De Wet kwaliteitsborging bepaalt dat een gemeente voor bepaalde gebieden bijzondere lokale omstandigheden kan vaststellen. In het centrum van Dordrecht staan veel gebouwen dicht op elkaar en zijn er talrijke monumenten. Dit kan invloed hebben op de fundering van een te bouwen bouwwerk. Controleer daarom goed of de fundering en de bouw van het nieuwe gebouw passen bij de funderingen van de gebouwen ernaast. Ga na of deze gebouwen monumenten zijn.
In het centrum van Dordrecht kunnen oude resten van funderingen of gebouwen in de grond zitten, soms tot wel 6 meter diep. Op verschillende plekken zijn oude muren of delen van vroegere gebouwen gevonden. Dit kan invloed hebben op de manier waarop een nieuwe fundering gemaakt moet worden. Rond Dordrecht liggen dijken en belangrijke waterkeringen. In de winter mag daar niet aan of dichtbij worden gebouwd. Buiten de winter kan soms extra controle nodig zijn om zeker te weten dat de dijk stevig blijft. Bij het Reeland ligt een beschermd gebied voor het winnen van drinkwater. Ga na of het gebouw op een plek staat waar buiten veel geluid is, bijvoorbeeld door verkeer op de weg of trein. Het kan zijn dat op een speciale manier gebouwd moet worden, zodat het binnen stiller is. Dit gaat niet om alle geluid, daar zijn regels voor. In sommige delen van Dordrecht, zoals bij de Dordtse Kil en de omgeving van de Moerdijkbrug, kunnen nog explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de grond zitten. Dit kan gevaarlijk zijn bij heien of sonderen. Ook op andere plekken in Dordrecht kunnen explosieven in de bodem liggen. Onderzoek hoe de grond is opgebouwd door sonderingen te doen. Dat zijn metingen waarmee u ziet hoe sterk de grondlagen zijn. In Dordrecht bestaat de bodem uit verschillende lagen, zoals zand, klei en veen. Tussen deze lagen zitten ook waterdragende lagen. Deze kunnen risico’s geven als u funderingspalen gebruikt die in de grond worden gevormd. Controleer of het gebouw sterk genoeg is voor wind en sneeuw. De wind kan harder waaien rond hoge gebouwen, en ook sneeuw kan op daken blijven liggen. Draaiende windmolens kunnen schaduw geven die steeds wisselt. Dit noemen we slagschaduw. Deze bewegende schaduw kan hinderlijk zijn, vooral als het op ramen valt. Daarom moet een gebouw op een bepaalde afstand van een windmolen staan. Let hierbij op windmolens langs de A16 en bij de Dordtse Kil.
Belangrijke thema’s bij bouw- en sloopplannen in Dordrecht
Blauwdruk is een bouwadviesbureau en een begrip in Nederland. Ons bureau is in 2015 opgericht door Jim Van Beek en Andy Wusten. Vanaf dat moment bedienen wij onze klanten met nieuwbouw-, gebouwtransformatie-, uitbreiding-, onderhoud- en renovatieprojecten. Ons team staat altijd klaar voor het beste ontwerp, advies en engineering. Voor de meeste projecten is een Omgevingsvergunning nodig. Daarom vragen we honderden vergunningen per jaar aan. We komen daarom vrijwel alle gemeenten tegen. Wij weten exact wat de eisen van elke gemeente in Nederland zijn. Wij streven naar een bouwwereld zonder verrassingen in de uitvoering. Dat begint met een ijzersterk plan. Een doordacht ontwerp en hoogwaardig tekenwerk betalen zich namelijk altijd terug. Onze ambitie is om elk ontwerp écht maakbaar en foutloos te maken. Als betrokken partner voegen we maximale waarde toe. We blijven kritisch meedenken en sturen altijd op een creatief en functioneel resultaat. Een soepel bouwproces start met een helder plan. Wij zorgen ervoor dat het op papier al voor de volle honderd procent staat als een huis. Wij willen het tekenbureau zijn dat projecten versnelt door vooraf alles kloppend te maken.
Gaat u bouwen? Of een bedrijf starten in een gebouw? Misschien kunt u toch verder met uw plan. Gaat u verbouwen, slopen of een bedrijf starten? Gaat u bouwen, verbouwen of een gebouw anders gebruiken? En wilt u vooraf weten of u hiervoor een vergunning kunt krijgen? Bouwt u nieuwbouw met een ‘laag risico’? Om te zorgen dat u het technische deel van uw bouwplan goed uitvoert meldt u zich voor en na de bouw bij ons. Zien wij bij uw aanvraag omgevingsvergunning dat er een beoordeling nodig is voor ruimtelijke kwaliteit? Dan leggen wij uw aanvraag aan deze adviescommissie voor. Aanbouw, opbouw, uitbouw, dakkapel of andere verbouwing? Kijk of u een omgevingsvergunning nodig heeft of een bouwmelding moet doen. Overleg op tijd met uw buren. Misschien zijn de buren het niet met uw plan eens. Het is beter als u dat zo snel mogelijk weet.
Omgevingsvergunningen en planbeoordeling
Wilt u woonruimte splitsen? Of juist samenvoegen? Vaak heeft u dan een vergunning nodig omdat u het aantal woningen in Dordrecht verandert. Misschien wilt u ook de eigendomsrechten aanpassen. Bij verbouwing van of een wijziging aan een monument is altijd een omgevingsvergunning nodig. Ook voor duurzaamheidsmaatregelen. Dordrecht kent oude wijken waar de bodem door jarenlang gebruik verontreinigd is. De melding en de aanvraag dient u in via Omgevingsloket. Past uw plan niet binnen de regels van het omgevingsplan? Als uw plan niet in het omgevingsplan past, kunt u een omgevingsvergunning aanvragen om af te mogen wijken. Soms staan er in het omgevingsplan voorwaarden waarmee u mag afwijken van de regels. Voldoet u aan de voorwaarden? Staan er geen passende voorwaarden in het omgevingsplan? Dan kunt u alsnog een omgevingsvergunning aanvragen. Dit heet een buitenplanse afwijking. Zorg dat de buurt achter uw plan staat. Wilt u eerst weten of uw plan een goede kans heeft om te slagen? Wilt u vooraf weten of u een vergunning kunt krijgen? Bij grote projecten is soms veel afstemming nodig tussen verschillende afdelingen van de gemeente. We kunnen daarvoor één of meer overleggen inplannen, dit heet een ‘omgevingstafel’. We bepalen dan of uw plan wenselijk of haalbaar is. Voeg alle bijlagen toe die voor uw plan belangrijk zijn. Gaat het om een tijdelijk bouwwerk? Wij controleren uw aanvraag. Voor een plan dat niet in het omgevingsplan past is de beoordeling ingewikkelder. U ontvangt ons besluit per post. Wij besluiten binnen 8 weken. Als het nodig is, mogen we dit met 6 weken verlengen. Dan vragen wij u om uw aanvraag compleet te maken. Wij publiceren het besluit op overheid.nl/berichten-over-uw-buurt en in de lokale krant. Heeft u een vraag? Heeft u al een vergunningsaanvraag gedaan? Neem dan meteen contact op met OZHZ.
Welstandscommissie en ontwerpkwaliteit
De Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit beslist of uw plan in de omgeving past en voldoet aan de regels voor welstand. Ook als het om een monument of erfgoed gaat. Wij publiceren ons besluit op overheid.nl/berichten-over-uw-buurt en in de lokale krant. Houd er rekening mee dat mensen bezwaar kunnen maken. Dat kan tot 6 weken na ons besluit. Dit heet de bezwaar- of beroepstermijn. Kunt u het werk niet meer ongedaan maken? Bijvoorbeeld omdat u een boom kapt, iets sloopt of werkt aan een monument? Een vergunning aanvragen kost altijd geld, ook als u de vergunning niet krijgt. U betaalt voor het beoordelen van uw plan. Hoeveel u betaalt hangt af van het soort aanvraag en wat er allemaal in uw plan zit. Heeft u een vraag? Vul het contactformulier in en binnen 5 werkdagen krijgt u antwoord van ons. Heeft u al een vergunningsaanvraag gedaan? Neem dan meteen contact op met OZHZ.
Specifieke bouwsituaties en beschermde gebieden
De gemeente Dordrecht heeft een aanvraag voor een vergunning ontvangen. Een vergunning wordt bij de gemeente aangevraagd om toestemming te krijgen om iets te bouwen, verbouwen, slopen, kappen of aan te leggen of om een milieubelastende activiteit uit te voeren. Met dit bericht laat de gemeente u weten dat er misschien iets verandert in uw omgeving. Waarschijnlijk neemt de gemeente voor 4 juli 2025 een definitief besluit over de aanvraag van de vergunning. Als de gemeente van plan is de vergunning te verlenen, publiceert de gemeente daarover een nieuw bericht. Vanaf dat moment kunt u de vergunning die de gemeente van plan is te verlenen bekijken en hierop reageren. U kunt nu alvast de aanvraag van de vergunning bekijken en hierover vragen stellen. Hiervoor kunt u contact opnemen met de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid.
Praktische stappen en hulpmiddelen
- Controleer funderingen tegen aangrenzende bouw, monumenten en eventueel aanwezige historische resten.
- Laat sonderingen uitvoeren om de bodemopbouw te kennen: zand, klei, veen en waterdragende lagen.
- Controleer wind- en sneeuwbelasting en afstand tot windmolens langs belangrijke lijnen zoals A16 en Dordtse Kil.
- Gebruik het Omgevingsloket en de vergunningscheck om te bepalen of een omgevingsvergunning nodig is, en welke bijlagen vereist zijn.
- Bespreek tijdig met buren en betrek de Welstandsnota en Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit bij welstands- of erfgoedkwesties.
- Plan tijdig een omgevingstafel bij grote projecten om afstemming tussen afdelingen te verzekeren.
Zo ziet de procedure van een vergunningsaanvraag eruit!
Samenvatting van relevante regels en factoren per gebied
- Centrum Dordrecht: hoge gebouwdichtheid, veel monumenten, funderingsaspecten kritisch.
- Dijkzones: geen bouwen in winter; controle buiten de winter om dijkveiligheid te waarborgen.
- Beschermd drinkwatergebied Reeland: mogelijk extra geluidreductie-eisen.
- Eksterne factoren: explosive grondcontamineerpunten nabij Dordtse Kil en Moerdijkbrug.
- Grond- en bodemopbouw: zand, klei, veen met waterdragende lagen; invloed op palen en funderingen.
Checklist voor ondernemers en particulieren
- Is er een monument of beschermd stadsgezicht van toepassing op mijn gebouw?
- Is een omgevingsvergunning nodig of volstaat een bouwmelding?
- Zijn sonderingen en bodeminvesteringen vereist gezien historische resten?
- Wordt rekening gehouden met slagschaduw van nabijgelegen windmolens?
- Zijn omgevingsplanregels en Buitenplanse Afwijkingen mogelijk relevant?
- Is overleg met buren en omgevingstafel noodzakelijk voor haalbaarheid?