De heer en mevrouw Hurkmans uit Nederland hebben een huis gekocht en willen dit fors opknappen, dus renoveren. Raar genoeg moeten zij zich allereerst afvragen wanneer zij het huis ooit zullen verkopen. Dan wordt de Franse vermogenswinstbelasting (plus-value) ad 16% geheven over het verschil tussen de verkoop- en aankoopprijs. Bij de aankoopprijs mogen de facturen van verbouwingen worden opgeteld, maar daarvoor gelden regels. Gepubliceerd in Maison en France Bij (nagenoeg) nieuwbouw tellen alle facturen mee, maar bij renovatie veel minder. Een gloednieuwe keuken wordt dan bijvoorbeeld als een vervanging gezien en die mag niet worden meegenomen. Na 15 jaar vervalt de plus-value zodat het dan niets meer uitmaakt, maar wanneer de verkoop binnen 15 jaar zou kunnen plaatsvinden moet de familie Hurkmans eerst beslissen of zij het huis nu (nagenoeg) zal slopen en dan zal gaan bouwen of alleen zal renoveren.
De bouwvergunning en de eerste aanpak
De bouwvergunning (permis de construire) is vereist voor verbouwingen zoals die van Hurkmans. Het is daarbij van groot belang om de bouwplannen eerst met alle buren te bespreken en hun mening daarover te vragen. Dat voorkomt bezwaarschriften die tot vertraging kunnen leiden. Gaat het om meer dan 170 m2 netto grondoppervlak (SHON) dan moet de aanvraag door een architect worden ingediend. Zie de artikelen over het bouwrecht op mijn site. De gemeente kijkt eerst met een regionale instantie (DDE) of het dossier compleet is. Zo ja, dan krijgt men daarvan een bevestiging en begint er een periode van twee maanden waarbinnen moet worden beslist. Laat de gemeente die verstrijken, dan is de vergunning automatisch verleend. De vergunning moet vervolgens bij het huis worden aangeplakt. Dat gebeurt meestal door een deurwaarder omdat vanaf de aanplakking de termijn van twee maanden gaat lopen voor eventuele bezwaarschriften. Deze datum moet dus vaststaan.
Bij een grote verbouwing wordt steeds een architect betrokken, maar de familie Hurkmans kan aan hem verschillende soorten opdrachten verlenen. Bij een “mission complète” doet hij alles, maar rekent hij daarvoor ook heel wat. Het is dus goed om precies na te gaan welke taken nodig zijn en daarover een contract met hem te sluiten dat alles precies aangeeft.
De bouwers en contracten
De volgende stap is het zoeken naar een aannemer, loodgieter, dakdekker en alle anderen die bij de bouw betrokken zullen worden. In Frankrijk worden hierbij in het algemeen afzonderlijke contracten gesloten tussen de opdrachtgever en deze bedrijven. De familie Hurkmans heeft hierbij zelf het voortouw genomen en heeft de architect wel om advies gevraagd, maar hem niet de vrije hand gegeven. Zij controleert het proces in iedere fase dus zelf. Met de aannemer moet een goed contract worden gesloten en de familie Hurkmans streeft daar ook naar. Zij zal anders bij problemen weinig kunnen ondernemen. Frankrijk kent enkele aannemersorganisaties die goede voorwaarden hanteren, zoals de UNCMI. Zorg dat er altijd van dit soort voorwaarden van toepassing zijn. Een architect of andere deskundige kan hierover adviseren.
Verzekeringen en garanties
Alle bedrijven zijn bij de ondertekening verplicht om spontaan kopieën van verzekeringspolissen af te geven. Het gaat hier om een aansprakelijkheidsverzekering, maar ook om garantieverzekeringen (polices de garantie décennale). Deze laatste dekken de schade die na de oplevering kan optreden. Het is daarbij alleen nodig om aan te tonen dat er schade is. De schuld van de betrokkenen hoeft niet te worden bewezen. Zo zijn alle zichtbare schades die binnen een jaar optreden (vices apparents) gedekt, en gedurende twee jaar de schades aan alles wat beweegt en wordt gebruikt (garantie biennale). Dit gaat om radiatorkranen, raamuitzetters etc.. Ten slotte geldt er een garantie van tien jaar voor grote constructiegebreken. Daaronder valt dus niet iedere schade. Een voordeel van dit systeem is dat wanneer de aannemer (of een van de anderen) de schade niet zelf repareert of niet meer bestaat, de maatschappij de kosten van de reparatie draagt. Claims moeten wel spoedig worden ingediend. Een nadeel is dat de één vaak na de ander verwijst, zodat (via de rechtbank) een deskundige aangewezen moet worden om alles precies uit te zoeken. Daarvoor bestaat echter een oplossing die ook de familie Hurkmans heeft getroffen, te weten het afsluiten van een assurance dommages-ouvrages. Dit is een overkoepelende verzekering die meteen de schade laat repareren en daarna zelf uitzoekt bij wie hij deze claimt. De kosten daarvan bedragen circa 2% van de bouwsom. Hij kan jarenlange kostbare procedures voorkomen. Hiernaast moet de aannemer ook een bankgarantie afgeven die de afbouw dekt. Stopt het werk vóór de oplevering, dan zorgt de maatschappij voor de afbouw. Al deze regelingen zijn wettelijk verplicht, maar in de praktijk wordt er soms een loopje mee genomen. De familie Hurkmans is echter goed voorgelicht en heeft na enige aandrang alle stukken kunnen krijgen.
De betaling aan de aannemer geschiedt volgens een vast schema, afhankelijk van de fases van de bouw. Omdat hij een afbouwgarantie heeft verstrekt, hoeft u niet bang te zijn voor te hoge betalingen. De rekening van de aannemer moet overigens vergezeld gaan van een attestation van een onafhankelijke partij die bevestigt dat de betreffende fase ook is voltooid.
Als het werk klaar is, moet de familie dat bij de gemeente aangeven via een verklaring, de déclaration d’achèvement de travaux (DAT). In die periode vindt ook de oplevering plaats. Het is goed om de architect alles te laten controleren. Er wordt hierbij een proces verbaal opgemaakt van alle wensen en opmerkingen en dat is de basis voor het afsluitende werk. Ten slotte heeft de gemeente binnen drie maanden na het depot van de DAT, het recht om het huis te inspecteren en na te gaan of alles precies volgens het permis is uitgevoerd. Is dat zo, dan geeft de gemeente een zogenaamd certificat de conformité af. Vroeger kwam men altijd controleren, maar sinds 1 oktober 2007 gebeurt dit steekproefsgewijs of wanneer de gemeente daartoe aanleiding ziet.
Persoonlijke ervaringen en lokale uitdagingen
Wanneer je een huis in Frankrijk hebt, ontkom je niet aan verbouwen. Of je moet een kant en klaar huis bezitten. Dat hebben wij niet dus ontkomen wij niet aan klussen. Deze gigantische klus zou zo in aflevering van “Ik Vertrek” passen. Ondanks een goede voorbereiding waren er vanaf dag 1 al meerdere hobbels te nemen. Vergunningen Wat wij niet wisten toen wij dit oude boerderijtje kochten was, dat wij voor elke verandering aan de buitenkant een vergunning nodig hebben. Omdat wij tegenover een kasteeltje wonen zijn wij meer beperkt. Ik had bijvoorbeeld de kleur van de luiken graag in lavendelblauw gewild. Helaas mag dat niet, nu ben ik ook tevreden met de rode kleur. In 2013 zijn wij begonnen met een renovatie van een schuur, waar wij nu in wonen. In het voorjaar van 2020, tijdens de Lockdown, heeft Marc de façade van de gîte gerestaureerd. Toen hij de vergunning hiervoor heeft ingediend, is er gelijk een vergunning voor het verwijderen en vernieuwen van de grote overkapping aangevraagd. Die hadden wij alvast binnen.
De voorbereiding begon in december. De aannemer/dakbedekker kwam alle nieuwe houten balken brengen. Alles was al geprepareerd en gemarkeerd. De werkzaamheden begonnen op 4 januari. Deze dag bestond voornamelijk uit het voorbereiden. Het plaatsen van alle steigers en er moest een grote kraan komen. De eerste obstakels dienden zich aan: de tractor die de kraan moest vervoeren was stuk. Ondertussen werd al veel materiaal en benodigdheden hier uitgeladen. De tractor was gerepareerd en gearriveerd. Tevens het tweede probleem: waar moest deze komen te staan. De bedoeling was dat de grote hijskraan op onze eigen parkeerplaats zou komen. Zou dit niet lukken dan moest er een ontheffing worden aangevraagd om de weg af te sluiten. Dat is eigenlijk geen doen. Ook al komt er niet zoveel verkeer langs, ik denk niet dat wij de bakker, schoolbus, en andere passanten, blij maken met een omweg.
Nieuwsgierig hoe het afgelopen is? Bekijk dan het filmpje hieronder.
Achter de schermen: Een kijkje op kantoor bij Vivare
De tweede dag stond ook nog in het teken van voorbereiding. De steigers werden verder opgebouwd en probleem nummer 3 diende zich aan. De aanvraag van deze verbouwing was ongeveer anderhalf jaar eerder gedaan. In de aanvraag stond dat wij ook het dak van de grote schuur gingen restaureren. Dat wil zeggen, alle dakpannen eraf, daklatten vernieuwen en dezelfde dakpannen er weer op. Toen in december de aannemer/ dakdekker kwam om de nieuwe balken te leveren, heeft hij ook het dak van de grote schuur geïnspecteerd. Toen bleek dat er 3 verschikkende soorten dakpannen op lagen en er ook meerdere stuk waren. Dus hadden wij besloten om er nieuwe dakpannen op te leggen. Op vrijdagmiddag toch maar weer eens met de aannemer gesproken. Wij maakten ons best zorgen omdat wij geen bevestiging/toestemming hadden ontvangen. De dakpannen, ook niet voor een zijde, konden wij niet terug leggen. Die waren er al allemaal eraf en in het bakje van de hijskraan gegooid. Niet meer te gebruiken. De aannemer heeft nogmaals gebeld met Batiment de France. Pfff. In weer en wind zijn zij aan het werk. De gîte is natuurlijk gesloten. De harde werkers gebruiken de gîte. s’Morgens drinken zij hier koffie, tussen de middag maken zij een maaltijd en aan het einde van de dag drinken ze nog wat met elkaar.
Drie tips voor buitenlandse kopers
We hebben veel ervaring met het renoveren van huizen in Frankrijk, op basis waarvan we 3 essentiële tips voor u op een rij zetten. Tip 1: denk aan de toekomstige energiewetgeving als u besluit nu een huis te renoveren. Frankrijk kent op dit moment een DPE, de Diagnostic de Performance Energétique. Het is vergelijkbaar met het Energielabel zoals we dat kennen in België en Nederland. De DPE geeft een indicatie van de technische staat en het energieverbruik. Tip 2: renoveer Franse huizen grondig, volgens de huidige normen op het gebied van energie. Tip 3: om de verbouwkosten goed in te schakelen kunt u gebruik maken van een maître d’oeuvre. Dat is het Frans voor een officiële bouwbegeleider. We geven hieronder een overzicht van wat een maître d’oeuvre doet en waarom dit waardevol is.
Wat doet een maître d’oeuvre?
In het bestekplan werken we gedetailleerd uit met welke materialen wij uw huis in Frankrijk bouwen en afwerken. Bovendien kunnen we u de materialen laten zien waarmee we andere woningen van eerdere klanten realiseerden. We onderhandelen met vakmensen, vragen gedetailleerde offertes op en letten op de kwaliteit en prijs. We maken bouwplanning en coördineren betalingsmomenten. We zorgen voor 10-jaarsgarantie en administratie, en verzorgen de eindoplevering met een lijst van mankementen. Zo blijft het renoveren in Frankrijk beheersbaar en transparant.
Locatie, staat en regelgeving
Locatie: Denk na over de ligging van het huis ten opzichte van voorzieningen, dorpen, steden en eventueel de kust. Bouwkundige staat: Laat een grondige inspectie uitvoeren door een expert om verborgen gebreken te ontdekken. Let op dak, fundering, elektriciteit en riolering. Regelgeving: In Frankrijk gelden specifieke bouwvoorschriften en vergunningen. Informeer je goed over de mogelijkheden en beperkingen. Kosten: Maak een realistische budgettering, inclusief onvoorziene kosten. Denk aan sloopwerk, materialen, arbeidskosten, taksen en notariskosten. Tijdsinvestering: Een renovatieproject vergt tijd en geduld. Wees flexibel: Tijdens een renovatie kunnen er onverwachte problemen ontstaan. Renovatieprojecten zijn populair onder buitenlandse kopers, maar in Frankrijk gelden strikte regels en procedures. Voor grote verbouwingen is een permis de construire vereist, bijvoorbeeld bij nieuwe bouw of een uitbreiding van meer dan 20 m2. Kleinere werken volstaan met een déclaration préalable. Frankrijk stimuleert duurzame renovatie via subsidies en belastingvoordelen, bijvoorbeeld voor isolatie, warmtepompen of zonnepanelen. Deze maatregelen kunnen ook de waarde van je woning verhogen. Werk altijd met erkende aannemers die verzekerd zijn.