Verborgen gebrek in spouwmuur zonder isolatie: juridische informatie voor kopers en verkopers

Het consumentenplatform van BNNVARA. Op zaterdag 29 augustus is Kassa weer terug op tv!

Bijdrage door gebruiker• •23-04-2013 ••Ik heb 2 en half jaar geleden een hoekappartement gekocht.Nu blijkt dat er geen isolatiemateriaal in de spouwmuren zit waardoor ik hele stookkosten betaal en elk jaar bij moet betalen terwijl het huis niet eens warm word.

Nu is mijn vraag of ik de verkoper nog aansprakelijk kan stellen voor de verborgen gebreken.Deze vraag is gesloten.

Het is niet meer mogelijk te antwoorden of te reageren. Let op! Gesloten topics hebben een archieffunctie.

U heeft een koopwoning gekocht en de isolatie blijkt slechter te zijn dan gedacht of blijkt zelfs geheel te ontbreken of het energielabel klopt niet. Levert dit dan een verborgen gebrek op waarvoor u de verkoper kunt aanspreken?

In de meeste gevallen wordt bij de verkoop van een woning gebruik gemaakt van de model koopovereenkomst van de NVM. Wel is er een algemene regeling over aansprakelijkheid en verborgen gebreken opgenomen. Die is bij de meest recente versie te vinden in artikel 6 van de model koopovereenkomst.

Kort gezegd komt deze bepaling erop neer, dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij de koper wordt neergelegd. Als hoofdregel is de verkoper dus niet aansprakelijk voor gebreken. Dat geldt voor zowel zichtbare als onzichtbare gebreken.

Een uitzondering hierop is als het gaat om gebreken die een normaal gebruik als woning in de weg staan. Dat betekent dat het moet gaan om een zeer ernstig gebrek waardoor in de woning niet kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder een wezenlijke aantasting van het woongenot.

Voorwaarde is dan nog wel dat je als koper aan je onderzoeksplicht hebt voldaan. De vraag welke gebreken aan een normaal gebruik in de weg staan, leidt in de praktijk tot veel procedures.

Kopers beklagen zich daarbij steeds vaker over zaken, zoals energiezuinigheid en isolatie. Gelet op de ouderdom van de woning (meer dan 100 jaar oud) en de antwoorden die de verkoper gaf in de vragenlijst, had de koper volgens de rechter bedacht dienen te zijn op mogelijk slechte, dan wel afwezige isolatie in sommige delen van de woning.

Verder vindt de rechter dat de koper aanvullende vragen had moeten stellen dan wel nader onderzoek had moeten doen naar de aanwezigheid van isolatie.

En wat als het energielabel niet klopt? In een latere uitspraak van 15 december 2021 ging het over een woning die als energielabel B woning werd aangeprezen, maar in werkelijkheid een energielabel C woning bleek te zijn.

De kopers vonden dat zij erop mochten vertrouwen dat bepaalde isolatievoorzieningen in de woning aanwezig waren die maken dat voldaan wordt aan energielabel B. Ook in deze zaak oordeelt de kantonrechter dat de gestelde afwezigheid van isolatie niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Daarvoor is onvoldoende, zoals de kopers zonder verdere onderbouwing hebben gesteld, dat de woning koud en tochtig aanvoelt. Wel blijkt uit de brochure en vragenlijst dat de woning als energielabel B woning is verkocht en ook is verder daarin opgenomen dat de gevels deels geïsoleerd zijn en het dak - na bouw - geïsoleerd is.

Met betrekking tot de gevel- en dakisolatie is vermeld dat sprake is van ongeveer 12 cm isolatie met een aantoonbare Rc-waarde 3,0. Omdat vast is komen te staan dat de isolatie niet de overeengekomen dikte en Rc-waarde heeft, hebben de kopers dus niet gekregen wat is afgesproken.

Jammer genoeg voor de kopers worden hun vorderingen desondanks toch afgewezen. Volgens de kantonrechter is het energielabel namelijk slechts een indicatie van hoe energiezuinig een woning is en bij het bepalen van energiezuinigheid wordt gekeken naar verschillende woningkenmerken van een woning: isolatie is hier slechts één van.

Aangezien de kopers bekend waren met de hoogte van de maandelijkse energievoorschotten en niet is gebleken dat die hoger uitvallen, en de woning voor het overige normaal bewoonbaar is, is de ontbinding niet gerechtvaardigd volgens de kantonrechter.

De vorderingen van de kopers worden afgewezen. Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat, tenzij hierover specifieke afspraken worden gemaakt, het niet eenvoudig is om een verkoper aansprakelijk te stellen vanwege tegenvallende isolatie of een energielabel wat niet blijkt te kloppen.

Vaak zal een aanspraak op de verkoper afketsen op de bepalingen uit artikel 6 van de NVM-model koopovereenkomst. Verkopers kunnen hiermee ook hun voordeel doen. Als een koper deze eisen stelt, dan is het opletten geblazen en ben je mogelijk eerder aansprakelijk.

Bij Tomlow Advocaten adviseren en procederen wij geregeld namens kopers en verkopers over verborgen gebreken bij de aan- en verkoop van woningen. Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis dat u nog niet had gezien? Bijvoorbeeld lekkage, krimpscheuren of slechte fundamenten? Als de verkoper hierover niets heeft verteld, kan dit een verborgen gebrek zijn waarvoor hij aansprakelijk is. Hij kan ook aansprakelijk zijn als hij het gebrek zelf niet kende.

Meer over verborgen gebrekenOnderzoeksplicht koperLet wel: er moet sprake zijn van een verborgen gebrek. Als het gebrek zichtbaar is, moet u als koper vragen stellen aan de verkoper. Ziet u bijvoorbeeld sporen van lekkage, dan is duidelijk dat er iets mis is met het dak en bent u verplicht daar onderzoek naar te doen. Als koper heeft u een 'onderzoeksplicht'. Als u deze plicht niet nakomt, loopt u de kans dat u uw schade in verband met een verborgen gebrek niet op de verkoper kunt verhalen.

Bouwkundige keuringBij de aanschaf van een bestaande woning is het altijd aan te bevelen om als koper een bouwtechnisch expert in te schakelen, die een aankoopkeuring uitvoert. In dat geval kan de verkoper de koper niet verwijten dat hij niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.

Mededelingsplicht verkoperDaarnaast heeft de verkoper een zogenaamde ‘mededelingsplicht’. Als de verkoper op de hoogte is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit aan de koper mee te delen. Het is de schrik van elke huizenkoper, wanneer er verborgen gebreken blijken te zijn. En wanneer verhindert een gebrek het normaal gebruik?

De schrik van elke huizenkoper. Na de woning te hebben verkregen blijkt dat er toch iets niet in de haak is. Bij de eerste stevige regenbui staat de woonkamer blank achter het door de verkoper achtergelaten wandtapijt zit een steeds maar groter wordende scheur in de muur of er vliegen in de eerste zomer insecten op zolder wat houthongerige boktorren blijken te zijn.

Een koper die hiermee wordt geconfronteerd heeft te maken met ‘verborgen gebreken’. De koper zal in het geval van verborgen gebreken de verkoper naar alle waarschijnlijkheid aansprakelijk willen stellen om zijn schade te verhalen. De vraag of de verkoper aansprakelijk is kan echter niet in een zucht worden beantwoord en zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld.

In deze bijdrage wordt ingegaan op de ‘normaal gebruik garantie’ uit artikel 6.3 van de NVM koopakte (versie 2020) en artikel 7:17 BW inzake conformiteit. Hierin is bepaald dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het ‘normaal gebruik’ van de woning verhinderen. Met andere woorden: de koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn.

Wat dient te worden verstaan onder ‘normaal gebruik’? Het antwoord op deze vraag hangt mede af van hetgeen partijen daaromtrent in de koopovereenkomst hebben vastgelegd.

Zijn partijen niets specifieks overeengekomen, dan is in de jurisprudentie uitgemaakt dat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan dat de woning moet kunnen worden bewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Voorbeelden van gebreken die het normale gebruik van een woning in de weg zouden kunnen staan, zijn bijvoorbeeld ernstige vocht- en schimmelaantasting, ernstige constructiegebreken, funderingsproblemen, de aanwezigheid van niet hecht gebonden asbest of (bodem)vervuiling met gevaarlijke stoffen.

Wanneer en waarvoor is de verkoper aansprakelijk? Als aan een woning een gebrek kleeft dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper daardoor lijdt.

De schade van de koper zal bestaan uit de kosten die hij zal moeten maken om de woning wel voor normaal gebruik daarvan geschikt te maken. Waarbij moet worden opgemerkt dat een verkoper niet aansprakelijk zal zijn wanneer het gaat om gebreken die voor de koper kenbaar waren of hadden moeten zijn.

Kenbare gebreken komen namelijk voor rekening en risico van koper. In een andere bijdrage wordt ingegaan op het kenbaarheidsbegrip en de omvang en reikwijdte van de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht bij de koop van een woning.

Wanneer staat een gebrek aan normaal gebruik van een woning in de weg? Of een gebrek aan normaal gebruik van een woning in de weg staat, is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden van het geval.

Om een idee te geven worden een aantal praktijkvoorbeelden besproken. De aanwezigheid van niet direct gevaarlijk hecht gebonden asbest in het dakbeschot van een woning staat bijvoorbeeld niet aan normaal gebruik van een woning in de weg, terwijl bij de aanwezigheid van wel direct gevaarlijk, niet hecht gebonden, asbest dit wel het geval is.

Of een lekkage aan normaal gebruik van een woning in de weg staat moet eveneens van geval tot geval worden beoordeeld. Een lekkage na hevige en langdurige regenval bij een woning van 50 jaar staat bijvoorbeeld niet aan normaal gebruik van de woning in de weg, maar een lekkage in een badkamer die ertoe leidt dat water op een andere verdieping naar buiten treedt weer wel.

Met betrekking tot het ontbreken van een bouwvergunning voor een uitbouw van een woning is bijvoorbeeld geoordeeld dat dit niet aan het normale gebruik van die woning in de weg staat, omdat dit niet hoeft te betekenen dat een woning daardoor niet meer op een voldoende veilige manier kan worden bewoond of dat het woongenot wezenlijk hierdoor wordt aangetast.

Het voorgaande komt er kort gezegd op neer dat de verkoper slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken, waardoor een woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Als het gebrek niet ‘wezenlijk’ is, dan strandt het beroep van de koper op de garantie of non-conformiteit.

Naast de ‘normaal gebruik garantie’ kan een koper in geval van verborgen gebreken ook een beroep doen op dwaling ex artikel 6:228 BW. Een koper heeft gedwaald in het geval hij bij een juiste voorstelling van zaken de koop niet zou hebben gesloten of niet onder dezelfde voorwaarden.

De koper zal dus moeten stellen en bewijzen dat hij de overeenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gesloten en dat de woning niet beantwoordt aan hetgeen hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Is dat het geval dan heeft koper de mogelijkheid om de koopovereenkomst (al dan niet gedeeltelijk) vernietigen.

Zo werd dwaling onder meer aangenomen in een zaak waarin een verkoper had nagelaten om de koper te informeren over ernstige geluidsoverlast. De rechtbank was in die zaak van oordeel dat de verkoper de koper had moeten informeren dat hun onderburen ernstige geluidsoverlast van de vloer ervaren en dat zij daarover afspraken hebben gemaakt.

Verder volgt uit de jurisprudentie dat het beroep op dwaling door een koper echter wordt verworpen wanneer hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt.

ConclusieGelet op het voorgaande moet van geval tot geval worden beoordeeld of er sprake is van verborgen gebreken en/of er mogelijkheden bestaan om de verkoper daarvoor aansprakelijk te houden.

In grote mate zal dat ook afhangen van hetgeen partijen daarover hebben opgeschreven in de koopovereenkomst. Hierin kunnen diverse clausules worden opgenomen die aansprakelijkheid van de verkoper beperken, zoals bijvoorbeeld een ouderdomsclausule.

Aan de andere kant kunnen er in een koopovereenkomst ook garanties worden opgenomen omtrent de staat van de woning. Denk dan aan het aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is geen verborgen gebrek. Met een ijzersterk verweer voorkom je aansprakelijkheid.

Op dit moment ben je als aannemer aansprakelijk voor verborgen gebreken: gebreken die je opdrachtgever bij de oplevering niet kon of niet moest ontdekken. Je bent niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken: gebreken die je opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) draait de rollen om. Onder de Wkb ben je als aannemer aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken jou niet toerekenbaar zijn.

Een ontwikkelaar spreekt met een aannemer af dat hij een nieuwe woontoren bouwt. De aannemer heeft de woontoren opgeleverd. De oplevering werd vastgelegd. Toen is de onvoldoende geluidsisolatie niet opgemerkt.

Na de oplevering klagen verschillende bewoners dat zij hun buren in de badkamer letterlijk kunnen horen. De aannemer ziet dat anders. Het ontbreken van voldoende isolatie is geen verborgen gebrek. Hij is niet aansprakelijk. De opdrachtgever werd bijgestaan door een deskundige. Die had bij de oplevering met geluidsmetingen kunnen controleren of de binnenwanden voldoende waren geïsoleerd.

Onder de Wkb pakt het voor de aannemer anders uit. Dan maakt het niet uit dat de opdrachtgever werd bijgestaan door een deskundige. Het gaat erom dat het gebrek daadwerkelijk is ontdekt bij de oplevering.

Ook dan moet de aannemer bewijzen dat de onvoldoende geïsoleerde binnenwanden bij de oplevering daadwerkelijk zijn ontdekt. Bijvoorbeeld door middel van foto’s en video-opnamen van de oplevering.

Vind je dat je niet aansprakelijk bent voor het gebrek na oplevering, omdat je opdrachtgever het gebrek heeft ontdekt? Denk dan aan het aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is geen verborgen gebrek. Leg de op te leveren onderdelen van het werk nauwkeurig vast in een proces-verbaal van oplevering. Leg ook vast wanneer je opdrachtgever een gebrek ontdekt tijdens de oplevering.

Niet alleen in het proces-verbaal, maar ook op andere manieren bijvoorbeeld door middel van foto’s, video's en verklaringen van de aanwezigen bij de oplevering.

Ben je aansprakelijk gesteld voor gebreken na oplevering? Mede omdat de energieprijzen sterk gestegen zijn, zijn er steeds meer verborgen gebreken geschillen die gaan over een gebrek aan isolatie van de gekochte woning. Hoe zit dat juridisch? Wanneer heeft de koper recht op na-isolatie of een financiële vergoeding bij het ontbreken van isolatie en wanneer niet?

Hieronder enige richtlijnen en voorbeelden uit de rechtspraak.Wet, contract en rechtspraak zijn van belangEr kunnen verschillende wettelijke en contractuele regelingen relevant zijn bij het bepalen van de aansprakelijkheid van een verkoper voor te weinig isolatie bij de verkoop van een woning.

Mededelingsplicht: Volgens het recht heeft de verkoper een mededelingsplicht. Dit betekent dat de verkoper verplicht is om bepaalde informatie over de woning te verstrekken aan de potentiële koper. Als de verkoper op de hoogte was van isolatiegebreken in de woning, maar deze informatie heeft achtergehouden, kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor het verzuim om deze informatie te verstrekken.

Verkoper kan ook aansprakelijk zijn als hij, of zijn makelaar, onjuiste informatie aan koper heeft verstrekt over de ( mate van ) isolatie.

Non-conformiteit: De verkoper is ook aansprakelijk voor gebreken die de woning ongeschickt maken voor normaal gebruik. Dit betekent dat als de isolatie zo slecht is dat het de bewoning ernstig belemmert of de energiekosten onredelijk hoog zijn, de koper de verkoper in theorie kan aanspreken voor non-conformiteit.

Uit de rechtspraak blijkt echter dat het uiterst zelden het geval is dat de woning niet normaal kan worden gebruikt vanwege het gebrek aan isolatie. Maar let op: van non-conformiteit kan ook sprake zijn als verkoper in de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst heeft gesteld dat de woning goed of geheel is voorzien van isolatie, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval is ( zie voorbeeld hieronder ).

Garantiebepalingen: Soms worden in koopovereenkomsten garantiebepalingen opgenomen. Als er in de koopovereenkomst een garantie is gegeven over de kwaliteit van de isolatie, kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld als deze garantie niet wordt nagekomen.

Het is belangrijk op te merken dat de aansprakelijkheid van de verkoper afhangt van de omstandigheden van het geval. Laat die omstandigheden beoordelen door onze gespecialiseerde advocaten en juristen.

Praktijkgevallen over ontbreken isolatie uit de rechtspraakHieronder lees je enkele voorbeelden over hoe in het recente verleden is geoordeeld door rechters over het ontbreken van isolatie van een gekochte woning.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: Verkoper heeft voorafgaande aan de koopovereenkomst medegedeeld dat in 1999 dakisolatie is aangebracht. Volgens de rechter mocht de koper uit deze mededeling - mede gezien het jaartal van isolatie en de ouderdom van de woning - niet afleiden dat de dakisolatie volledig was. Koper vangt bot.

Kantonrechter Tilburg: Ook de rechter in Tilburg was van mening dat een mededeling van verkoper in de vragenlijst dat het dak is geïsoleerd niet opgevat kan worden als een garantie, omdat er in dat specifieke geval voor koper voldoende aanleiding was te twijfelen of dat daadwerkelijk het geval was.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: in deze zaak oordeelde het Hof dat de door verkoper ingevulde vragenlijst weliswaar geen garantie is, maar niet zonder betekenis is. Zo mochten de kopers gezien de vragenlijst verwachten dat de vloeren en gevels voldoende geïsoleerd waren. Verkoper is daarom tekortgeschoten en aansprakelijk.

Conclusie en tips aangaande isolatie en gebrek daaraanAls koper is het verstandig om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren voordat je een woning koopt, zodat eventuele gebreken zoals isolatieproblemen, aan het licht komen voordat je tot aankoop overgaat. Je kan eventueel ook verkoper bepaalde garanties vragen ten aanzien van de isolatie.

Als verkoper is het verstandig de isolatie van een woning niet beter voor te stellen dan het is. Het is dus van belang de vragenlijst goed en nauwkeurig in te vullen, zodat je voorkomt dat je aansprakelijk bent.

Rechtshulp bij geschillen over isolatie bij koop van een woningVoor koper en verkoper geldt: als er na de verkoop verborgen gebreken worden ontdekt, is het verstandig om juridisch advies in te winnen om te bepalen of de verkoper aansprakelijk is.

Onze gespecialiseerde advocaten en juristen hebben veel ervaring met verborgen gebreken zaken en kunnen je uitstekend helpen. Verborgen gebreken.

Wanneer een woning net is aangekocht en de spouwmuren en andere isolerende eigenschappen in slechte conditie blijken te zijn, of als deze in het ergste geval geheel afwezig blijken te zijn met of zonder een daartoe bestemd energielabel, wat dan te doen?

Is dit te scharen onder een verborgen gebrek en kunt u de verkoper hiervoor aansprakelijk stellen? In dit nieuwsblog gaan we nader in op dergelijke vragen en geven we daarop een uitgebreide toelichting.

Standaard koopovereenkomstEen standaard koopovereenkomst zoals een NVM-koopcontract rept met geen woorden over de hiervoor genoemde isolerende eigenschappen. In een dergelijke overeenkomst wordt veelal standaard verwezen naar artikel 6, waarin met zoveel woorden wordt gesproken over verborgen gebreken en wie hiervoor verantwoordelijk is te houden, ergo aansprakelijk gesteld kan worden.

Het betreft een complex artikel, maar in de kern wordt verwezen naar de in dit artikel vervatte hoofdregel waarmee de risico en verantwoordelijkheid bij de koper gelegd wordt.

Uitzondering: risico gaat over op verkoperVoornoemde regel kent een belangrijke uitzondering daar waar het gaat om gebreken die hinderen dat geen normaal gebruik van de woning gemaakt kan worden. Het moet dan gaan om zeer ernstige gebreken, waardoor bijvoorbeeld de woning niet bewoond kan worden. Wanneer de woning niet op veilig verantwoorde wijze bewoond kan worden, kunnen we spreken van een ernstig gebrek.

Vereiste daarbij is wel, dat de koper heeft voldaan aan zijn verplichting tot het verrichten van nader eigenhandig woningonderzoek (onderzoeksplicht).

Gebreken & normaal gebruikIn onze praktijk zien we dat er veel onduidelijkheid bestaat over wanneer een gebrek nu wel of niet in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. De laatste jaren zien we daarbij vooral dat er geprocedeerd wordt over duurzaamheidsaspecten en energiezuinigheid.

Rode draad in deze procedures is dat een verkoper niet zonder meer aansprakelijk is te stellen voor niet juist toegepaste, niet werkende of zelfs bij geheel afwezige duurzame en energiezuinige toepassingen. Ter verduidelijking van een en ander nemen u mee en lichten dit toe aan de hand van een tweetal rechterlijke uitspraken.

Afwezige isolatieOudheid woningIn een gerechtelijke uitspraak uit 2021 moest de rechter zich buigen over de vraag of de afwezigheid van isolerende eigenschappen zowel in het dak als in de spouwmuren de kwalificatie verborgen gebrek rechtvaardigde. De woning was zeer oud (meer dan eeuw) en mede gezien dit gegeven besloot de rechter, dat ondanks de afwezige isolatie, een normaal gebruik van de woning toch mogelijk moet zijn.

Ingevuld vragenlijst door verkoperDaarnaast werd uit het vonnis duidelijk dat de koper aan de verkoper meer vragen had moeten stellen, en/of daarnaast nader eigen onderzoek had moeten initiëren ten aanzien van de aan- of afwezigheid van isolerende materialen en indien aanwezig, wat de staat daarvan dan is. Hij heeft hiermee zijn onderzoeksplicht geschonden.

Onjuist energielabelLager energielabelIn tweede gerechtelijke uitspraak moest de rechter zich buigen over de vraag of een met een energielabel B aangeprezen woning, maar in werkelijkheid uitgerust met energielabel C, als een gebrek was te kwalificeren die een normaal gebruik in de weg stond. Ondanks de afwezigheid van dergelijke duurzame energiebepalende eigenschappen waarbij in werkelijkheid sprake was van een lager zuinigheidsniveau (C in plaats van B), en de woning in de beleving voorts koud en vochtig aanvoelde, vond de rechter dat toch niet sprake is van een gebrek die een normaal gebruik van de woning in de weg stond.

Ingevuld vragenlijst door verkoperVerkoper had echter blijkens zijn aan koper verstrekte informatie en antwoorden naar aanleiding van de door hem ingevulde vragenlijst en brochure, melding gemaakt dat er sprake is van een energielabel B (en niet C). Daarnaast bleek uit deze aan de koper verstrekte informatie dat de gevels, evenals het dak gedeeltelijk geïsoleerd zou zijn. Ten aanzien van deze dak- en gevelisolatie blijkt uit het vonnis dat de werkelijke dikte van de isolatie en de daarbij behorende Rc-waarde niet de waardes hebben zoals die conform eerdere afspraken wel waren vastgesteld. Daar mocht de koper aldus dan ook wel vanuit gaan. In dit geval voldeed de woning niet en/of bezat niet die eigenschappen, zoals de koper mocht verwachten conform de door verkoper aan hem overlegde en verstrekte informatie en aanvulling op het koopcontract. Er was met andere woorden strijd met het conformiteitsvereiste zoals dat in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen..Energiezuinigheid woningKopers hadden een ontbindingsverzoek ingediend en wilden van de koop af en dus ook de woning. Voor ontbinding moet een gebrek dusdanig zijn wil het die ontbinding rechtvaardigen. De rechter vond dat dat niet het geval was. Daarbij merkte hij op dat isolatie slechts één van de vele factoren is die medebepalend is voor totaalbeoordeling ten aanzien van de energiezuinigheid van de woning.

Ergo: het feit dat de verkoper energielabel B in plaats van C had aangeprezen (welke een van de vele gezichtspunten vormt ten aanzien van de totale eindbeoordeling hoe energiezuinig een woning is), is weliswaar een manco die aan de verkoper moest worden toegerekend, maar vormt op zichzelf niet een dusdanige wanprestatie die een ontbinding rechtvaardigde. De kopers hadden er goed aangedaan om een schadevergoeding- of herstelvordering in te dienen in plaats van gehele ontbinding van de koop.

Wil je als koper weten wanneer je een onderzoeksplicht hebt bij de aankoop van een woning? Wil je als verkoper weten voor welke gebreken je wel en welke niet aansprakelijk gesteld kunt worden? De juristen van BERGA juridische diensten geven je zowel als koper en als verkoper passend advies en staan u eventueel bij in een gerechtelijke procedure.

Heb je andere vragen of ander advies nodig? Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van je modelovereenkomsten, contracten of andere documenten. Onze diensten kun je ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl.

Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan je bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor je op.

Zoek je persoonlijk en deskundig op maat advies of wil je een procedure starten? Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)Bestuursrecht(o.a.

Als je denkt dat de verkoper aansprakelijk is, dan is het belangrijk je hoofd koel te houden en zoeken naar mogelijkheden. Soms kun je er samen met de verkoper uitkomen. Mocht dat niet het geval zijn, dan kun je de verkoper in gebreke stellen en als het nodig is juridische stappen ondernemen.

1. Meld het gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper en vraag hem het probleem op te lossen. Dit kan telefonisch of schriftelijk. Doe je dit telefonisch, bevestig dan schriftelijk wat je hebt besproken. Meld het gebrek in bepaalde gevallen, bijvoorbeeld lekkage, ook bij je opstal- of inboedelverzekeraar. Overleg met de verzekeraar over de te nemen stappen.
2. Geef de verkoper vervolgens de kans het probleem ter plaatse te bekijken en een oplossing te bedenken. Zo kan de verkoper aanbieden om een reparatie (deels) te betalen. Hoewel het voor geen van de partijen doorgaans een fijn proces is, zijn de alternatieven, ingebrekestelling of juridische stappen nog vervelender.
3. Kom je er met de verkoper niet uit? Dan kun je hem in gebreke stellen. Dit doe je met een aangetekende brief. Heb je een rechtsbijstandverzekering?
4. Heeft de ingebrekestelling geen effect, neem dan contact op met een juridisch adviseur. Hoewel het terecht kan zijn dat je de verkoper in gebreke stelt, is het niet zeker of je een rechtszaak moet beginnen. Overleg of een procedure zinvol is of dat andere stappen nodig zijn. Of een procedure zinvol is, hangt af van je rechtspositie, het financieel belang, de procedurekosten en of je een rechtsbijstandsverzekering hebt.

Tip! Schakel onze juristen inOnze juristen en advocaten zijn gespecialiseerd en helpen je graag als je stappen wilt ondernemen bij een verborgen gebrek. Neem contact opKoopwijzer bestaande bouw.

tags: #verborgen #gebrek #spouw #geen #isolatie