Wanneer een verhuurder een bedrijfspand wil renoveren, kan dit van invloed zijn op het huurgenot van de huurder en mogelijk op de voortzetting van de huurovereenkomst. Renovatie wordt gedefinieerd als sloop met vervangende nieuwbouw of als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Een ruim begrip dus, onderscheidend van dringende werkzaamheden die wel gedoogd moeten worden door de huurder.
Dringende werkzaamheden versus renovatie
Dringende werkzaamheden zijn vaak herstelwerkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst, zoals het verwijderen van schimmel, buitenschilderwerk, herstel van de fundering en het vervangen van kapotte dakpannen. De huurder moet deze werkzaamheden gedogen. Renovatie daarentegen gaat meestal om verandering of vernieuwing, waarbij de huurder niet zondermeer gehouden is om medewerking te verlenen.
Wanneer moet de huurder meewerken aan renovatie?
Een huurder is alleen verplicht medewerking te verlenen als de verhuurder een redelijk renovatievoorstel doet. Of een voorstel redelijk is, dient per individueel geval te worden getoetst, bijvoorbeeld of een nieuw gecentrale luchtafvoer redelijk is of niet. De factoren die de redelijkheid beïnvloeden zijn onder meer:
- De duur van de huurovereenkomst en de financiële draagkracht van de huurder;
- De staat en ouderdom van het gehuurde;
- Het gewenste resultaat na de renovatie;
- De aard van de renovatie en de inspanning die van de huurder wordt gevraagd;
- Eventuele vereisten voor vervangende bedrijfsruimte of huurprijsverhoging.
Wanneer kan een verhuurder de renovatie afdwingen?
Als partijen geen overeenstemming bereiken over het renovatievoorstel, kan de verhuurder de redelijkheid van het voorstel voorleggen aan de rechter. Als de rechter het voorstel redelijk verklaart maar de huurder weigert mee te werken, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Een opzegging is soms mogelijk bij ingrijpende renovaties die niet kunnen plaatsvinden zonder beëindiging van de huur, bijvoorbeeld in het kader van dringend eigen gebruik. Ook kan een opzegging volgen als de huursom zodanig laag is dat de verhuurder verlies lijdt.
Financiële aspecten van renovatie
Bij renovatie hoort een financieel plaatje: de kosten van de renovatie, de huurprijs na renovatie en eventuele schadevergoeding voor de huurder. Vaak geldt dat huurverhoging mogelijk is na renovatie als de ingreep leidt tot verbeteringen die in redelijke verhouding staan tot de kosten van de verhuurder. Bij woonruimte is verhoging vaker mogelijk dan bij eenvoudige onderhoudswerkzaamheden. Voor bedrijfsruimte geldt meestal dat na renovatie huurverhoging mogelijk is als de ingreep als verbetering wordt gezien.
Schadevergoeding en compensatie
Huurders lopen vaak schade op door renovatiewerkzaamheden: overlast, mogelijk gebruiksbeperking en kosten voor verhuizing of inrichting. In veel bedrijfsruimtehuurovereenkomsten geldt dat verhuurder niet verplicht is de schade van de huurder te vergoeden. Wel is bij ingrijpende renovatie vaak sprake van mogelijkheden tot compensatie, bijvoorbeeld verhuis- en inrichtingskosten, of een redelijke compensatieregeling om geschillen te voorkomen.
Verantwoordelijkheden rondom arbeid, veiligheid en gezondheid
Tijdens een renovatie heeft de werkgever (verhuurder of huurder in sommige gevallen) verantwoordelijkheden rondom de Arbowet. De arbeidsovereenkomst en de arbeidsomstandighedenregels blijven van toepassing voor werknemers die in het gehuurde blijven werken. Een RI&E ( risico-inventarisatie en -evaluatie) is meestal verplicht wanneer de arbeidsomstandigheden wezenlijk veranderen. Voor uitzendkrachten geldt dat zij geen dienstverband hebben bij de inlenende werkgever; wel moet de inlenende partij zorgen voor informatie en veiligheid op de werkplek.
Veiligheid bij oud pand en risico’s
Bij verbouwingen in oudere bedrijfspanden kunnen risico’s zoals asbest, lood, kwartsstof, schimmel en andere gevaarlijke stoffen vrijkomen. De Arbeidsomstandighedenwet verplicht werkgevers om de veiligheid en gezondheid van medewerkers te waarborgen en om passende maatregelen te nemen. Bij complexe renovaties kan het verstandig zijn een QHSE-adviseur in te schakelen en duidelijke afspraken met de aannemer te maken over de verdeling van verantwoordelijkheden.
Processtappen voor een doelmatige renovatie
Een vroegtijdige haalbaarheidstoets biedt het grootste voordeel: voor ontwerpers, aannemers en opdrachtgevers kan het de kosten en uitvoerbaarheid aanzienlijk verbeteren. Belangrijke stappen zijn onder meer:
- Beoordelen of de voorgenomen ingreep past binnen het omgevingsplan en welke vergunningen nodig zijn.
- Afstemmen welke activiteit wordt verricht en welke toetsingskaders gelden onder de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
- Integreren van gebruiksfunctie, brandveiligheid, toegankelijkheid en constructieve aanpassingen vanaf het eerste schetsniveau.
- Toetsen of de transformatie van functie of indeling past binnen het omgevingsplan en of een vergunning nodig is.
- Opstellen van een redelijke renovatievoorstel en indien nodig tijdig betrekken van de rechter om de redelijkheid te toetsen.
Wat te doen bij onduidelijkheden of tegenvallers?
Is er onduidelijkheid over de redelijkheid van een renovatievoorstel of leveren aannemers problemen op met betaling of uitvoering, dan kan het nuttig zijn om juridisch advies in te schakelen en de mogelijkheden te onderzoeken zoals (gedeeltelijke) ontbinding of dwangsom tot herstel. Een duidelijke communicatie en vastgelegde afspraken kunnen gerechtelijke procedures voorkomen of versnellen.
Tip van specialisten
Bij renovaties van bedrijfsruimten kan Permio u helpen bij het vroeg tijdig toetsen van vergunningen, afstemmen van ontwerp en uitvoering en het bewaken van de realisatie zodat wat is bedacht ook haalbaar blijft. In Rotterdam-regio met veel bestaand vastgoed levert deze aanpak tijdwinst op in besluitvorming en minder correctiewerk in latere fases op.
Benieuwd naar uw situatie en rechten bij renovatie van uw bedrijfsruimte? Neem contact met ons op via onderstaand formulier of bel ons op nummer 078-200 13 14.
Zou JOUW aannemer een 9/10 scoren? Offertebeoordeling
Specifiek: bedrijfsvestiging verhuizen en personeelsbeleid
Wanneer een werkgever besluit een vestiging te verplaatsen, geldt in beginsel dat de werknemer meeverhuist. Een wijziging van standplaats kan echter lastig zijn voor de werknemer, en bij weigering kan beëindiging van het dienstverband volgen, afhankelijk van wat als redelijk voorstel wordt gezien. Redelijke voorstellen worden vaak getoetst aan factoren zoals reistijd en persoonlijke omstandigheden van de werknemer. Een migratie naar een andere locatie kan in sommige gevallen leiden tot loonaanpassingen of compensatie, en het is verstandig om tijdig met compensatieregelingen rekening te houden.
De Arbowet (en aanvullend Arbobesluit) bepaalt ook de aansprakelijkheid en de te nemen maatregelen bij arbeidsgeneesmiddelen, risico’s en bescherming van personeel bij verplaatsing en renovatie. U werkt met vastgestelde regels en procedures rondom arbozorg, RI&E, en eventueel de Wkb afhankelijk van het type bouwwerk.
Samenvatting van rechten en plichten (korte opsomming)
- Huurder moet dringende werkzaamheden gedogen; renovatie vereist een redelijk voorstel.
- Verhuurder kan bij geen overeenstemming de rechter inschakelen om redelijkheid te toetsen.
- Renovatie kan leiden tot huurverhoging en/of schadevergoeding, afhankelijk van de omstandigheden en het type gebruik.
- Tijdens renovatie blijven Arbowet en RI&E van kracht; werkgever draagt zorg voor veiligheid en gezondheid.
- Bij verplaatsing van personeel zijn redelijke voorstellen cruciaal; compensatie en terugkeerperiodes kunnen bepalend zijn.