Minister Blok zit bepaald niet stil. Op 1 oktober 2016 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) weer gewijzigd. Vorig jaar is het WWS al ingrijpend aangepast door de introductie daarin van de WOZ-waarde. Het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen wordt sinds 1 oktober 2015 mede bepaald door de WOZ-waarde. In de berekening voor de punten voor de WOZ-waarde komen een tweetal bedragen voor die jaarlijks per 1 juli worden geïndexeerd. Op 1 juli 2016 zijn die bedragen dus aangepast en wel als volgt. Het aantal punten voor de WOZ in het WWS moet worden berekend volgens de volgende berekening. Er zal altijd worden gerekend met een WOZ-waarde van minimaal € 40.480,00 (tot 1 juli 2016 € 40.000,00).
Aan nieuwbouwwoningen die worden opgeleverd in 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en die voor de onderdelen 1 tot en met 8 (en 12 bij zorgwoningen) van het WWS minimaal 110 punten hebben, worden voor de WOZ-waarde minimaal 40 punten toegekend. En dat blijft zo voor deze woningen, dus ook na 2019. Deze regeling is tijdelijk. Minister Blok vindt dat het middensegment vergroot moet worden. Dat is het segment vlak boven de liberalisatiegrens. Blok gaat ervan uit dat als er meer woningen in dat segment verhuurd kunnen worden, de doorstroming wordt bevorderd. Blok gaat dat middensegment nu vergroten door bepaalde woningen meer punten te geven, zodat deze boven de liberalisatiegrens (146 punten en meer) uitkomen. En Blok introduceert bijzondere maatregelen in de regio’s Utrecht en Amsterdam. Daar wordt het tekort aan middensegmentwoningen het sterkst gevoeld. Gerenoveerde woningen moeten na oplevering in aanmerking komen voor meer punten, aldus de minister. De oude WOZ-waarde doet dan immers geen recht meer aan het niveau van de woning.
Voor hoogniveaurenovatie zal dezelfde regeling gaan gelden als momenteel voor nieuwbouwwoningen geldt. Dat betekent dat woningen die worden opgeleverd in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020 nadat ze tot hoog niveau zijn gerenoveerd minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde moeten krijgen mits de woningen voor de andere onderdelen minimaal 110 punten waard zijn. Renoveert u in de regio’s Utrecht of Amsterdam een kleine woning (tot 40 m2) op hoog niveau en gaat u opleveren in 2017, 2018, 2019, 2020 of 2021? Voor overige renovaties geldt vanaf 1 oktober a.s. het volgende. Als minimaal een bedrag van € 10.000,00 in de woning is geïnvesteerd kan in het jaar van oplevering en in de vijf daarop volgende jaren 0,2 punten per € 1.000,00 per kalenderjaar worden berekend. Na afloop van die vijf jaar vervallen deze punten weer. Indien u dus in 2016 een bedrag van € 15.000,00 investeert in een woning, mag u in de jaren 2016 tot en met 2021 (€ 15.000,00 : € 1.000,00 x 0,2 =) 3 punten optellen bij het huidige puntenaantal van de woning. In de bijlage bij dit artikel vindt u een schema aan de hand waarvan u gemakkelijk kunt bepalen of de nieuwe regels op u van toepassing zijn. Uiteraard blijven naast de punten voor de WOZ-waarde ook de punten voor de andere onderdelen, waaronder oppervlakte, energieprestatie, kwaliteit van de keuken en kwaliteit van de badkamer van belang. Hebt u vragen over het WWS? Onze advocaten helpen u graag verder.
De gebouwschil is de grens tussen de buitenwereld en de binnenzijde van een bouwwerk. Hernieuwbare energie (HE) noemen we ook wel duurzame of groene energie die afkomstig is van natuurlijke bronnen die constant worden aangevuld. Renoveert u een woning of een gebouw? Voor de vereiste minimumwaarde HE kijkt u naar de verhouding tussen het dakoppervlak en de gebruiksoppervlakte na de ingrijpende renovatie. Op basis van enkele gegevens berekent de rekentool voor uw specifieke situatie de minimumwaarde HE. Daarnaast bepaalt u met de rekentool hoeveel zonnepanelen nodig zijn om aan de verplichting te voldoen. in verband met stimulering van middensegment en renovatie) (Kamerstuk 27 926, nr. De Minister heeft deze vragen beantwoord bij brief van 27 juni 2016. woningwaarderingsstelsel in verband met stimulering middensegment en renovatie).
Het WWS bevat meerdere rubrieken die de totale puntentelling bepalen. De rubrieken 1 en 2 behandelen vertrekken en overige ruimten; rubriek 3 gaat over verwarming en verkoeling; rubriek 4 over energieprestatie; rubriek 5 over keuken; rubriek 6 over sanitair; rubriek 7 over woonvoorzieningen voor personen met een handicap; rubriek 8 over buitenruimten; rubriek 9 over gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen; rubriek 10 over gemeenschappelijke parkeerruimten; rubriek 11 betreft de punten voor de WOZ-waarde en rubriek 12 over bijzondere voorzieningen. De totale punten worden afgerond op hele punten, met specifieke afrondregels per rubriek en per ruimte-type. Een woning krijgt in rubriek 8 bijvoorbeeld een bepaalde puntenaantal en kan uiteindelijk tot 255 punten komen bij zelfstandige woningen.
Naast de WOZ-waarde leveren ook de overige rubrieken belangrijke punten op. Zo bepalen goede isolatie, een beter energielabel en een moderne keuken of badkamer de totale WWS-score aanzienlijk. Een renovatie die € 50.000 heeft gekost leidt bijvoorbeeld tot 10 extra punten. Een combinatie van energiebesparende maatregelen levert doorgaans de grootste sprong in punten op. Een moderne keuken of badkamer levert 5-15 punten per onderdeel op, afhankelijk van de bouw- en installatie-eisen. Ventilatie met warmteterugwinning (WTW) levert 5-10 punten op en draagt bij aan betere luchtkwaliteit en comfort.
Bij uitvoering van renovaties zijn er regionale accenten: Utrecht en Amsterdam krijgen extra aandacht vanwege de hogere schaarste in middensegmentwoningen. In die COROP-regio’s kan de maatregel meer effect sorteren. De regeling is tijdelijk, gericht op doorstroming en het vergroten van het middensegment. De nieuwbouwopslag, geïntroduceerd bij de Wet betaalbare huur, geeft extra huurruimte boven de liberalisatiegrens voor nieuwbouwwoningen in het middensegment en geldt 20 jaar vanaf ingebruikname. Nieuwbouwopslag mag niet worden toegepast bij splitsingen en blijft ook bij huurderswissels van kracht.
Een renovatie die gericht is op energiebesparing kan ook onder de dringende werkzaamheden vallen als de werkzaamheden niet uitgesteld kunnen worden zonder directe financiële schade. In dat geval moet de verhuurder een schriftelijk en redelijk voorstel doen aan de huurder. Voor transformaties en uitbreidingen gelden aanvullende bewijsstukken en procedures met BAG-registraties en mogelijke start- en oplevermeldingen. De Wet betaalbare huur en de reductieve maatregelen kunnen in veel gevallen leiden tot aanvullende vereisten voor onderhoud, renovatie en huurprijsaanpassingen, waarbij de Huurcommissie het beleid volgt en passief blijft bij de bepaling van energielabel- of energielabel gerelateerde punten.
Overzichtrijke praktijken en toepassingen
- Vraagstukken rondom WWS-punten en energielabel: huurders kunnen zich tot de huurcommissie wenden als de waardering onjuist lijkt of als er onduidelijkheden bestaan over labelkwaliteit en bouwjaarregels.
- Investeringen in energiebesparing (isolatie, HR++/Triple glas, ventilatie) leveren aanzienlijke puntentoename en kunnen de huurprijs verhogen.
- Verduurzaming met open keuken en verbinding tussen vertrekken kan in sommige gevallen per vertrek apart worden gewaardeerd.
- Bij renovaties: de economische terugverdientijd en de totale investering bepalen de uiteindelijke puntentoename in combinatie met de overige rubrieken.
Hoe pak je de volgende stap aan? Begin met inzicht in je huidige label en staat van de woning. Combineer maatregelen zoals isolatie en HR++ glas voor het beste effect. Subsidies of leningen vind je via een subsidie-checker. Laat bij bouwkundige uitvoering een ervaren aannemer helpen met planning, kosteninschatting en uitvoering. Zo maak je je woning energiezuiniger én waardevoller.
Wat betekent dit concreet voor huurders en verhuurders? Ruwweg geldt: hoe hoger de WWS-punten, hoe hoger de maximaal toegestane huurprijs. De energielabels en energielabel-gerelateerde regels zijn van groot belang, zeker bij woningen met gebruiksoppervlakte en bepaalde bouwjaar-regelingen. Voor monumenten gelden uitzonderingen die de energieprestatie positief kunnen beïnvloeden zonder minpunten voor bepaalde labelklasses. Een heldere communicatie, schriftelijke voorstellen bij renovatie en tijdige opgave aan de huurcommissie blijven essentieel.
Praktische elementen en definities
- WWS-punten bepalen de maximale huurprijs per ruimte en per woning; rubriek 11 (WOZ-waarde) voert de puntentoekenning uit.
- Een huurwoning met meer dan 250 punten laat een berekening volgen waarbij extra punten boven 250 vermenigvuldigd worden met het verschil tussen de bedragen bij 249 en 250 punten.
- Energieprestatie is afhankelijk van energielabel of -index; bij afwezigheid daarvan bepaalt het bouwjaar de punten, met uitzonderingen voor monumentale panden.
- Investeringen in renovatie geven extra punten; 0,2 punt per €1.000 investering per jaar voor vijf jaar, mits minimaal €10.000 is geïnvesteerd.
- Nieuwbouwopslag geldt tijdelijk en kan leiden tot hogere huren voor nieuwbouwwoningen in middensegment; dit geldt 20 jaar vanaf ingebruikname.
Het WWS-onderwerp raakt direct de beschikbaarheid van middenhuurwoningen en de doorstroming op de woningmarkt. In de komende perioden wordt geëvalueerd wat de effecten zijn, vooral in grote stedelijke regio’s zoals Utrecht en Amsterdam, waar de middensegmentkrapte het grootst is. De regelgeving blijft onderhevig aan politieke motivaties en evaluaties, zoals Kamerstukken en moties die het middensegment en renovatie stimuleren.
tags: #wws #grootschalige #renovatie