Wil je een verbouwing financieren via een bouwdepot of hypotheekverhoging? Dan is een officieel taxatierapport verplicht. De taxateur stelt zowel de huidige waarde als de verwachte waarde na de verbouwing vast. Een taxatie is verplicht zodra je de verbouwingskosten wilt meefinancieren in je hypotheek. De bank wil weten wat de woning nu waard is en wat ze waard is na de verbouwing. Zonder dit taxatierapport kan geen bouwdepot worden aangevraagd en geen hypotheek worden verhoogd.
De twee waarden in de taxatie: huidige waarde en waarde na verbouwing
Bij een reguliere taxatie stelt de taxateur één waarde vast: de huidige marktwaarde. De waarde van de woning zoals die nu is, op het moment van de taxatie. De verwachte waarde van de woning nadat de verbouwing volledig is afgerond, op basis van de verbouwingsspecificatie. Hoe concreter de verbouwingsspecificatie is, hoe nauwkeuriger de taxateur de toekomstige waarde kan inschatten. Verbouwingskosten leiden niet altijd tot een evenredige waardestijging. Gemiddeld realiseert een verbouwing een waardestijging van 60% tot 70% van de investering.
Voordat de taxateur de woning opneemt, heb je een verbouwingsspecificatie nodig. Dit is een gedetailleerd overzicht van alle geplande werkzaamheden met bijbehorende kosten: een omschrijving van alle werkzaamheden, de begrote kosten per onderdeel en de geplande uitvoering. Alleen werkzaamheden die de woningwaarde verhogen tellen mee: een aanbouw, nieuwe keuken, badkamer, isolatie of zonnepanelen. De uiteindelijke verbouwingskosten mogen afwijken van de begroting. De taxateur maakt tijdens de woningopname foto's van alles wat verbouwd, vernieuwd of aangepast gaat worden.
Hoeveel kun je lenen en wat is het bouwdepot?
De hoogte van het bouwdepot is afhankelijk van de verwachte waarde na de verbouwing. In Nederland mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Maximale hypotheek t.o.v. 100% Het bouwdepot werkt als een aparte rekening binnen je hypotheek. Je betaalt rente over het opgenomen bedrag en ontvangt tegelijkertijd een lagere vergoedingsrente over het resterende saldo in het depot. Houd er rekening mee dat verbouwingskosten gemiddeld 60% tot 70% waardestijging opleveren. Je moet de overige 30% tot 40% zelf financieren.
Stappenplan voor de taxatie bij een verbouwing
- Maak een gedetailleerde begroting van alle werkzaamheden met kosten per onderdeel.
- Kies een NWWI-gecertificeerde taxateur om de taxatie te laten uitvoeren.
- De taxateur bezoekt de woning, inspecteert de huidige staat, fotografeert alles wat verbouwd wordt en bespreekt de plannen.
- Nadat de taxateur de woning heeft opgenomen, stelt hij het taxatierapport op en ontvang je een NWWI-gevalideerde taxatierapport met beide waarden: de huidige marktwaarde en de marktwaarde na verbouwing.
- De bank bepaalt de hoogte van je bouwdepot op basis van het taxatierapport.
- Tijdens de verbouwing dien je de facturen in die gemaakt zijn voor je verbouwing. Na afronding kun je de woning opnieuw laten taxeren.
Kosten van taxatie en verschillende taxatievormen
De kosten van een taxatie voor een verbouwing zijn doorgaans duurder dan een reguliere taxatie vanwege het extra werk van de verbouwingsspecificatie. De exacte kosten verschillen per taxateur en per regio. Vergelijk altijd vooraf de tarieven via taxatietarieven.nl. Een model vergelijking maakt het mogelijk om een realistische begroting te maken en te kiezen voor de beste optie.
Reguliere taxatie vs. taxatie met verbouwing: bij een reguliere taxatie bezoekt de taxateur de woning, maar bij een verbouwing taxatie wordt ook de verbouwingsspecificatie meegenomen en twee waarden vastgelegd: huidige waarde en waarde na verbouwing. Het rapport wordt gevalideerd door het NWWI, waardoor het door geldverstrekkers wordt geaccepteerd.
Verbouwingsspecificatie en realistische kosten
De verbouwingsspecificatie is een belangrijk onderdeel van de taxatie voor de verbouwing. Dit document bevat een overzicht van de geplande werkzaamheden, gebruikte materialen, kosten en eventuele bouwtekeningen of offertes. De taxateur gebruikt deze informatie om te beoordelen hoe de aanpassingen de waarde beïnvloeden. Denk aan het toevoegen van een uitbouw, het moderniseren van de keuken of het verbeteren van de energiezuinigheid. Een taxatie voor een verbouwing vraagt om een verbouwingsspecificatie; daar staat beschreven welke werkzaamheden worden uitgevoerd en wat de verwachte kosten zijn. Uw aannemer of bouwkundig adviseur kan u hierbij helpen.
Belangrijk is dat de verbouwingsspecificatie realistische en eerlijke kosten bevat. De taxateur kan aanpassingen maken in het taxatierapport om overdreven hoge of onrealistische kosten buiten beschouwing te laten. Daarnaast is er vaak een korte beschrijving per onderdeel van de verbouwing nodig, zodat de taxateur een beter inzicht krijgt in de aard en omvang van de verbeteringen.
De laatste versie van een in te vullen verbouwingsspecificatie (pdf) kunt u vinden door op internet te zoeken naar “verbouwingsspecificatie NRVT”. De keuze tussen vakjes ‘1’ en ‘2’ bij het invullen van de specificatie bepaalt of u zelf uitvoert of dat een aannemer de werkzaamheden uitvoert, wat essentieel is voor de registratie van noodzakelijke extra werkzaamheden.
Technische details en modelleerde waarde na verbouwing
De taxateur berekent twee waarden: de huidige marktwaarde en de verwachte waarde na de verbouwing. Beide waarden staan in één taxatierapport en worden gevalideerd door het NWWI. De ruime inzet van referenties (meestal drie, maar soms zes) biedt een breder beeld van de woning ten opzichte van vergelijkbare woningen in de buurt. De waarde na verbouwing hangt af van de aard en omvang van de verbeteringen en de marktomstandigheden. Verduurzaming en uitbreiding kunnen een grotere impact hebben door energiebesparing en groter woonoppervlak.
Voor energiebesparende maatregelen zoals isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen bestaan ook specifieke financieringsmogelijkheden. De taxateur houdt rekening met duurzaamheid bij de waardering. De geldverstrekker gebruikt de waarde na verbouwing om te bepalen hoeveel er kan worden gelend en hoeveel in het bouwdepot beschikbaar is. Een verbouwing kan ook een positieve invloed hebben op de verkoopwaarde als u overweegt te verkopen in de toekomst.
Wanneer heeft u geen verbouwingsspecificatie nodig?
Wilt u alleen de overwaarde van uw woning opnemen? Dan is er geen verbouwingsspecificatie nodig, maar wel een taxatie om de actuele marktwaarde vast te stellen. Soms is een normaal taxatierapport met enkel de huidige marktwaarde al voldoende, vooral als de huidige waarde ruim voldoende is voor de gewenste hypotheek.
Verlengen en herfinancieren: de rol van de bank en fiscale aspecten
De geldverstrekker vraagt om een gevalideerd taxatierapport waarin zowel de huidige waarde als de verwachte waarde na verbouwing worden vermeld. Op basis van deze waardes beoordeelt de bank of de lening haalbaar is en hoeveel er in het bouwdepot beschikbaar wordt gesteld. De rente die je betaalt over de lening is aftrekbaar zolang je het bouwdepot gebruikt voor de verbouwing, met een maximum van 2 jaar (tweefasenregeling). Het resterende saldo wordt na afloop van het depot automatisch afgelost op je hypotheekschuld. Raadpleeg een fiscale adviseur voor uw specifieke situatie en controleer de mogelijkheden per jaar en regelgeving.
Andere inzichten en tips
De taxateur kijkt naar de onderhoudstoestand en de eventuele kosten van achterstallig onderhoud. In het nieuw model taxatierapport Wonen 2021 komt er meer aandacht voor duurzaamheid, onderhoudsstatus en de onderbouwing van de marktwaarde. De taal van het rapport is consumererger. De taxatiebranche verplicht ook scholing op het gebied van duurzaamheid, zodat taxateurs gebreken en de onderhoudssituatie beter kunnen herkennen en benoemen. Dit kan leiden tot hogere kosten voor de taxatie, maar biedt koper en bank meer transparantie en zekerheid. Kopers betalen vaak tienden van duizenden euro’s meer voor hun droomwoning; daarom is een goed onderbouwd taxatierapport essentieel.
Praktische tip: bewaar alle facturen en betaalbewijzen van de verbouwing zorgvuldig. Na afronding van de werkzaamheden kan een hertaxatie verstandig zijn om de actuele waarde vast te stellen en te overwegen om uw hypotheek aan te passen of een beperking van de rente aan te vragen. De opdrachtgever en de hypotheekadviseur blijven in nauw contact om de juiste financieringsstructuur te kiezen en de verbouwingsspecificatie realistisch te houden.
Tot slot: een zorgvuldige taxatie voor en na de verbouwing, gecombineerd met een realistische verbouwingsspecificatie en deskundig advies, kan een aanzienlijke invloed hebben op de waarde van uw woning. Het maximale leenbedrag wordt bepaald door de waarde na verbouwing en de bank beoordeelt of de investering zich terugverdient in de hogere waarde van de woning. Een duidelijke offerte en transparante kostenstructuur helpen u om het bouwdepot efficiënt te gebruiken en de verbouwing succesvol te laten verlopen.
tags: #waardevermeerdering #verbouwing #nwwi