Funderingslabel en funderingskaart Nederland: uitgebreide uitleg en betekenis voor huiseigenaren

FunderingskaartNederland.nl brengt het funderingsrisico van Nederlandse woningen samen op één interactieve kaart. Een funderingslabel geeft in één oogopslag het risico van een gebied of woning weer, vergelijkbaar met een energielabel. Het funderingsrisicolabel is ontwikkeld om in kaart te brengen hoe groot het risico is dat de fundering van een woning gebreken vertoont en mogelijk een risico vormt.

Wat toont de kaart en waar komt de data vandaan?

Per postcode zie je of een wijk in een kwetsbaar gebied ligt voor paalrot, droogstand of bodemdaling, gebaseerd op openbare data van Atlas Leefomgeving, de BAG en het AHN. De kaart kleurt postcodes (PC6) op basis van de indicatieve aandachtsgebieden funderingsproblematiek (open data, Atlas Leefomgeving / PDOK). Rood en oranje wijzen op kwetsbare gebieden met veel vooroorlogse panden op houten palen, groen op niet-kwetsbaar gebied. De risicodata op deze kaart komt uit openbare bronnen: de indicatieve aandachtsgebieden funderingsproblematiek (open data via Atlas Leefomgeving / PDOK), de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) voor bouwjaren, het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN) voor bodemdaling en de Atlas Leefomgeving.

De Indicatieve Funderingsrisicoviewer Houten palen is een verouderde kaartlaag en vormt de voorloper van het huidige funderingsrisicorapport. Deze viewer is niet langer geschikt voor gebruik bij taxaties onder validatie van het NWWI. De kaart geeft een inschatting van de kans op de aanwezigheid van houten paalfunderingen. Aangezien houten palen gevoelig zijn voor aantasting, betekent dit dat het risico op funderingsproblemen in deze gebieden groter kan zijn.

Wat betekent het label en hoe wordt het gebruikt?

Volgens de KCAF is de definitie: het funderingslabel is een modelwaarde gebaseerd op landelijk openbaar beschikbare uitgangspunten en open data over ondergrond, grondwater en pandgegevens. Het betreft een indicatie dat tot waakzaamheid moet leiden bij aan- en verkoop van woningen of bij het beheer en onderhoud. Als uit de test komt dat je risicolabel A hebt dan is er niks te vrezen. Bij risicolabel B heb je nog steeds geen verhoogd risico, maar er bestaat een kans dat in de toekomst de woning een licht verhoogd risico krijgt. Bij een label D is er sprake van een verhoogd risico. Het funderingslabel maakt vanaf juli 2021 deel uit van een taxatierapport.

Het funderingsrisicorapport is een document dat een inschatting geeft van het risico op funderingsproblemen voor een specifiek pand. Een funderingsrisicorapport geeft een eerste inschatting van het risico op funderingsproblemen voor een specifiek pand. Het is gebaseerd op beschikbare gegevens en modellen. Deze tool is momenteel nog in een testfase en tot eind 2020 ter inzage voor particulieren en huiseigenaren.

Betrouwbaarheid, beperkingen en modelberekeningen

De betrouwbaarheid hangt af van de beschikbaarheid en kwaliteit van de gegevens. De gemiddelde accuraatheid van het model is hoog maar het blijft een modelberekening. Het kan dan ook voorkomen dat het model een onjuiste conclusie voor het funderingstype heeft getrokken. Daarmee is ook de risicoschatting niet juist. In het geval van een misclassificatie kan een melding worden gemaakt. Meldingen zijn dan ook altijd welkom voor verwerking. Community-meldingen worden handmatig gecontroleerd.

In Nederland ontbreekt het op landelijk niveau aan een historische registratie die bijhoudt welk type fundering onder een pand is toegepast, wat de kwaliteit van die fundering is, of dat een fundering is hersteld omdat het eerder funderingsproblemen heeft ontwikkeld. Als Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek beogen wij met de FunderMaps-database deze registratie zo goed als mogelijk compleet te krijgen. Dat is een behoorlijke opgave die alleen met terugwerkende kracht uitgevoerd kan worden.

Hoe wordt funderingstype en kwaliteit ingeschat?

De gegevens zoals het funderingstype en de risico inschatting behorende bij een bepaald soort funderingsrisico worden ontsloten voor taxatie doeleinden. De gegevens worden daarmee geleverd aan deskundige partijen zoals een taxateur, makelaar of bouwkundige die de informatie ook kan duiden en op locatie kan beoordelen. Niet voor elk pand in Nederland zijn er gegevens beschikbaar over het type fundering en de kwaliteitsgegevens. Op dit moment zijn er in FunderMaps, de database applicatie van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), van ca. 35% van de panden (berekening Q1 2025) in Nederland met een bouwjaar van voor 1970 gegevens over de fundering bekend.

Indien er gegevens op pandniveau beschikbaar zijn worden dat vastgestelde gegevens genoemd. Wanneer binnen een bouweenheid (vergelijkbare bebouwing als naastgelegen panden) vastgestelde gegevens beschikbaar zijn gelden die uitgangspunten voor alle panden binnen de bouweenheid. Dit heet een afgeleide kwaliteit. Deze modellen geven een indicatie van het meest waarschijnlijke funderingstype. De bepaling van de indicatieve funderingskwaliteit berekent het model met behulp van verschillende data over de ondergrond, grondwater en in sommige delen van Nederland ook zakkingsmetingen van panden gemeten vanuit satellieten.

Signalen van funderingsschade: waar moet u op letten?

De eerste signalen van funderingsschade zijn vaak subtiel. Let op scheuren in gevels en binnenmuren (vooral diagonaal vanaf raam- en deurhoeken), deuren en ramen die gaan klemmen, scheve vloeren en een muffe of natte kruipruimte. Heb je funderingsproblemen gezien of meegemaakt, zoals scheuren, klemmende deuren of een natte kruipruimte? Voeg je melding toe aan de kaart.

Bij houten paalfunderingen is droogstand de grootste vijand: zodra de palen boven het grondwater uitkomen, kan schimmel (paalrot) of bacteriële aantasting het hout verzwakken. Door dalende grondwaterstanden komen houten palen droog te staan, waardoor ze gaan rotten (paalrot). Op staal gefundeerde huizen in veengebieden zakken mee met de bodem. De gevolgen lopen uiteen van scheuren in muren en klemmende deuren tot herstelkosten van tienduizenden euro's per woning.

Wat kunt u doen als er een vermoeden is van schade?

Als uit de QuickScan blijkt dat er aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen, wordt geadviseerd een volledig funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Een QuickScan is bedoeld als een verkennend onderzoek naar de staat van de fundering, op basis van een beperkte visuele inspectie en bestaande gegevens. Een QuickScan kan meestal binnen één dagdeel worden uitgevoerd, afhankelijk van de bereikbaarheid en het type pand. De kosten voor een QuickScan variëren per aanbieder en type pand, maar liggen doorgaans tussen de €300 en €800. Een QuickScan is een voorloper van een volledig Funderingsonderzoek en deze onderzoeken sluiten op elkaar aan.

Alleen bedrijven die erkend zijn door het KCAF mogen een QuickScan uitvoeren. Als uit de QuickScan blijkt dat herstel nodig is, lopen de kosten flink uiteen. Volledig funderingsherstel met nieuwe palen kost doorgaans tussen de 50.000 en 100.000 euro per woning, afhankelijk van het type fundering, de bereikbaarheid en de mate van schade. Er bestaan landelijke en gemeentelijke regelingen, zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, die de financiering kunnen verlichten.

Invloed op taxatie en woningwaarde

Is het funderingsrisico van invloed op de marktwaarde van een woning? Ja, de taxateur zal aan de hand van het Funderingsrisicorapport, zijn eigen inspectie en eventuele aanvullende informatie zich een beeld vormen van de kans op funderingsschade en dit meenemen in zijn waardeoordeel. Bij twijfel over de staat van de fundering zal de taxateur een QuickScan adviseren. Mochten de resultaten van dit onderzoek beschikbaar komen vòòr het uitbrengen van het taxatierapport dan neemt de taxateur de resultaten mee in het taxatierapport en het waardeoordeel.

Mag ik een Funderingsrisicorapport als bijlage toevoegen aan een taxatierapport? Ja, mits duidelijk is dat het een indicatief rapport betreft en geen technisch onderzoek. Het Funderingsrisicorapport is een signaleringsinstrument, gebaseerd op gegevens over de ondergrond en informatie van het pand zelf of van omliggende panden. Het rapport helpt om risico’s vroegtijdig te signaleren. Omdat zowel het Funderingsrisicorapport als een QuickScan niet de diepgang hebben van een volledig funderingsonderzoek conform de KCAF-richtlijnen, blijft er een bepaalde mate van onzekerheid bestaan over de feitelijke situatie van de fundering en de eventuele herstelkosten.

Schaal van het probleem en noodzaak nationale aanpak

Naar schatting hebben honderdduizenden woningen in Nederland op termijn te maken met funderingsschade. De inschatting is dat circa een half miljoen woningen in Nederland (herberekening Q1 2025 op basis van de FunderMaps-database) met funderingsproblemen te maken hebben of kunnen krijgen. Nieuw is dat we op basis van beschikbare gegevens specifiekere schattingen hebben gemaakt over de hoeveelheid gebouwen in heel Nederland die kwetsbaar zijn. Het gaat om ongeveer 425.000 gebouwen die een verwachte technische levensduur hebben van 15 jaar of minder als er geen maatregelen worden getroffen. Een klein kwart hiervan is gefundeerd op houten palen; de overige gebouwen hebben een ondiepe fundering.

Funderingsschade aan gebouwen is een groeiend en complex probleem en speelt in grote delen van Nederland. Dit is een gevolg van leven in een laaggelegen land met slappe grond. Het is niet alleen een technisch en financieel probleem, maar ook een omvangrijk maatschappelijk probleem, zoals huizenbezitters van oudere panden op slappe grond ervaren. Ondanks dat in vooral oudere steden funderingsproblemen al decennia onderwerp van studie en aanpak zijn, is er in veel andere regio’s nog weinig bewustwording rondom deze problematiek. Een nationale aanpak om funderingsproblematiek doeltreffend aan te pakken is vereist stelt het Rli-advies.

Hoe kunt u informatie over uw fundering vinden?

Er zijn verschillende manieren om te onderzoeken wat voor fundering er onder uw huis zit en hoe het met de fundering gesteld is. Soms is er geen of alleen oude informatie. Dan moet u goed letten op signalen dat er iets mis kan zijn met uw fundering. Vraag het uw buren. Check bij uw buren wat zij weten over de fundering. Het kan zijn dat zij meer weten over de staat van de fundering of misschien kennen zij de (recente) bouwgeschiedenis. Als de buren hun fundering hebben vernieuwd, kunt u vragen wat de reden hiervan was.

Archiefonderzoek: Bij het gemeentelijk archief kunt u tekeningen en berekeningen van uw pand opvragen. Van bepaalde panden in Amsterdam zijn oude funderingsgegevens bekend. Dat zijn de gegevens over de fundering bij de bouw van het gebouw. Soms is er geen informatie. Ook archiefinformatie over splitsingen kan u informatie geven over de fundering. Lees hoe u bouwtekeningen en bouwvergunningen op kunt vragen.

Zakkingsmetingen met meetbouten: De gemeente heeft in bijna alle wijken binnen de Ringweg A10 meetbouten geplaatst in de voorgevels van woningen. Ze worden gebruikt om zakkingen te volgen: hoe groot zijn de zakkingen en hoe snel gaan ze? De meetboutgegevens zijn online in te zien. Bij een zakkingssnelheid van 1 of 2 millimeter per jaar is er geen reden voor ongerustheid. Als de snelheid hoger is dan 3 millimeter per jaar, is het verstandig om een funderingsonderzoek te laten doen.

Beleid, data-uitwisseling en rol van gemeenten

Ja. Hoewel het de ambitie is om de landelijke database zo gevuld mogelijk te krijgen is het KCAF afhankelijk van beschikbare databronnen. Niet alle soorten informatie kunnen en mogen geïnventariseerd worden. Daarnaast zijn er informatiestromen uit digitale archieven van gemeenten die niet eenduidig kunnen worden gekoppeld. Voor de bronnen is een index ter beschikking. Aanvullende informatie kan daar worden opgehaald of worden opgevraagd. Ook zijn er gemeenten die via een loket actief informatie ontsluiten op aanvraag. Deze funderingsloketten zijn er voor de Gemeenten.

Op nationaal niveau is op dit moment nog niet vastgelegd hoeveel funderingen van bestaande gebouwen gevoelig zijn voor problemen, hoeveel er in het verleden al hersteld zijn, wat de huidige kwaliteit van funderingen is en hoe de problematiek zich zou kunnen ontwikkelen. Hierdoor kunnen we nu niet precies zeggen welk gebouw wel en welk niet kwetsbaar is. Een betere inschatting is nodig zodat overheid en huizenbezitters effectievere maatregelen nemen.

Technische achtergrond en oorzaken

De oorzaak van de funderingsschade ligt vaak in een opeenvolging van veranderingen in de omgeving (bijvoorbeeld de grondwaterstand), processen in de ondergrond en de kwaliteit van de fundering. Denk bijvoorbeeld aan bodemdaling of -stijging veroorzaakt door consolidatie, kruip, oxidatie van veen en krimp of zwelgedrag van klei. Afhankelijk van het type fundering, ondiep of op houten dan wel betonnen palen, kan dit effecten hebben zoals aantasting van houten funderingen, negatieve kleef, verschilvervorming of verlies van draagkracht.

We hebben een goed begrip van relevante veranderingen in de omgeving zoals de grondwaterstand en van de processen in de ondergrond en funderingen. Toch kunnen we nu niet precies zeggen welk gebouw wel of niet kwetsbaar is. Bovendien is de kwetsbaarheid afhankelijk van eigenschappen van het gebouw, de ondergrond én van veranderingen zoals in klimaat of beleid. Deltares en TNO bepleiten een grof-naar-fijn-aanpak om de staat van de fundering te beoordelen. Een eerste stap is dan een brononderzoek waarbij bijvoorbeeld wordt gekeken naar bouwtekeningen of archiefstukken. Een tweede stap kan zijn een schouw van de staat van het gebouw boven de grond. Indien de staat van de fundering onvoldoende is zijn technische maatregelen nodig.

Rol van FunderMaps en meldingen

Als Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek beogen wij met de FunderMaps-database deze registratie zo goed als mogelijk compleet te krijgen. De gegevens zoals het funderingstype en de risico inschatting behorende bij een bepaald soort funderingsrisico worden ontsloten voor taxatie doeleinden. De gegevens worden daarmee geleverd aan deskundige partijen zoals een taxateur, makelaar of bouwkundige die de informatie ook kan duiden en op locatie kan beoordelen. In de database worden panden bijgehouden die zijn hersteld.

Als uit onderzoek blijkt dat herstel nodig is, lopen de kosten flink uiteen. In het geval van een misclassificatie kan een melding worden gemaakt. Meldingen zijn dan ook altijd welkom voor verwerking. Daarmee wordt de database meer compleet en neemt de betrouwbaarheid van het model verder toe.

Tabel: Overzicht instrumenten en stappen bij vermoeden van funderingsproblemen

Bij koop of verkoop van een woning helpt het funderingslabel en het Funderingsrisicorapport om meer transparantie te bieden over mogelijke problemen. Voor huiseigenaren in risicogebieden is het verstandig om alert te zijn op eerste signalen en bij twijfel een QuickScan of archiefonderzoek te laten uitvoeren.

tags: #funderings #label #kaart