Stel er liggen op uw dak zonnepanelen en de buren plaatsen een dakkapel. Door die dakkapel liggen uw panelen voor een deel van de dag in de schaduw. Wat er voor zorgt dat de zonnepanelen minder rendement opleveren. De dakkapel van de ene buur maakt geen inbreuk op het eigendomsrecht van de andere buur. Iedereen kan en mag dakkapellen plaatsen. Het ontnemen van direct zonlicht op zonnepanelen kan onrechtmatig zijn, maar het uitgangspunt is dat het een huiseigenaar vrijstaat om het dak van zijn woning naar eigen inzicht te gebruiken. Buren dienen enige hinder van elkaar te accepteren. Buren moeten rekening houden met elkaars rechten en belangen. Zeker in burenkwesties zijn de betrokkenen gauw geneigd alleen oog te hebben voor hun eigen belang en de kant van de andere partij te bagatelliseren. Een burenruzie is dan zo geboren. Ook al staat deze buur in zijn recht, de verhouding tot zijn buurman zal behoorlijk aangetast worden.
Casus en juridische uitgangspunten
Een bellende cliënt legde mij rond kerst de volgende casus voor. Hij had een rijtjeswoning gekocht in een nieuwbouwproject van een aannemer en projectontwikkelaar. De duurzaam gebouwde ‘0-op-de-meter’ woning zou voor de bouwvak worden opgeleverd en de cliënt was voorafgaande het tekenen van de koop- /aannemingsovereenkomst medegedeeld dat een deel van een zonnepaneel van de buren op het dak van de cliënt zou komen. Het één en ander zou geregeld worden middels een recht van erfdienstbaarheid tot het dulden van een zonnepaneel van de buren. Volgens de tekst van de koop/aannemingsovereenkomst zou dit recht uitgeoefend moeten worden volgens een nog nader te maken situatietekening. Hoewel de cliënt hier niet gelukkig mee was, zat er niet anders op dan zijn toekomstige rol als eigenaar van het dienende erf te accepteren.
Echter, enige tijd na het tekenen van de koopovereenkomst werd de leveringsakte gepasseerd bij de notaris, met daarin opgenomen de erfdienstbaarheid tot het moeten dulden van het zonnepaneel van de buren (het heersend erf) op het dak van de woning van de cliënt (dus het dienende erf). De beloofde situatietekening was echter nog niet beschikbaar en maakte dus geen deel uit van de leveringsakte tevens akte tot vestiging van de erfdienstbaarheid. De notaris maakte hier een opmerking over en dit bevreemde de cliënt. Cliënt vroeg mijn advies. Cliënt was het oneens met deze niet overeengekomen wijziging.
Ik voorzag twee problemen voor de aannemer/projectontwikkelaar. Het eerste probleem was dat de tekst van de vestigingsakte verwees naar een situatietekening die er ten tijde van het vestigen niet was. Dat zou in strijd komen met het zekerheidsbeginsel, dat toch duidelijk moest zijn op welke wijze de erfdienstbaarheid moest worden uitgeoefend. Het tweede probleem was dat hoewel het moeten gedogen van zonnepanelen van de buren wel middels een erfdienstbaarheid geregeld kan worden, het in dit specifieke geval een probleem gaf. En aangezien de zonnepanelen geheel als onderdeel van het dak van de woning van de cliënt geplaatst zouden gaan worden, in plaats van gedeeltelijk (zoals op de bovenstaande foto), werden die zonnepanelen onderdeel van de onroerende zaak op grond van de verticale natrekkingsregel (artikel 5:20 lid 1 sub e BW).
Volgens artikel 5:71 lid 1 BW kan de last van een erfdienstbaarheid voor het dienende erf namelijk slechts inhouden iets te dulden of niet te doen. Een uitzondering daarop is dat de eigenaar van het dienende erf actief verplicht kan worden tot het aanbrengen van gebouwen, werken en beplantingen die zich geheel of gedeeltelijk op het dienende erf zullen bevinden. Echter, artikel 5:71 lid 1 BW doorbreekt de natrekkingsregel niet en kan derhalve daarop geen inbreuk maken op de distributie van eigendom. Indien de aannemer/projectontwikkelaar dit juridisch goed had willen regelen, waren er drie opties geweest. Het vestigen van een opstalrecht, het splitsen in appartementsrechten en het aanmerken van de zonnepanelen als mandelige werken.
Bekijk goed bij een te bouwen woning of de zonnepanelen geïntegreerd zijn of dat ze later los geplaatst worden. Indien er pv-panelen van de naastgelegen woning middels een erfdienstbaarheid geplaatst worden op uw woning, kijk goed naar de situatietekening en zorg ervoor dat die reeds ten tijde van het passeren van de akte bekend is.
Belangrijke lessen en richtlijnen voor huiseigenaren
- Een dakkapel kan schaduw op buurpanden veroorzaken zonder dat dit per definitie een schending van eigendomsrechten oplevert, maar kan wel invloed hebben op de waarde en opbrengst van zonne-energie.
- Erfdienstbaarheden moeten duidelijk zijn in de akte en gekoppeld aan een realistische situatietekening die ten tijde van de vestiging bekend is.
- Als zonnepanelen deel uitmaken van het dak en daardoor natrekkingsrechtige situatie ontstaan, blijft de natrekkingsregel van toepassing; erfdienstbaarheden kunnen geen inbreuk maken op de distributie van eigendom.
- Er zijn drie juridische opties om zonnepaneeltoegang te regelen: opstalrecht, splitsing in appartementsrechten, mandelige werken. Deze opties vereisen duidelijke afspraken en registratie.
- Bij aanwezigheid van erfdienstbaarheden moet de situatie periodiek worden herzien en moet rekening worden gehouden met de feitelijke constructie van het dak en de zonnepanelen (geïntegreerd of los geplaatst).
Praktische stappen bij tekenen van koop-/aannemingsovereenkomst
- Controleer of er al een situatietekening is opgenomen waarin de erfdienstbaarheid en het dulden van zonnepanelen zichtbaar zijn.
- Verifieer dat de leveringsakte overeenstemt met wat is overeengekomen en dat er geen tegenstrijdigheden bestaan tussen de koop-/aannemingsovereenkomst en de vestiging van erfdienstbaarheden.
- Vraag anders om aanpassing van de akte zodat de situatietekening als bijlage onderdeel uitmaakt en duidelijk omschrijft hoe de erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend.
- Overweeg juridisch advies bij het vastleggen van de drie voorgestelde opties (opstalrecht, appartementsrechten, mandelige werken) om toekomstige geschillen te voorkomen.
- Inventariseer of de zonnepanelen al dan niet geïntegreerd zijn en welke regels gelden voor toekomstige aanpassingen aan het dak.
Zonnepanelen op een niet zuidgericht dak? | ENGIE | UP
Wat betekent dit voor buren
Buren moeten rekening houden met elkaars rechten en belangen. Zeker in burenkwesties zijn de betrokkenen gauw geneigd alleen oog te hebben voor hun eigen belang en de kant van de andere partij te bagatelliseren. Een buurruzie is dan zo geboren. Ook al staat deze buur in zijn recht, de verhouding tot zijn buurman zal behoorlijk aangetast worden.
In de praktijk kan het dus nuttig zijn om vroegtijdig juridische advisering in te schakelen om de situatie helder te krijgen en toekomstige conflicten te voorkomen. Een zorgvuldige afweging tussen energiedoelstellingen en burenrechten is essentieel bij renovaties of nieuwbouw met zonnepanelen en dakkapellen.
tags: #zonnepanelen #buren #op #ons #dak