Asbest kan een gevaarlijke stof zijn afhankelijk van de vorm waarin het voorkomt. De vezeltjes kunnen ziekte veroorzaken. Daarom is asbest inmiddels verboden en niet meer te koop. In het verleden is asbest veel toegepast, vooral omdat het een erg brandwerend en slijtvast materiaal is. Het is dus mogelijk dat u het nog tegenkomt in oude huizen en schuren. Ook in de tuin kan het voorkomen dat er asbest in de grond zit. Door sloop van oude schuurtjes in het verleden kan er asbest in de bodem terecht zijn gekomen. Ook werd vroeger asbest afval en puin in kuilen begraven.
Herkennen en controleren of asbest aanwezig is
Soms is asbest in materiaal goed te herkennen, maar alleen in een laboratorium kan echt worden uitgezocht of een materiaal asbest bevat. U kunt hiervoor direct met een laboratorium bellen of een asbestinventarisatiebedrijf inschakelen. Soms kan ook de leverancier van het materiaal u vertellen of het materiaal asbest bevat. Als huurder kunt u contact opnemen met uw verhuurder. Wie zelf onderzoek wil doen kan een stukje materiaal opsturen naar een deskundig bureau. Voor € 28,50 kan je bij dit bureau snel een analyse laten maken.
Moet asbest worden verwijderd?
Niet altijd. Het hangt af van of het om hechtgebonden asbest gaat of losgebonden asbest. Hechtgebonden asbest (asbestcement) levert geen risico’s op zolang het materiaal in goede staat verkeerd en niet wordt bewerkt. Deze asbesthoudende materialen mogen daarom niet zomaar gesloopt worden en kunnen beter blijven zitten. Bij losgebonden asbest kunnen vezels vrijkomen zonder dat het materiaal wordt bewerkt. De gemeente kan in dit geval de eigenaar dwingen om het asbest te verwijderen. Dit is ook voor huurders van deze woningen van belang. Het verwijderen van asbest moet volgens strenge regels gebeuren. Als de verhuurder een (ernstig) verwijt gemaakt kan worden terzake aanwezigheid van asbest staat dit aan een beroep op uitsluiten van aansprakelijkheid (exoneratie) in de weg. Een advocaat kan de voorwaarden van de verhuurder ook toetsen of deze voor vernietiging in aanmerking komen. De verhuurder kan ingevolge artikel 7:209 BW geen aansprakelijkheid jegens de huurder uitsluiten als het gaat om gebreken die hij had behoren te kennen. De exoneratieartikelen uit de huurovereenkomst vinden geen doorgang. Allereerst niet omdat verhuurders wisten of behoorden te weten dat er asbest aanwezig was in het verhuurde.
De les uit jurisprudentie toont dat een professioneel verhuurder alert moet zijn op asbest, zeker als de woning langdurig bewoond is geweest. Een voorbeeld is de zaak KPN/Tamminga, waarin een bedrijfsruimte door asbestbesmetting doorboorde toestand van het dak centraal stond; de Hoge Raad oordeelde dat de kans op gezondheidsrisico een gebrek kan opleveren. Ook in huurwoningen kunnen ladders van aansprakelijkheid ontstaan wanneer de verhuurder niet tijdig onderzoekt en saneert. Een kantonrechter in Eindhoven benadrukte dat bij huurdersmutatie de verhuurder alert moet zijn op de kans op asbestbesmetting en, indien nodig, onderzoek moet laten plaatsvinden. Transparantie en duidelijke afspraken in de huurovereenkomst zijn essentieel.
Praktische stappen voor huurders en verhuurders
Als u twijfelt over asbest, laat een inventarisatie doen door een erkend asbestbureau en informeer uw verhuurder schriftelijk. Bij sterke verdenking of bewezen aanwezigheid van asbest moet de verhuurder maatregelen nemen op basis van de aard van het asbest (hechtgebonden vs. niet hechtgebonden) en de toestand van het materiaal. Voor huurders is het verstandig om bij aanvang van de huur expliciet naar asbest te informeren en in de huurovereenkomst clausules op te nemen over omgang met asbest. Tekenen en documenten moeten altijd helder zijn om latere discussies over aansprakelijkheid te voorkomen. Een onafhankelijke inspectie kan helpen bij het vaststellen van de staat en noodzakelijke sanering.
- Laat direct een laboratorium of asbestinventarisatiebedrijf controleren of er asbest in materialen zit.
- Informeer de verhuurder schriftelijk en vraag om een plan van aanpak voor onderzoek en sanering.
- Vraag om een professioneel asbestonderzoek bij panden van vóór 1993 en bij tekenen van beschadiging.
- Beschrijf gezondheidsrisico’s en potentiële schade, en laat afspraken vastleggen in de huurovereenkomst.
- Overweeg juridische bijstand als de verhuurder nagelaten heeft passende maatregelen te nemen.
Belangrijke rechtsinzichten
Een gebrek kan aanwezig zijn als de woning bij het aangaan van de huur niet voldeed aan redelijke verwachtingen vanwege asbest. De Universiteit van jurisprudentie laat zien dat de aanwezigheid van asbest een gebrek kan opleveren, zeker wanneer dit risico daadwerkelijk vrijkomt of bekend is geweest aan de verhuurder. In een aantal gevallen is de verhuurder aansprakelijk voor schade als gevolg van asbestblootstelling en het niet tijdig nemen van sanerende maatregelen. Verhuurders hebben een informatie- en waarschuwingsplicht en dienen, waar nodig, adequate maatregelen te nemen of de woning te saneren.
Vanaf 1 januari 2025 geldt een nieuw verbod op asbestdaken. Bij renovatie of sloop is een asbestinventarisatie verplicht volgens het Bouwbesluit 2012 en het Asbestverwijderingsbesluit. Voor woonruimte geldt dat de huurder mag uitgaan van een veilige, gezonde woning, en de onderzoeksplicht grotendeels op de verhuurder rust.
Asbest uitgelegd: de verborgen moordenaar in oude gebouwen
Verhuurders doen er goed aan om een professioneel asbestonderzoek uit te voeren bij panden van vóór 1993 en proactief te informeren over aanwezigheid van asbest aan huurders. Transparantie en duidelijke instructies in de huurovereenkomst verminderen latere conflicten en kunnen zorgen voor betere naleving van saneringsregels.
tags: #woningbouw #aanklagen #asbest