VvE-onderhoud is essentieel om appartementen in goede staat te houden. De VvE regelt daarnaast ook zaken zoals administratie, verzekeringen en groot onderhoud. Wat valt er nog meer onder de VvE en wat moet je zelf doen?
Voor elk appartementencomplex geldt een minimumbedrag aan groot onderhoud. Dit omvat bijvoorbeeld onderhoud aan de gevel, liften of het dak. De leden van de VvE moeten samen zorgen dat er voldoende geld wordt gereserveerd voor groot onderhoud. Een derde categorie is ‘categorisch’, zoals schilderwerk. De Vereniging van Eigenaren, ook wel bekend als de VvE, is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw. Bij het ondernemen van onderhoud geldt de regel: de meerderheid beslist.
Zowel binnen als buiten het appartement zijn een aantal zaken dat de verhuurder moet betalen en de huurder moet betalen. Voor de huurder valt alles wat niet genoemd is hierboven. De VvE heeft wettelijke verplichtingen om zorg te dragen voor het gebouw en een leefbare gemeenschap te vormen. Dit betekent dat bewoners zich verantwoordelijk voelen voor de leefbaarheid van het pand. Net een pand gekocht of is er onderhoud nodig? Bij GlansGarant helpen we graag met het beste schilderwerk, zorgvuldig opgestelde onderhoudsplannen en jaarlijkse inspecties voor een verzorgd pand. Meer dan 5.000 klanten gingen je voor.
Wanneer u eigenaar bent van een appartement, bent u automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze vereniging zorgt ervoor dat het gebouw en de gemeenschappelijke delen goed worden onderhouden. Maar wat valt er precies onder VvE-onderhoud? En welke verantwoordelijkheden heeft u als appartementseigenaar?
VvE-onderhoud heeft betrekking op het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex. Denk hierbij aan het dak, de gevels, het trappenhuis, de liften, leidingen en de fundering. Al deze onderdelen zijn gezamenlijk eigendom van de appartementseigenaars en vallen daarom onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Het doel van dit onderhoud is om het gebouw in goede staat te houden en te voorkomen dat gebreken of schade in de toekomst voor hogere kosten zorgen. Een goed onderhouden gebouw is niet alleen prettiger om in te wonen, maar behoudt ook beter zijn waarde.
De vraag ‘Wat valt onder VvE-onderhoud?’ wordt vaak gesteld door appartementseigenaren. De algemene regel is: alles wat hoort bij de gemeenschappelijke delen van het gebouw valt onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Wat niét onder VvE-onderhoud valt, zijn zaken die zich binnen het privégedeelte van een woning bevinden. Denk aan de keuken, de badkamer of binnenmuren. Iedere VvE heeft wettelijke verplichtingen rondom onderhoud. Zo is het verplicht om een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te stellen. Daarnaast is de VvE verplicht om een reservefonds aan te houden. Uit dit fonds worden de onderhoudskosten betaald. De hoogte van de maandelijkse bijdrage (de zogenaamde VvE-kosten) is afhankelijk van de verwachte onderhoudsuitgaven en de grootte van uw appartement.
Het VvE-belang van goed onderhoud is groot. Regelmatig onderhoud voorkomt niet alleen hoge herstelkosten op de lange termijn, maar zorgt ook voor veiligheid en behoud van de woningwaarde. Bovendien heeft het invloed op de opstalverzekering van de VvE: verzekeraars stellen vaak eisen aan de onderhoudsstaat van het gebouw. Ook bij verkoop speelt VvE-onderhoud een rol. Potentiële kopers willen zekerheid over de staat van het gebouw en de financiële gezondheid van de VvE. De VvE-kosten bestaan voornamelijk uit bijdragen voor onderhoud, verzekering en beheer.
Van het kopen van een appartement en het aanpassen van een splitsingsakte tot vragen over de rechten en plichten binnen uw VvE: het is belangrijk dat alles juridisch goed geregeld is. Schroom niet om contact met ons op te nemen. Ongeveer de helft van de verenigingen van eigenaren (vve’s) spaart te weinig. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud. Daarom moet elke vve jaarlijks een bedrag reserveren voor het groot onderhoud van het gebouw.
Verplicht minimumbedrag voor groot onderhoud
Groot onderhoud is bijvoorbeeld onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. Ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie, vallen onder groot onderhoud. De helft van de vve’s spaart te weinig voor groot onderhoud van het gebouw. Daarom moeten zij sinds 2018 elk jaar een minimumbedrag reserveren voor groot onderhoud. Het jaarlijkse minimumbedrag dat de vve reserveert voor groot onderhoud, staat bij voorkeur op een reservefonds. Dit is een afzonderlijke betaal- of spaarrekening van de vve.
Bepaling jaarlijks minimumbedrag voor groot onderhoud
De vve moet besluiten op welke wijze voldaan wordt aan de verplichte hoogte van de jaarlijkse reservering voor groot onderhoud. Hoogte reservefonds bepaald via meerjarenonderhoudsplan (MJOP). De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is via een MJOP. De vve stelt dit plan vast. De vve weet dan hoeveel zij jaarlijks moet reserveren om het onderhoud te kunnen betalen. Zo is er genoeg geld beschikbaar in het reservefonds.
Alternatieve reservering en minimumsregels
Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een vve jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren of op een alternatieve wijze reserveren voor groot onderhoud. minimaal 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord in een vve-besluit. Dit betekent dat de individuele eigenaar het geldbedrag al op de (spaar)rekening bij de bank heeft staan. Of dat het een bestaand krediet is. De bank zal het geldbedrag vervolgens op een aparte rekening houden. Dit is een rekening waar de individuele eigenaar niet bij kan. Op deze manier is het zeker dat de bankgarantie ook daadwerkelijk aan de vve kan worden betaald.
VvE-lening en subsidie voor groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen
In de Wet verbetering functioneren vve’s is ook vastgelegd dat de vve’s geld kunnen lenen. Daarbij is elke eigenaar alleen aansprakelijk voor zijn eigen deel van een lening. De individuele eigenaar die zijn appartement verkoopt, moet zijn schulden en aansprakelijkheid bij de notaris opgeven. VvE’s kunnen een lening voor (achterstallig) groot onderhoud in combinatie met verduurzamingsmaatregelen aanvragen bij onder andere het Nationaal Warmtefonds en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Er zijn enkele banken die onder extra voorwaarden en zekerheden leningen aan vve’s verstrekken. De vve kan ook subsidie aanvragen voor een energieadvies, procesbegeleiding en voor energiebesparende maatregelen, zoals spouwmuurisolatie en hoogrendementsglas. Daarnaast is er subsidie voor het opwekken van duurzame energie zoals een warmtepomp.
Gemeente kan VvE verplichten tot onderhoud
Bij achterstallig onderhoud kan de gemeente een machtiging vragen aan de kantonrechter om een vve-vergadering bijeen te roepen (artikel 5:127a BW). De gemeente kan in die vergadering voorstellen doen voor verbeteringen aan het onderhoud.
Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten 2006. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name herstel, vernieuwing en vervanging, het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds en van de afwerklagen van de vloeren met uitzondering van de niet inpandige balkons, het stucwerk en de privé binnendeuren (waaronder begrepen hang- en sluitwerk), het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen met uitzondering van de leidingen als bedoeld in artikel 17 eerste lid onder g. Tot dat onderhoud behoort tevens het schilderwerk van die zijden van deuren en raamkozijnen met glas als bedoeld in artikel 17 eerste lid onder d die zich in gesloten toestand in het privé gedeelte bevinden.
Iedere eigenaar en gebruiker dient er voor zorg te dragen dat de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken die zich in zijn privé gedeelte bevinden te allen tijde goed bereikbaar zijn. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot een ander privé gedeelte of met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken, de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de eigenaar van het andere appartementsrecht respectievelijk de vereniging vergoed.
Indien wordt besloten tot vervanging of tot herstel van dakbedekking onder de privé terrassen dient die eigenaar het daarop aanwezige beloopbaar oppervlak (zoals betegeling of kunstgras) voor eigen rekening te verwijderen en te herstellen. De desbetreffende eigenaar komt mitsdien geen recht op schadevergoeding toe als hiervoor in het derde lid is bepaald. De eigenaars en de gebruikers zijn verplicht een bestuurder of de door het bestuur aan te wijzen personen toegang tot de privé gedeelten te verschaffen, wanneer dit voor de vervulling van de taak van het bestuur noodzakelijk is. Glasschade in of aan een privé gedeelte komt voor rekening van iedere betrokken eigenaar en gebruiker indien en voorzover er geen verzekering bestaat in de zin van artikel 15 of van artikel 15 van het reglement van de hoofdsplitsing. Een scheur in het metselwerk. Afbladderende verf. Of vochtplekken op de muur. Het zijn signalen die vragen oproepen: moet ik hier iets mee? En belangrijker nog: wie is verantwoordelijk voor het onderhoud.
De gevel bepaalt de eerste indruk van een gebouw. Maar het is ook een belangrijke beschermlaag. Onder gevelonderhoud vallen alle werkzaamheden die bijdragen aan de bescherming, uitstraling en structurele kwaliteit van de buitenmuren. In de meeste gevallen is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud van de gevel. Volgens de splitsingsakte behoren gevels doorgaans tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Tijdige reparaties en schilderwerk. Niet alles aan de buitenkant van het gebouw valt automatisch onder de VvE. Er zijn onderdelen waar appartementseigenaren zelf voor verantwoordelijk zijn, afhankelijk van wat in de splitsingsakte is vastgelegd. Twijfelt u? Om verwarring of conflicten te voorkomen, is het belangrijk dat de VvE duidelijke afspraken maakt over gevelonderhoud. Achterstallig gevelonderhoud komt altijd een keer terug. In de vorm van schade, hogere kosten of conflicten over verantwoordelijkheid. Juist daarom is het belangrijk dat u dit samen binnen uw VvE goed kan organiseren.
Naarmate er onderhoud nodig is, kan Parel Beheer ondersteunen bij het organiseren, plannen en coördineren van gevelonderhoud. Groot onderhoud aan het gebouw is de verantwoordelijkheid van de VvE. Reparaties aan de woning doe je als eigenaar vaak zelf. Sommige VvE's hebben een gezamenlijke of individuele mechanische ventilatie. Koop je een nieuwe keuken? Als er in de woning al een afzuigkap is, kies dan hetzelfde merk en type afzuigkop. Wil je een gat in de gevel maken voor een afzuigkap? Vraag dit aan bij de VvE. Het plaatsen van een antenne (schotel of spriet) is vaak niet toegestaan. Voor bergingen en schuren gelden dezelfde regels als voor woningen. De stoep is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Brandblussers, blusdekens etc. Schilderwerk binnenzijde. Per VvE kan verschillen hoe het met de dakramen geregeld is. Nieuwe handzender n.a.v. De VvE heeft meestal een glasverzekering. Gevolgschade aan de opstal wordt meestal via de opstalverzekering van de VvE geregeld. Behalve als er sprake is van achterstallig onderhoud. Schade aan de opstal door lekkage veroorzaakt door een gemeenschappelijk element. Lekkage veroorzaakt door iets in de woning gaat via de aansprakelijkheidsverzekering van de eigenaar van de betreffende woning. Meld de VvE dat er ongedierte aanwezig is. Mogelijk zijn er gevolgen voor de gezondheid. Bij hardnekkig ongedierte kan de gemeente soms behulpzaam zijn. De VvE heeft altijd een opstalverzekering. Let op! Dit zijn de meest voorkomende onderwerpen. Het kan zijn dat jouw VvE afwijkende afspraken heeft gemaakt. Controleer daarom altijd de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van jouw VvE.
In dit artikel gaan wij duidelijkheid verschaffen over de kozijnenproblematiek binnen VvE’s. Daarvoor is het noodzakelijk eerst kort in te gaan op het wettelijk kader en het voor de VvE geldende splitsingsreglement. Vervolgens zal uiteengezet worden hoe onderhoud en vervanging van kozijnen in de praktijk door de VvE dient te worden aangepakt. In titel 9 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek staan de wettelijke bepalingen met betrekking tot VvE’s. Daarnaast heeft elke VvE een splitsingsakte, waar het splitsingsreglement deel van uit maakt. Het splitsingsreglement kan integraal in de splitsingsakte zijn opgenomen, maar vaak wordt volstaan met een verwijzing naar een van de Modelreglementen van de KNB. Een appartementengebouw bestaat uit privé gedeelten en uit gemeenschappelijke gedeelten. De hoofdregel is, dat de individuele eigenaar zijn privé gedeelte zelf dient te onderhouden en dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.
Dit volgt onder meer uit artikel 5:126 Burgerlijk Wetboek en de verschillende modelreglementen. “1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Kort gezegd is de VvE dus verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Dit roept de vraag op, welke delen van het gebouw dan precies gemeenschappelijk zijn. Het antwoord is niet direct terug te vinden in de wet, maar wel in het splitsingsreglement van de VvE. “1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: (…) d. kozijnen in een gevel of wand die de scheiding vormt tussen een privé gedeelte en een gemeenschappelijk gedeelte. Gelet op het voorgaande is de VvE derhalve in beginsel verantwoordelijk voor het onderhoud van het kozijnen uit de bovengenoemde categorieën.
Het bestuur van de VvE loopt vaak met offertes en besluiten. De vergadering van eigenaars - het hoogste orgaan binnen de VvE - is bevoegd om besluiten te nemen over onderhoud en vervanging van gemeenschappelijke kozijnen. De kosten worden in beginsel gedragen door de gezamenlijke eigenaren. De wijze van financiën is een afzonderlijk besluit dat met gewone meerderheid wordt genomen. Vervolgens dient het bestuur het besluit van de vergadering uit te voeren. Onderhoud en vervanging van kozijnen is bepaald geen eenvoudige kwestie binnen de meeste VvE’s. Een goed plan van aanpak kan helpen om tot correcte besluitvorming en een soepele uitvoering van de werkzaamheden te komen.
Daarnaast is het belangrijk om een consequent beleid te voeren met betrekking tot individuele eigenaren die zonder toestemming werkzaamheden verrichten. Voor advies en/of meer informatie kunt u zich wenden tot mr. De VvE is verantwoordelijk voor het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. U bent zelf verantwoordelijk voor de privé gedeelten en zaken. Welke zaken tot de gemeenschap worden gerekend, staat in uw splitsingsakte en -reglement. Welk modelreglement van toepassing is, kunt u vinden door in te loggen en te kijken onder administratief beheer. Vloeren excl. Balkons excl. Iedere eigenaar is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. a. b. c. a. b.
Wat is een VvE en hoe werkt het? | Complete uitleg (stichting VVE-010)
Een goed onderhouden VvE draagt bij aan veiligheid, wooncomfort en waardebehoud van het gebouw. De VvE-kosten bestaan uit bijdragen voor onderhoud, verzekering en beheer. Vraagt u zich af wat er precies onder VvE-onderhoud valt en welke stappen te nemen bij achterstallig onderhoud? Dan kunt u vertrouwen op deskundige ondersteuning en duidelijke afspraken in uw splitsingsakte en huishoudelijk reglement.