Een goede buur is beter dan een verre vriend. Dat klinkt mooi. Maar helaas heb je je buren niet voor het uitkiezen. Een geschil met de buren heeft een grote impact op je leven. Je buren schreeuwen, slaan met deuren of draaien ‘s nachts regelmatig harde muziek. Ze veroorzaken overlast. Uiteraard zul je bepaalde “overlast” moeten dulden. Het is altijd belangrijk om eerst met elkaar te praten. Laat je buren weten dat je last hebt van hun geluiden. Komen jullie er onderling niet uit? Stuur dan een aangetekende brief waarin je aangeeft dat je overlast ervaart. Vraag je buren om de overlast binnen een redelijke termijn te staken. Blijft de overlast aanhouden? Tip: zorg ervoor dat je de overlast van begin af aan vastlegt.
Een boom mag niet binnen 2 meter van de erfgrens worden geplant. Voor heggen en struiken geldt een afstand van 50 cm vanaf de erfgrens. Heb je last van overhangende takken? Dan mag je deze niet zomaar zelf snoeien. Stel je buren eerst schriftelijk in de gelegenheid om de overhangende takken binnen een redelijke termijn zelf te snoeien. Indien nodig moeten de buren toegang krijgen tot jouw grond. Weigeren je buren actie te ondernemen? Dan mag je het deel dat overhangt tot aan de erfgrens zelf snoeien. Een schutting mag je plaatsen of weghalen, zolang deze op jouw eigen grond staat. Staat de schutting op de erfgrens dan is deze gezamenlijk eigendom. Dat betekent dat jullie beiden verantwoordelijk zijn voor het onderhoud hiervan. Je mag de schutting niet zomaar zelf vervangen of weghalen.
Weet je niet waar de erfgrens precies loopt? Dan kun je informatie opvragen bij het kadaster. Ook kun je het kadaster vragen om een grensreconstructie te laten verrichten. Is er nog geen erfafscheiding, maar wil je wel een schutting of een muur plaatsen? Dan zijn je buren verplicht om hieraan mee te werken én om hier de helft van te betalen. Het kan natuurlijk ook zijn dat je zelf niet mee wilt werken aan het plaatsen of vervangen van een erfafscheiding.
Als je aan het verbouwen bent of onderhoud moet plegen aan je woning, dan mag je de grond van je buren gebruiken. Dit wordt ook wel het ladderrecht genoemd. Dit mag alleen als je de buren hier tijdig van op de hoogte stelt. Jouw buren mogen de toegang tot hun grond niet weigeren. Doen ze dit toch? Stuur dan een aangetekende brief waarin je nogmaals vraagt om gebruik te maken van hun grond. Het is altijd belangrijk om eerst het gesprek met elkaar aan te gaan. Waar liggen de knelpunten? Probeer samen tot een oplossing te komen en afspraken te maken.
Ladderrecht en juridische stappen
Komen jullie er onderling niet uit, maar willen jullie het conflict wel op een fijne manier oplossen? Dan kan de inzet van mediation nuttig zijn. De uitkomst van een procedure bij de rechter leidt namelijk niet altijd tot een bevredigend resultaat. Er wordt dan wel een knoop doorgehakt, maar het geschil blijft bestaan. Een mediator is een onafhankelijke derde die met partijen om de tafel gaat zitten en samen een oplossing probeert te bereiken. Een oplossing die partijen samen kiezen. De gang naar de rechter kan dan voorkomen worden. Soms is de ruzie met je buren zo hoog opgelopen dat overleg helemaal niet meer mogelijk is. Een juridische procedure is dan meestal de enige oplossing.
Het juridisch traject begint met het sturen van een brief. Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Dan is het goed om te weten dat je recht hebt op vrije advocaatkeuze. Dat betekent dat je zelf mag kiezen door welk kantoor je bijgestaan wilt worden. Jouw verzekeraar moet deze kosten betalen. Is de verzekeraar van mening dat je geen goede zaak hebt? Het kan voorkomen dat u werkzaamheden aan uw woning wilt uitvoeren, maar daarvoor ruimte van uw buren nodig heeft. Bijvoorbeeld omdat uw gevel geschilderd moet worden, het dak lekt of u een aanbouw wilt realiseren tot aan de erfgrens. De steiger moet dan op hun perceel staan of de aannemer heeft een paar vierkante meter nodig om bij uw zijgevel te komen.
U vraagt daar netjes om, maar uw buren weigeren. Heeft u dan toch recht op toegang? In veel gevallen wel. De wet kent daarvoor een specifiek recht: het ladderrecht. Heeft u te maken met buren die geen toestemming geven om hun erf tijdelijk te gebruiken voor werkzaamheden aan uw woning? Of twijfelt u juist of u zelf verplicht bent dit toe te staan? Het ladderrecht geeft u onder voorwaarden het recht om tijdelijk gebruik te maken van het erf van uw buren voor werkzaamheden aan uw woning, schuur of garage. De wettelijke basis daarvoor staat in artikel 5:56 BW. Uw buren kunnen verplicht zijn om mee te werken maar alleen als het noodzakelijk is dat u gebruik maakt van hun grond, u hen vooraf duidelijk informeert en eventuele schade vergoedt.
Het ladderrecht is een tijdelijk wettelijk recht. Het geldt zodra u aan de voorwaarden voldoet en vervalt weer zodra de werkzaamheden klaar zijn. Het staat ook niet ingeschreven in de openbare registers. Dat is wezenlijk anders dan een erfdienstbaarheid: dat is een zakelijk recht dat op de woning rust en bij elke eigendomsoverdracht meegaat. Twijfelt u of u in uw situatie recht heeft op toegang tot het erf van uw buren? Het verschil zit vaak in de details van uw situatie. Wilt u weten waar u juridisch staat? Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land.
In een dichtbevolkt land als Nederland heeft bijna iedereen met buren te maken. Veel van de bevoegdheden en verplichtingen tegenover elkaar zijn geregeld in het Burgerlijk Wetboek. In de onderlinge verhouding tussen buren kunnen wel eens problemen ontstaan die kunnen leiden tot burenruzies. Aan de hand van het burenrecht kunnen die burenruzies worden beslecht, maar beter is het om dit soort problemen te voorkomen. De in de wet vastgestelde regels van het burenrecht zijn geen “dwingend recht”. Dat wil zeggen dat er van mag worden afgeweken en dat buren onderling afspraken kunnen maken. Het is raadzaam om die afspraken goed schriftelijk vast te leggen. Deze afspraken kunnen “persoonlijk” zijn, zodat bij verhuizing van één van de buren de afspraak eindigt. Maar ook kan een “zakelijke” werking aan de afspraken gegeven worden, zodat de rechten en verplichtingen gekoppeld zijn aan de eigendomsrechten van de grond of van de woning. Een minder vergaande strekking hebben de zgn. “kwalitatieve verplichtingen”, persoonlijke afspraken met een enigszins zakelijke werking.
Indien er over rechten en plichten tussen buren een verschil van mening ontstaat, verdient het de voorkeur om te proberen eerst in goed overleg met de buren dit verschil van mening op te lossen. Lukt dat niet dan zal de rechter de oplossing moeten geven met toepassing van regels die in het Burgerlijk Wetboek zijn vastgelegd. De wet verbiedt een eigenaar van een onroerende zaak hinder toe te brengen aan zijn buren. Die hinder kan onder meer bestaan in het verspreiden van rumoer, stank, rook of door het ontnemen van licht of lucht. Lawaai kan een zeer verstorende factor in iemands leefomgeving zijn. Daarom is lawaai van de buren dikwijls een bron van conflicten. Soms is er sprake van een strafbare situatie en kan de politie ingrijpen wegens burengerucht.
Daarnaast: als er sprake is van een erfafscheiding, kan die gezamenlijke eigendom zijn en geldt dat beide buren verantwoordelijk zijn voor onderhoud. Vensters en balkons mogen geen rechtstreeks uitzicht bieden op het erf van de buren. Er zijn regels over hoeveel terrein er vanaf de erfgrens mag liggen en onder welke omstandigheden ramen open kunnen of matglas verplicht is. In sommige gevallen kan een noodweg toegestaan zijn tegen vooraf te betalen of te garanderen vergoeding.
Praktische samenvatting van rechten en stappen
- Neem vroegtijdig contact op met de buren en leg de overlast schriftelijk vast.
- Doe schriftelijk een verzoek tot snoeien of toegang als dat nodig is en geef een redelijke termijn.
- Overweeg mediation om tot een gezamenlijke oplossing te komen.
- Bij niet oplossen: laat een jurist beoordelen of het ladderrecht van toepassing is en of de reden voor weigering houdbaar is.
- Bij aanhoudende weigering en onmogelijkheid tot werkzaamheden: kan een kort geding worden gevraagd en kan een dwangsom worden opgelegd.
- Controleer erfgrenzen bij het kadaster en vraag indien nodig een grensreconstructie aan.
Hoe komt een huurovereenkomst tot stand? | Artikel 7:201 BW eenvoudig uitgelegd
Belangrijke aandachtspunten en voorbeelden
Een voorbeeld uit de praktijk laat zien dat het weigeren van toegang tot het dak voor een dakopbouw kan leiden tot vergoedingen voor bouwkosten die door de weigering zijn ontstaan. Een ander voorbeeld toont aan dat een weigering om toegang te verlenen tot een gevel voor coating kan resulteren in een afwijzing van de vordering door de rechter wanneer schade niet concreet onderbouwd is. De rechter hanteert altijd een concrete belangenafweging en weigeringen worden alleen geaccepteerd bij gewichtige redenen die voldoende onderbouwd zijn.
Het ladderrecht geldt alleen als het echt noodzakelijk is, er geen praktisch alternatief is, en de werkzaamheden tijdelijk zijn. Het recht eindigt zodra de werkzaamheden klaar zijn en staat niet ingeschreven in openbare registers. Als er twijfels zijn over de toepassing of de voorwaarden, is het verstandig juridisch advies in te winnen bij een gespecialiseerde advocaat.