Bij het bepalen van het achtererfgebied is daarna te berekenen hoeveel daarop mag worden gebouwd. Daarbij is de omvang van het oorspronkelijke hoofdgebouw van belang, maar ook de omvang van de bebouwing die er later is bijgekomen. In stappen kan bepaald worden waar en hoeveel bebouwing is toegestaan. Er mogen alleen in het achtererfgebied bijbehorende bouwwerken vergunningvrij worden gebouwd (artikel 22.27, onder a, bruidsschat omgevingsplan).
Achtererfgebied en grenslijnen
Het achtererfgebied is het gebouwerf dat begint op 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw. Grenst het gebouwerf wel aan openbaar gebied, dan loopt de lijn vanaf de zijkant van het hoofgebouw parallel met het aangrenzend openbaar gebied. De lijn mag hierbij het hoofdgebouw of het gebouwerf achter het hoofdgebouw niet doorkruisen.
Voor een tussenwoning is dit eenvoudig. De grond die achter de woning ligt, is het achtererfgebied. Voor 2-onder-1-kapwoningen, vrijstaande woningen en woningen in een hoeksituatie moet de ligging van het achtererfgebied worden bepaald voor het aan de zijkant van een woning gelegen erf. Let erop dat de lijn het hoofdgebouw niet opnieuw mag doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw mag komen. Betreft het een hoekhuis en grenst de tuin aan een sloot, dan loopt het achtererfgebied tot aan de sloot.
Hoofdgebouw en functies
Het hoofdgebouw is het belangrijkste gebouw op een perceel, waarvoor de functie uit het omgevingsplan geldt. Bij een woonfunctie is dat de woning met alle ruimten die daarbij horen, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, inpandige bergruimte en bijkeuken. Bij een detailhandelfunctie is dat de winkel. Bij een bedrijfsfunctie is dat bijvoorbeeld het productiegebouw.
Een tegen een hoofdgebouw aangebouwde functioneel ondergeschikte ruimte (bijvoorbeeld een garage of berging) maakt geen deel uit van het hoofdgebouw. Ook al is deze toegankelijk vanuit het hoofdgebouw. Ondergeschikte aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of een serre, bepalen niet de voorkant van het hoofdgebouw; deze blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorkant.
Omvang hoofdgebouw en nulsituatie
De actuele omvang van het hoofdgebouw bepalend is voor het achtererfgebied. Soms kan een deel van een omvangrijk perceel in het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan een andere functie hebben dan het hoofdgebouw. Hierdoor is het verboden deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw. Bijvoorbeeld als een deel van het perceel een natuur- of bosfunctie of agrarische functie heeft.
Een achtererfgebied mag niet helemaal worden volgebouwd. Als dit bebouwingspercentage bij elke vergroting van het hoofdgebouw opnieuw zou worden toegepast, kan een achtererfgebied alsnog worden volgebouwd. Daarom geldt een zogenoemde ‘nulsituatie’. Deze wordt bepaald door het oorspronkelijke hoofdgebouw, zoals dat indertijd volgens de verleende vergunning is gebouwd. Hierdoor telt niet alleen het achtererfgebied mee bij het berekenen van de toelaatbare bebouwingsoppervlakte, maar ook de vierkante meters van de uitbreidingen die later aan het hoofdgebouw zijn toegevoegd. Zolang de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij het oorspronkelijke hoofdgebouw de berekende limiet niet overschrijdt, kan er nog worden bijgebouwd. Hoeveel er nog bijgebouwd kan worden, kan worden berekend door de oppervlakte van de al bij het oorspronkelijk hoofdgebouw aanwezige bijbehorende bouwwerken af te trekken van de maximum toelaatbare oppervlakte, zoals berekend in stap 3.
Hoogte- en afstandseisen voor bijbehorende bouwwerken
Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. Binnen een afstand van 4 meter mag er niet hoger worden gebouwd dan 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste bouwlaag. Verder geldt altijd de eis dat er zonder vergunning nooit hoger gebouwd mag worden dan 5 meter (artikel 22.36, onder a, bruidsschat).
Bijbehorende bouwwerken verder dan 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw mogen altijd 3 meter hoog zijn. Als hoger gebouwd gaat worden dan 3 meter, gelden specifieke eisen voor de dakvorm en de bouwhoogte ten opzichte van naburige percelen. Dak moet ten minste 2 schuine dakvlakken hebben. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. Formule voor dakhoogte: (afstand dakvlak tot erfgrens in meters × 0,47) + 3 = max.
Binnen een afstand van 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw moet het gebruik van een bijbehorend bouwwerk gelijk of ondergeschikt zijn aan dat van het hoofdgebouw. Verder geldt buiten die 4 meter dat bijbehorende bouwwerken ondergeschikt gebruik hebben (artikel 22.36, onder a, 2º ii, bruidsschat).
Mantelzorg en buitenverkeer
Huisvesting bestemd voor mantelzorg in of bij een woning kan onder voorwaarden ook vergunningvrij zijn. Na beëindiging van de mantelzorgbehoefte moeten deze voorzieningen weer worden verwijderd. Er mag ook een mantelzorgvoorziening in het achtererfgebied worden gebouwd volgens de voorwaarden voor bijbehorende bouwwerken. Buiten de bebouwde kom mag ook worden afgeweken van de eis voor de maximaal toelaatbare oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij het oorspronkelijke hoofdgebouw. Voorwaarde is dat het gaat om een geheel of in delen verplaatsbare mantelzorgvoorziening, die niet groter is dan 100 m² (artikel 22.37, bruidsschat).
Bouwen zonder vergunning: voor- en nadelen
Het scheelt u tijd, moeite en legeskosten: bouwen zonder vergunning. Dat klinkt ideaal, maar er zijn belangrijke zaken waar u op moet letten. In dit blogartikel staan de drie belangrijkste aandachtspunten omschreven. Zonder vergunningen kunt u snel starten met bouwen en betaalt u geen legeskosten. Er zijn echter voorwaarden aan bouwen zonder vergunning, zoals de veiligheidsnormen uit het Bouwbesluit en het Besluit omgevingsrecht (Bor). Ook het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek speelt een rol bij geschillen.
Samengevat: drie kernpunten
- Hoe groot u mag bouwen, hangt af van het achtererfgebied; doorgaans start dit vanaf 1 meter achter de gevel en bepaalt de totale toelaatbare bebouwing.
- Op erfgrens mag in beginsel zonder toestemming tegen de erfgrens gebouwd worden, mits ramen of deuren geen uitzichten op het erf van de buren geven en de rest van de voorwaarden worden nageleefd. Voor bepaalde bouwwerken gelden specifieke afstanden en hoogtes.
- Let op de erfgrens en mogelijke erfdienstbaarheden; overleg met buren is aan te raden en schriftelijke afspraken kunnen conflicten voorkomen. Indien nodig kan juridische hulp worden ingeroepen.
Praktische adviezen en voorbeelden
In de showroom van Geldersche Houtbouw kan men terecht voor advies en voorbeelden van houten bijgebouwen. In de showroom wordt vaak koffie of thee aangeboden en er wordt meegedacht over de mogelijkheden. Voor vragen over erfgrenzen en vergunningen kunt u tevens contact opnemen met de relevante lokale autoriteiten of een jurist gespecialiseerd in burenrecht.
Hoeveel mag ik vergunningvrij bouwen?
Burenrecht en erfgrenzen: korte verwijzingen
Erfgrens is de grens tussen twee percelen; u mag tegen de erfgrens bouwen, maar ramen en deuren mogen geen uitzicht geven op het erf van de buren zonder toestemming. Een scheidingsmuur kan mandelig (gedeelde eigendom) of privémuur zijn; dit bepaalt wie wat mag wijzigen. Bij conflicten kunt u bemiddelen of juridische stappen overwegen-de erfgrens en de buurman zijn vaak onderwerp van ruzie bij bouwplannen.
| Onderwerp | Belangrijkste regel | Let op |
|---|---|---|
| Achtererfgebied start | 1 meter achter gevel | Grenst lijn parallel aan openbaar gebied |
| Maximale hoogte binnen 4 m | 30 cm boven eerste bouwlaag | Max 5 meter zonder vergunning |
| Maximale hoogte verder dan 4 m | 3 meter | Dakvlak rules: 2 schuine vlakken, dakvoet <= 3 m |
| Mantelzorgvoorziening | Vergunningsvrij onder voorwaarden | Verwijderen na mantelzorg |
Er zijn veel lokale nuances en uitzonderingen mogelijk, vooral bij hoekwoningen, slootsituaties en verplaatsbare mantelzorgvoorzieningen. Raadpleeg altijd de gemeente en een bouw- of jurist gespecialiseerd in burenrecht voordat u een bouwplan start.