U heeft een koopwoning gekocht en de isolatie blijkt slechter te zijn dan gedacht of blijkt zelfs geheel te ontbreken of het energielabel klopt niet. Levert dit dan een verborgen gebrek op waarvoor u de verkoper kunt aanspreken? In de meeste gevallen wordt bij de verkoop van een woning gebruik gemaakt van de model koopovereenkomst van de NVM. Wel is er een algemene regeling over aansprakelijkheid en verborgen gebreken opgenomen. Die is bij de meest recente versie te vinden in artikel 6 van de model koopovereenkomst. Kort gezegd komt deze bepaling erop neer, dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij de koper wordt neergelegd. Als hoofdregel is de verkoper dus niet aansprakelijk voor gebreken. Dat geldt voor zowel zichtbare als onzichtbare gebreken.
Wanneer is er een uitzondering op de hoofdregel?
Een uitzondering hierop is als het gaat om gebreken die een normaal gebruik als woning in de weg staan. Dat betekent dat het moet gaan om een zeer ernstig gebrek waardoor in de woning niet kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder een wezenlijke aantasting van het woongenot. Voorwaarde is dan nog wel dat je als koper aan je onderzoeksplicht hebt voldaan. De vraag welke gebreken aan een normaal gebruik in de weg staan, leidt in de praktijk tot veel procedures. Kopers beklagen zich daarbij steeds vaker over zaken, zoals energiezuinigheid en isolatie.
Gelet op de ouderdom van de woning (meer dan 100 jaar oud) en de antwoorden die de verkoper gaf in de vragenlijst, had de koper volgens de rechter bedacht dienen te zijn op mogelijk slechte, dan wel afwezige isolatie in sommige delen van de woning. Verder vindt de rechter dat de koper aanvullende vragen had moeten stellen dan wel nader onderzoek had moeten doen naar de aanwezigheid van isolatie. En wat als het energielabel niet klopt? In een latere uitspraak van 15 december 2021 ging het over een woning die als energielabel B woning werd aangeprezen, maar in werkelijkheid een energielabel C woning bleek te zijn. De kopers vonden dat zij erop mochten vertrouwen dat bepaalde isolatievoorzieningen in de woning aanwezig waren die maken dat voldaan wordt aan energielabel B. Ook in deze zaak oordeelt de kantonrechter dat de gestelde afwezigheid van isolatie niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Daarvoor is onvoldoende, zoals de kopers zonder verdere onderbouwing hebben gesteld, dat de woning koud en tochtig aanvoelt. Wel blijkt uit de brochure en vragenlijst dat de woning als energielabel B woning is verkocht en ook is verder daarin opgenomen dat de gevels deels geïsoleerd zijn en het dak - na bouw - geïsoleerd is. Met betrekking tot de gevel- en dakisolatie is vermeld dat sprake is van ongeveer 12 cm isolatie met een aantoonbare Rc-waarde 3,0. Omdat vast is komen te staan dat de isolatie niet de overeengekomen dikte en Rc-waarde heeft, hebben de kopers dus niet gekregen wat is afgesproken. Jammer genoeg voor de kopers worden hun vorderingen desondanks toch afgewezen. Volgens de kantonrechter is het energielabel namelijk slechts een indicatie van hoe energiezuinig een woning is en bij het bepalen van energiezuinigheid wordt gekeken naar verschillende woningkenmerken van een woning: isolatie is hier slechts één van. Aangezien de kopers bekend waren met de hoogte van de maandelijkse energievoorschotten en niet is gebleken dat die hoger uitvallen, en de woning voor het overige normaal bewoonbaar is, is de ontbinding niet gerechtvaardigd volgens de kantonrechter. De vorderingen van de kopers worden afgewezen.
Wat betekenen deze uitspraken voor u als koper of verkoper?
Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat, tenzij hierover specifieke afspraken worden gemaakt, het niet eenvoudig is om een verkoper aansprakelijk te stellen vanwege tegenvallende isolatie of een energielabel wat niet blijkt te kloppen. Vaak zal een aanspraak op de verkoper afketsen op de bepalingen uit artikel 6 van de NVM-model koopovereenkomst. Verkopers kunnen hiermee ook hun voordeel doen. Als een koper deze eisen stelt, dan is het opletten geblazen en ben je mogelijk eerder aansprakelijk.
Bij Tomlow Advocaten adviseren en procederen wij geregeld namens kopers en verkopers over verborgen gebreken bij de aan- en verkoop van woningen. Mede omdat de energieprijzen sterk gestegen zijn, zijn er steeds meer verborgen gebreken geschillen die gaan over een gebrek aan isolatie van de gekochte woning. Hoe zit dat juridisch? Wanneer heeft de koper recht op na-isolatie of een financiële vergoeding bij het ontbreken van isolatie en wanneer niet? Hieronder enige richtlijnen en voorbeelden uit de rechtspraak.
Wettelijke basis: mededelingsplicht, non-conformiteit en garanties
Er kunnen verschillende wettelijke en contractuele regelingen relevant zijn bij het bepalen van de aansprakelijkheid van een verkoper voor te weinig isolatie bij de verkoop van een woning. Mededelingsplicht: Volgens het recht heeft de verkoper een mededelingsplicht. Dit betekent dat de verkoper verplicht is om bepaalde informatie over de woning te verstrekken aan de potentiële koper. Als de verkoper op de hoogte was van isolatiegebreken in de woning, maar deze informatie heeft achtergehouden, kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor het verzuim om deze informatie te verstrekken. Verkoper kan ook aansprakelijk zijn als hij, of zijn makelaar, onjuiste informatie aan koper heeft verstrekt over de ( mate van ) isolatie.
Non-conformiteit: De verkoper is ook aansprakelijk voor gebreken die de woning ongeschikt maken voor normaal gebruik. Dit betekent dat als de isolatie zo slecht is dat het de bewoning ernstig belemmert of de energiekosten onredelijk hoog zijn, de koper de verkoper in theorie kan aanspreken voor non-conformiteit. Uit de rechtspraak blijkt echter dat het uiterst zelden het geval is dat de woning niet normaal kan worden gebruikt vanwege het gebrek aan isolatie. Maar let op: van non-conformiteit kan ook sprake zijn als verkoper in de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst heeft gesteld dat de woning goed of geheel is voorzien van isolatie, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval is.
Garantiebepalingen: Soms worden in koopovereenkomsten garantiebepalingen opgenomen. Als er in de koopovereenkomst een garantie is gegeven over de kwaliteit van de isolatie, kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld als deze garantie niet wordt nagekomen. Het is belangrijk op te merken dat de aansprakelijkheid van de verkoper afhangt van de omstandigheden van het geval.
VRWD Uitleg Energielabels
Praktijkgevallen uit de rechtspraak
Hieronder lees je enkele voorbeelden over hoe in het recente verleden is geoordeeld door rechters over het ontbreken van isolatie van een gekochte woning. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: Verkoper heeft voorafgaande aan de koopovereenkomst medegedeeld dat in 1999 dakisolatie is aangebracht. Volgens de rechter mocht de koper uit deze mededeling - mede gezien het jaartal van isolatie en de ouderdom van de woning - niet afleiden dat de dakisolatie volledig was. Koper vangt dus bot. Kantonrechter Tilburg: Ook de rechter in Tilburg was van mening dat een mededeling van verkoper in de vragenlijst dat het dak is geïsoleerd niet opgevat kan worden als een garantie, omdat er in dat specifieke geval voor koper voldoende aanleiding was te twijfelen of dat daadwerkelijk het geval was. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: in deze zaak oordeelde het Hof dat de door verkoper ingevulde vragenlijst weliswaar geen garantie is, maar niet zonder betekenis is. Zo mochten de kopers gezien de vragenlijst verwachten dat de vloeren en gevels voldoende geïsoleerd waren. Verkoper is daarom tekortgeschoten en aansprakelijk.
Tips voor kopers en verkopers
- Laat een bouwkundig onderzoek uitvoeren voordat je een woning koopt, zodat eventuele gebreken zoals isolatieproblemen aan het licht komen.
- Vraag verkoper specifieke garanties over isolatie wanneer je dit wenst.
- Vul de vragenlijst nauwkeurig in zodat de verkoper niet onterecht kan ontsnappen aan aansprakelijkheid.
- Bij verborgen gebreken: meld het gebrek schriftelijk binnen een redelijke termijn en verzamel offertes voor de schade.
- Onderhandel over herstel of prijsvermindering; ontbinding kan in ernstige gevallen mogelijk zijn maar niet altijd.
Richtlijnen voor handelen bij een verborgen gebrek
- Onderzoek of de verkoper aansprakelijk is, met aandacht voor mededelingsplicht en non-conformiteit.
- Meld het verborgen gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper en laat dit schriftelijk bevestigen.
- Overleg met de verkoper over een oplossing en geef een redelijke termijn voor reparatie.
- Maak een bouwkundig rapport aan ter onderbouwing van de ernst van het gebrek en de kosten van herstel.
- Indien nodig: start een rechtsprocedure met bijstand van een gespecialiseerd advocaat vastgoedrecht.
Belangrijke Algemene opmerkingen
Een goed koopcontract met de juiste voorwaarden beschermt kopers tegen financiële risico’s en verborgen gebreken. Ontbindende voorwaarden geven kopers de mogelijkheid om de koopovereenkomst te beëindigen zonder boete. Een bouwkundig keuringsvoorbehoud moet specifiek omschrijven wanneer de koper het huis mag afwijzen. Verduidelijk ook financieringsvoorbehoud en andere periodes in de koopovereenkomst. De leveringsakte regelt de definitieve eigendomsoverdracht bij de notaris en dient de afspraken over te nemen die in het koopcontract staan.