Na een grondige evaluatie stemde een meerderheid van de gemeenteraad donderdag in met vernieuwde regels voor betaalbare woningbouw in Haarlem. Dit zijn regels waaraan ontwikkelaars zich moeten houden als zij in Haarlem woningen willen bouwen. De coalitie heeft de ambitie om tot en met 2030 10.000 woningen bij te bouwen in Haarlem. Van die woningen moet 40 procent een sociale huurwoning en 40 procent een huur- of koopwoning in het middensegment zijn. Aan de westkant van het Spaarne moet zelfs tenminste 50 procent een sociale huurwoning zijn. De vernieuwde regels gaan helpen om deze ambitie waar te maken.
De ‘‘oude’’ regels laten positieve resultaten zien. Vier jaar geleden zette Haarlem een nieuwe koers met de ‘‘40-40-20-regel’’. In de woningbouwplannen tot en met 2030 zit op dit moment 45 procent sociale huur, 39 procent middelduur en 16 procent vrije sector. De nieuwe regels zorgen voor echte verbeteringen. We zorgen ervoor dat de ambitie om ten minste 50% sociale huur op te nemen in woningbouwprojecten aan de westkant van het Spaarne stevig is vastgelegd in de regels. We zetten met de vernieuwde regels ontwikkelaars van nep sociale huurwoningen definitief buitenspel. We maken het niet meer mogelijk om de regels te ontwijken door net minder dan 30 woningen te bouwen. Er komt wel een afkoopregeling.
Hoe de regels de woningbouwambities concreet maken
De regels moeten zorgen voor duidelijkheid. Doordat ontwikkelaars weten aan welke regels zij moeten voldoen weten zij ook voor welke prijs zij grond moeten aankopen. Toch zien we dat het balanceren is tussen de hoge ambities van de gemeente en financieel haalbare woningbouwprojecten. De raad diende vijf amendementen om de regels aan te passen. De PvdA schreef mee aan een amendement om de regel die zorgt voor middeldure woningen aan de westkant van het Spaarne strenger te maken. Ook schreven wij een amendement om betaalbare middenhuur bij voorkeur te laten verhuren door not for profit-initiatieven zoals wooncoöperaties of door woningcorporaties. Uiteindelijk werden tijdens de raadsvergadering de meeste amendementen ingetrokken, ook die van ons. Dat gebeurde omdat we afspraken dat we de spelregels niet pas na drie jaar gaan evalueren, maar om de regels als dat nodig is elk jaar aan te scherpen.
We vergeleken dit met een algemene periodieke keuring voor een auto. Wat alvast uit de praktijk komt, is het blijvend betaalbaar houden van middeldure koopwoningen. In de commissievergadering spraken wij onze zorgen uit over de betaalbaarheid op termijn. Hoewel er een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding wordt opgenomen kan het zijn dat woningeigenaren na een periode met forse winst verkopen. Die winsten zien wij liever terugvloeien naar de volkshuisvesting.
Vergunningen en procedurele stappen
Gaat u bouwen of verbouwen, dan hebt u meestal een omgevingsvergunning nodig. U kunt online bij het Informatiepunt Leefomgeving (iplo.nl) eerst controleren of u echt een vergunning nodig hebt of een melding moet doen. En of u nog andere vergunningen moet aanvragen. Een omgevingsvergunning vraagt u online aan bij het Omgevingsloket. Voor een aantal (ver)bouwplannen hebt u geen vergunning nodig of hoeft u geen melding te doen. Uw (ver)bouwplannen moeten passen binnen het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) van het gebied. Als u een pand splitst tot zelfstandige woonruimten, dan hebt u ook een vergunning bouwkundig splitsen nodig. Krijgt u de vergunning? Dan ontvangt u automatisch nieuwe huisnummers. Hier betaalt u voor.
Als u een garage, kantoorpand of ander gebouw zonder woonfunctie verbouwt tot een zelfstandige woonruimte, hebt u altijd een omgevingsvergunning nodig om te mogen verbouwen. Mogelijk hebt u ook een wijziging omgevingsplan nodig. Er zijn strenge regels voor het verwijderen van asbest. U mag dit meestal niet zelf doen. Een aanvraag voor (ver)bouwwerkzaamheden kan ingewikkeld zijn. U kunt een onafhankelijk ruimtelijk of bouwkundig adviesbureau inschakelen om u te helpen.
Monument verbouwen: Voor het veranderen of verduurzamen van een beschermd monument hebt u een omgevingsvergunning voor monumenten nodig. Die vraagt u ook aan via het Omgevingsloket. Op de monumentenkaart ziet u welke gebouwen monumenten zijn. Twijfelt u of u een monumentenvergunning nodig hebt?
Gaat u door met plannen, dan volgt vaak een set tekeningen en documenten zoals deت Tekening van de situatie, Plattegrond, Tekening van de gevel voor en na verbouwing, Langsdoorsnede, Constructietekeningen en berekeningen, en Foto's van de huidige situatie. Bij dakopbouw of een aan- of uitbouw kan een bodemonderzoek of archeologisch rapport vereist zijn, afhankelijk van de bodemgesteldheid en archeologische richtlijnen.
Vergunningsvrij bouwen in Haarlem
Wist je dat vergunningsvrij bouwen in Haarlem mogelijk is voor sommige bouwwerken onder de Omgevingswet? De regels zijn vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en in de bruidsschat van het omgevingsplan. Als een bouwplan voldoet aan de landelijke regels, is het vergunningsvrij voor de omgevingsplanactiviteit bouwen. Let op: soms kan een bouwplan vergunningsvrij zijn voor bouwen, maar toch een vergunning vereisen voor de bouwtechnische activiteit. Gemeenten bepalen de ruimte van vergunningsvrij bouwen zelf, maar Haarlem heeft zijn Omgevingsplan nog niet aangepast. Tot die tijd gelden de standaardregels uit de bruidsschat.
Beschermde stads- en dorpsgezichten en monumenten beperken vergunningsvrij bouwen aanzienlijk. Voor schuttingen, bijgebouwen en erfafscheidingen in beschermde gebieden geldt vaak een vergunningplicht. Een schutting mag achter de voorgevel maximaal 2 meter hoog zijn. Een schuurtje of tuinhuis in het achtererfgebied is vergunningsvrij als het voldoet aan maximale oppervlakte- en hoogteregels. Dakkapellen aan de achterzijde van het dakvlak kunnen vergunningsvrij zijn voor het ruimtelijke deel van de bouwactiviteit, mits zij voldoen aan de voorwaarden. Controleer altijd eerst; het kan per situatie sterk verschillen.
Voor vragen over vergunningsvrij bouwen en regelgeving kunnen belanghebbenden terecht bij een expert. Bouwplan24 biedt ondersteuning bij het controleren of een idee vergunningsvrij kan en of er een aanvraag nodig is.
Vergunningskosten en praktische tips
Kosten voor een bouwvergunning variëren per gemeente en per project. In Haarlem kan de legesverordening de uiteindelijke kosten bepalen, afhankelijk van de bouwsom. Voor een dakopbouw met bouwkosten van circa €65.000 kunnen de kosten in 2025 uitkomen op enkele duizenden euro’s, inclusief omgevingsplanactiviteit, bouwtechnische activiteit en welstandsbeoordeling. Het totaal kan rond de €3.000 tot €3.500 bedragen aan leges. Het is aan te raden om tijdig bouwtekeningen bij de gemeente op te vragen of in het archief te zoeken, zeker bij monumentale panden.
Kosten en tijdlijnen hangen samen met de complexiteit van het project, de aanwezigheid van monumentale kenmerken en of aanvullende onderzoeken (bodem, archeologie) nodig zijn. Een transparante begroting met offertes van aannemers en mogelijk een erfgoed- of ruimtelijk adviesbureau helpt bij een realistische planning en betaalbaarheidsanalyse op lange termijn.
Checklist voor bewoners en ontwikkelaars
- Begrijp de ambitie en regels: lees de vernieuwde regels en het Ambitie 50% sociale huur en 50% middeldure woningen.
- Check vergunningen: controleer of u een omgevingsvergunning, melding of geen vergunning nodig hebt via iplo.nl en Omgevingsloket.
- Monumenten en beschermd erfgoed: controleer op monumentstatus en raadpleeg erfgoedcommissie waar nodig.
- Plan splitsing en afkoopsommen: houd rekening met regels rondom splitsing en eventuele afkoopregelingen.
- Betaalbaarheid en welstand: let op betaalbaarheid op lange termijn en welstandsregels in Haarlem.
- Documentatie: verzamel tekeningen, situatietekening (schaal 1:500), plattegrond (1:100), gevelaanpassingen, doorsneden, constructieberekeningen en asbestbeheer indien relevant.
- Milieu en bodem: laat indien nodig archeologisch onderzoek en bodemonderzoek uitvoeren volgens KNA-richtlijnen.
Belangrijke bronnen en contactpunten
Als u meer wilt weten over regels, procedures of andere zaken die met een vergunning te maken hebben, kunt u ons een vraag stellen. We geven alleen informatie over de geldende regels en geen advies over uw specifieke aanvraag. U kunt met dit formulier geen aanvraag indienen. Voor vragen over regels en procedures verwijzen wij naar de officiële kanalen zoals iplo.nl en overheid.nl.