotheekverhoging en verlenging van de offerte.
Dubbele woonlasten voorkomen bij nieuwbouw
Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, kun je te maken krijgen met dubbele woonlasten. Enkele preventieve maatregelen zijn: verkoop van de huidige woning vooraf, overbruggingslening, tijdelijk bij familie wonen en het meenemen van dubbele lasten in de hypotheek. Professioneel hypotheekadvies kan helpen bij het slim plannen van draagkracht en bij het berekenen van dubbele lasten voor langere periodes. In de meeste gevallen is het verkopen van de huidige woning voor oplevering de meest zekere oplossing.
Tip: Een hypotheekadviseur kan helpen bij de draagkrachtberekening en het kiezen van de beste financieringsvorm voor jouw situatie.
Verhoging van de hypotheek bij nieuwbouw
Je kunt de hypotheek verhogen wanneer je overwaarde hebt of wanneer de woningwaarde stijgt door verbouwingen. Verhoging kan vaak zonder nieuw notarisbezoek door een inschrijving bij de geldverstrekker te wijzigen. Bij energiebesparende maatregelen kan de maximale hypotheek 106% van de woningwaarde na oplevering bedragen. De maximale hypotheek na verhoging mag niet hoger zijn dan de woningwaarde na verbouwing. Een overbruggingshypotheek biedt uitkomst bij twee woningen, maar brengt risico’s met zich mee als bouw vertragingen optreden.
Bouwdepot en extra hypotheek: hoe werkt het samen?
Een bouwdepot kan volledig meefinancieren met de hypotheek voor nieuwbouw of verbouwing, mits inkomen toereikend is. Het depot kan maximaal twee jaar beschikbaar zijn voor opnames en onvolledig opgenomen bedragen worden daarna afgelost. Een bouwdepot biedt zekerheid bij de verbouwkosten, terwijl de rest van de hypotheek normaal doorloopt. Voor een verbouwing geldt: meerwerk tot 100% van de getaxeerde woningwaarde als de verbouwing waardevermeerderend is. Energiebesparende maatregelen geven extra leenruimte tot 6% boven de marktwaarde na verbouwing.
Extra opties naast een verbouwingshypotheek
Naast een verbouwingshypotheek kun je ook kiezen voor een persoonlijke lening of spaargeld om de verbouwing te bekostigen. Een persoonlijke lening heeft minder zekerheden en hogere rente, maar kan interessant zijn als overwaarde of hypotheekruimte beperkt is. Renteaftrek is mogelijk bij de lening als de uitgaven aan de woning zijn besteed. Voor een verbouwing kun je bovendien een onderhandse verhoging overwegen als de notarisinschrijving for een hoger bedrag al loopt.
Praktische rekenvoorbeeld
Rekenvoorbeeld: Je koopt een huis voor €350.000 en wilt verbouwen voor €50.000. De waarde na verbouwing wordt geschat op €380.000. Je kunt een verbouwing meefinancieren met een bouwdepot; de uitgaven gaan via de aannemer en worden verrekend met de hypotheek. De hypotheeklasten bestaan uit rente en aflossing, inclusief bouwrente. De koopsom inclusief verbouwingskosten mag, met NHG, maximaal €470.000 bedragen; zonder NHG kan dit bedrag hoger uitvallen afhankelijk van de geldverstrekker. Bij energiebesparende maatregelen kan dit bedrag oplopen tot €498.200.
tags: #traprenovatie #via #hypotheek