In het algemeen geldt dat de verhuurder alle grote onderhoudsklussen moet doen. Voor rekening van de huurder komen de kleine klusjes. Deze klussen komen wel voor rekening van je verhuurder als ze worden veroorzaakt door nalatigheid van de verhuurder. Als je behang bijvoorbeeld loslaat omdat de door jou (schriftelijk) gemelde daklekkage nog steeds niet is verholpen, komt het nieuwe behang voor rekening van verhuurder. Dit onderhoud komt voor jouw rekening als de oorzaak van de schade ook bij jou ligt. Als het dak bijvoorbeeld lek raakt omdat jij er steeds op loopt of zit terwijl dat niet mag, zijn de kosten van de reparatie voor jou.
In veel huurcontracten van kamerbewoners staat dat al het onderhoud voor rekening van de huurder is. Zo’n bepaling is niet geldig, omdat de wet (Besluit kleine herstellingen) regelt welke onderhoudsklusjes voor rekening van de huurder zijn. Er mag nooit méér onderhoud voor jouw rekening komen dan wat daarin staat, maar wel minder. Van de wettelijke onderhoudsverdeling mag in het huurcontract namelijk niet in het nadeel - maar wel in het voordeel - van de huurder worden afgeweken. Dit noemen we ‘semi-dwingend’ recht.
Verdeling van taken tussen huurder en verhuurder
Zo doet de huurder het dagelijks onderhoud, maar ben je als verhuurder verantwoordelijk voor groot onderhoud. Als je als verhuurder het groot onderhoud niet bijhoudt, mag de huurder zelfs om een huurverlaging vragen bij de Huurcommissie. Dat stelt de Rijksoverheid. Toch kan het soms lastig zijn voor de verhuurder om te bepalen welk soort onderhoud nu wel of niet voor zijn rekening komt. Over het algemeen geldt dat de huurder de woning moet schoonhouden. Zowel de binnenkant als de buitenkant. Hier zit wel een ‘maar’ aan verbonden: als de kosten voor schoonmaken te hoog zijn of als de huurder er zelf niet bij kan, moet de verhuurder dit oppakken. Hier komt gevelreiniging om de hoek kijken. Afhankelijk van het type vuil en het type gevel, bepaal je of je dit zelf kunt doen of dat een professionele reiniger dit moet doen. Als het gaat om wat groene aanslag, zoals mos, kun je dit eenvoudig zelf reinigen met een hogedrukspuit. Voor roetaanslag of graffiti kun je als verhuurder beter een reinigingsbedrijf laten komen. Prova Reiniging kan dit voor je oppakken.
In principe moet de huurder de dakgoot en de regenafvoeren zelf regelmatig schoonmaken. Maar dat geldt alleen voor zover dit voor de huurder bereikbaar is. Kan de huurder niet bij de dakgoot? De dakgoot schoonmaken is een belangrijke taak, je kunt er lekkage mee voorkomen. Als de verhuurde woning op een plek staat met veel bomen eromheen, is het verstandig om de dakgoot ieder half jaar schoon te (laten) maken. Staan er geen of weinig bomen rondom het huis? De laatste, maar niet geheel onbelangrijke, onderhoudstaak, is het schoonmaken van de mechanische ventilatie. Eens per jaar kan de huurder dit zelf oppakken. Hij/zij moet dan de filters vernieuwen en de ventilatie schoonmaken. Maar eens in de zeven jaar is het tijd voor een grote onderhoudsbeurt.
Specifiek: dakgootonderhoud
Wanneer bladeren en vuil zich ophopen kan het verstandig zijn om deze regelmatig te verwijderen. Wanneer moet een huurder de dakgoot schoonmaken? In sommige gevallen wordt verwacht dat een huurder de dakgoot zelf schoonmaakt. Dit geldt meestal wanneer de dakgoot goed bereikbaar en veilig schoon te maken is, bijvoorbeeld bij een schuureen garage of een lage aanbouw.
Wanneer het daklekkage betreft, is de verhuurder meestal verantwoordelijk voor groot onderhoud, waaronder dak en goot. Een lekkend dak is een nachtmerrie voor elke huurder en verhuurder. Het kan flink wat schade aanrichten en moet snel worden aangepakt. Maar wie draait er eigenlijk op voor de kosten van de reparatie? In veel gevallen is de verhuurder verantwoordelijk voor het repareren van een lekkend dak. Dit valt namelijk onder groot onderhoud. Het dak is een essentieel onderdeel van de woning en moet goed onderhouden worden. Dit betekent dat de verhuurder de kosten moet dekken wanneer er een lek optreedt. Heb je als huurder een daklekkage? Zorg er dan voor dat je de schade direct en schriftelijk meldt bij de verhuurder. Dit helpt om eventuele vertragingen in het onderhoud te voorkomen.
ZOwonen | Huur opzeggen hoe werkt dat?
Wat als de verhuurder niet reageert?
Hoe snel moet een verhuurder een daklekkage repareren? Binnen een redelijke termijn. Als de verhuurder het gebrek niet repareert, kan de huurder de gebreken zelf (laten) verhelpen en de kosten op de verhuurder verhalen als deze redelijk zijn en daadwerkelijk voor rekening van de verhuurder komen. De Huurcommissie kan bij ernstige onderhoudsgebreken een huurverlaging toewijzen. Let op: vraag altijd eerst uw verhuurder om uw huur te verlagen. Werkt die niet mee? Vraag dan de Huurcommissie. De verhuurder is over het algemeen verantwoordelijk voor het onderhoud en herstellingen die betrekking hebben op de structurele integriteit van de woning en de voorzieningen. De huurder is doorgaans verantwoordelijk voor klein dagelijks onderhoud en eenvoudige herstellingen die gemakkelijk zelf uit te voeren zijn.
Praktische tips en stappen
- meld gebreken zo snel mogelijk schriftelijk bij de verhuurder;
- bevestig dat de melding ook schriftelijk is gedaan, zodat er sprake is van bewijs;
- als de verhuurder niet reageert, overweeg betaling van de huur op te schorten tot de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden zijn verricht;
- vraag op tijd om een huurverlaging als de toestand ernstig is;
- bij een moeilijk herstel, laat een juridisch expert mee kijken.
Onderhoudsverdeling samengevat
De regels voor klein onderhoud staan in het Besluit kleine herstellingen. De verhuurder moet grot onderhoud, waaronder buitenschilderwerk, vervanging en reparaties van goten en regenafvoeren, en onderhoud aan gas-, water-, cv- en andere technische voorzieningen, op zich nemen. De huurder moet toegang verlenen aan de verhuurder en zelf zorgen voor het klein en dagelijks onderhoud van de woning, zoals vervanging van lampen, behangen van muren en het schoonhouden van de woning. Achterstallig onderhoud kan leiden tot kostenverhaal op de verhuurder als dit redelijk en redelijkerwijs voor rekening van de verhuurder komt. In uitzonderlijke gevallen kan de huurder kosten verhalen of een huurverlaging vragen via de Huurcommissie.