Bij asbest in een huurwoning gelden specifieke regels: de verhuurder heeft een zorgplicht om te zorgen voor een veilige woning en informeert huurders over aanwezige asbest. De huurder mag geen ongeoorloofde veranderingen aanbrengen die het gehuurde onveilig maken of later dure verwijdering veroorzaken zonder toestemming van de verhuurder. Dit artikel combineert de uitkomsten uit de casuïstiek en wettelijke kaders rondom asbest in huurwoningen, met praktische handvatten voor zowel huurders als verhuurders.
Wettelijk kader rond veranderingen aan het gehuurde en asbest
Artikel 7:215 BW regelt dat de huurder de inrichting of gedaante van het gehuurde niet mag veranderen, tenzij de veranderingen bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Veranderingen mogen wel als de verhuurder daarmee instemt.
Artikel 7:216 BW bepaalt in het tweede lid dat de huurder niet verplicht is om geoorloofde veranderingen bij het einde van de huur ongedaan te maken, maar dit wegbreekrecht (lid 1) laat toe dat de huurder afwijkt als partijen dit expliciet vastleggen in de huurovereenkomst.
Belangrijk: dit regelende recht kan door de huurovereenkomst worden afgeweken. Verhuurder en huurder kunnen daarom afspraken maken over verwijderingsplicht of juist overname van kosten en verantwoordelijkheid bij verwijdering van aangebrachte veranderingen.
Afgelopen zaak: garage met asbestfundering
Begin dit jaar speelde in Limburg een zaak waarin een garage met asbesthoudende fundering werd verwijderd. De voormalige huurder bouwde de garage in de jaren zestig; latere huurders kregen de garage als onderdeel van het gehuurde. De afspraken hierover eindigden met een garantie van de verhuurder dat hij de verwijdering zou uitvoeren voor €700, maar bleek door de aanwezigheid van asbest veel duurder uit te vallen (€7.000).
De rechtbank oordeelde dat de garage als ongeoorloofde wijziging moest worden gezien, omdat de verhuurder geen toestemming had gegeven voor de bouw. Derhalve moesten de kosten voor verwijdering door de huurders worden gedragen, tenzij de verhuurder uitdrukkelijk akkoord ging met overname van die kosten. Omdat de partijen bij de prijsafspraken niet rekening hielden met asbest, werd geoordeeld dat de redelijkheid van het bedrag afhankelijk was van de wetenschap van een professionele verhuurder en van een zorgvuldige prijsafspraken met aandacht voor mogelijke extra kosten.
Conclusie en praktische les: als een verhuurder een verwijderingsverplichting overneemt, dient hij hiervoor duidelijke voorwaarden en onderzoek naar de bouwkundige staat te formuleren. Pas op voor onvoorziene kosten bij asbest;
Tip voor verhuurder: laat vooraf een gedegen onderzoek naar de bouwkundige situatie plaatsvinden en voeg een voorbehoud toe bij de kostenafspraken, zeker wanneer asbest voorkomen kan.
Wat betekent dit voor huurders bij asbest in de woning?
Asbest in huurwoningen vereist onderzoek en duidelijke afspraken. De verhuurder is meestal verantwoordelijk voor signalering en sanering van asbest in de woning. De huurder moet zich houden aan de veiligheidsvoorschriften en mag geen werkzaamheden verrichten die de gezondheid in gevaar brengen zonder toestemming of begeleiding van professionals.
Bij niet-hechtgebonden asbest (zoals spuitasbest) geldt vaak een groter gezondheidsrisico dan bij hechtgebonden asbest? de gezondheid van bewoners kan bedreigd worden als vezels vrijkomen. De huurder dient bij ontdekking van asbest zo snel mogelijk contact op te nemen met de verhuurder en zo nodig een inventarisatiebureau in te schakelen. De verhuurder blijft verantwoordelijk voor correct handelen en communicatie.
Wanneer mag een huurder zelf aan de slag met asbest?
Zelf verwijderen van asbest is in principe niet toegestaan. Een erkend asbestverwijderingsbedrijf moet betrokken worden en sloop- of verwijderingswerkzaamheden dienen volgens de regels uitgevoerd te worden met de juiste vergunningen en veiligheidsmaatregelen.
Stappen bij ontdekking van asbest in huurwoning
- Noteer en meld onmiddellijk aan de verhuurder wat is aangetroffen en waar; documenteer waar mogelijk met foto’s.
- Vraag om een inventarisatiebureau voor asbest en laat een asbestinventarisatie opstellen die niet ouder is dan 3 jaar.
- Laat, indien nodig, de verwijdering uitvoeren door een SC-540 erkend asbestverwijderingsbedrijf; laat het bedrijf een sloopmelding doen bij het Omgevingsloket.
- Controleer wat er bij de kosten is inbegrepen: afvoeren, vrijgave van de ruimte, eventuele sanering en schade aan overige delen van de woning.
- Verifieer of een aanvullende vergunning nodig is voor de sanering of voor de renovatie zelf.
Asbest toegepast in verschillende delen van de woning
Asbest kan voorkomen in dakbedekking, vloerbedekking of andere materialen. Hechtgebonden asbest levert doorgaans geen directe gezondheidsrisico op zolang het materiaal intact blijft. Niet-hechtgebonden asbest zoals spuitasbest vormt wel een ernstig gezondheidsrisico als vezels vrijkomen.
Bij renovatie of sloop kan een asbestinventarisatie verplicht zijn volgens Bouwbesluit 2012 en het Asbestverwijderingsbesluit. Als asbest niet beschadigd is, kan het onder sommige omstandigheden blijven zitten; beschadigd asbest moet worden verwijderd volgens de risicobeoordeling.
Rollen en rechten tijdens renovatie en asbestverwijdering
Huurders hebben een sterke rechtspositie bij het begin van renovatieprojecten en mogen in beginsel niet zonder toestemming van de huurder de renovatie doorvoeren (bij complexe renovaties kan instemming van een meerderheid van huurders vereist zijn). Communicatie en faciliteiten om overlast te beperken zijn sleutelonderdelen van een ordentelijke renovatie.
De verhuurder moet zorgen voor een veilige werkomgeving en mag bewoners niet in gevaar brengen door asbestverwijdering; bij noodzakelijke overlast dient de verhuurder redelijke voorzieningen te treffen, zoals logeerwoningen of verhuiskostenvergoedingen. Bij onveilige situaties dient de huurder dit direct te melden en kan de gemeente of een bevoegd gezag betrokken worden.
Hulpbronnen en praktische tips voor huurders
- Vraag proactief naar aanwezigheid van asbest bij het aangaan van de huurovereenkomst en laat een inventarisatie uitvoeren als er twijfels bestaan.
- Laat asbestinventarisatie en verwijdering uitvoeren door erkende bedrijven; vraag naar certificaten en inspectierapporten.
- Leg schriftelijk klachten en onveiligheden vast; bij onenigheid kan de rechter worden ingeschakeld.
- Bij langere renovatieperiodes met overlast, bespreek mogelijke wissel-/logeerwoningen en financiële tegemoetkomingen met de verhuurder; indien nodig, betrek een huurteam of juridisch loket.
Samenvatting van kernelementen
• De huurder mag geen veranderingen aanbrengen die een ongeoorloofd gebrek opleveren zonder toestemming van de verhuurder. Het wegbreekrecht kan de afbraak of wederopbouw van geoorloofde veranderingen regelen bij einde huur.
• Asbest in een huurwoning vereist zorgvuldige inventarisatie en professionele sanering, afhankelijk van het type en de staat van het asbest. De verhuurder heeft de primaire zorgplicht om huurders te beschermen tegen asbestrisico’s.
• Bij verwijdering van asbest kunnen kosten en aansprakelijkheden tussen huurder en verhuurder verschillen; duidelijke schriftelijke afspraken voorkomen conflicten over kosten en verantwoordelijkheden.
Asbest Instructie Video 7: Uitsluizen afval
Inventarisatie en begeleiding door professionals helpen bij het veilig omgaan met asbest en bij het bepalen van de juiste stappen tijdens renovatie of sloop. Transparantie, proactieve communicatie en duidelijke afspraken in de huurovereenkomst zijn essentieel om escalatie te voorkomen en de gezondheid van bewoners te beschermen.
tags: #asbest #laten #verwijderen #huurder